Наконец-то найдена новая квартира, упакованы вещи для переезда и вот наступает время ремонта старой квартиры. Чтобы избежать ненужного стресса, связанного с этим не очень приятным, да и недешёвым мероприятием, лучше всего заранее знать, обязаны ли Вы делать такой ремонт или какие конкретные ремонтные работы Вы обязаны делать, а какие – нет, хотя они могут быть предусмотрены в Вашем договоре найма (Mietvertrag).
Очень многие удивлены, когда узнают, что текущий ремонт квартиры, согласно закону (ст.536 Гражданского уложения), является обязанностью арендодателя (Vermieter), если иное не предусмотрено в договоре найма жилья, т.е. если эта обязанность договором не возложена на нанимателя (Mieter). Даже если в договоре и содержится такая оговорка, но она с точки зрения закона является недействительной, то наниматель не обязан делать как текущий ремонт, так и ремонт при переезде в другую квартиру.
В связи с этим хотелось бы отметить, что само по себе согласование в договоре найма возложение обязанности по ремонту квартиры на нанимателя является нормальным и с точки зрения закона допустимым. В некоторых договорах эта обязанность предусмотрена в разделе договора «Instandhaltung der Mieträume». В других это обозначено, например, одним предложением: «Der Mieter führt die Schönheitsreparaturen aus». В старых договорах, например, часто содержится такое предложение: « Die Wohnung ist besenrein zu übergeben». Это означает, что Вы не обязаны делать ремонт, а должны только передать её убранной от мусора и грязи.
Вы также не обязаны ремонтировать квартиру, если отсутствует письменный договор между Вами и наймодателем. В некоторых случаях существуют формуляры договоров найма, где необходимо отметить крестиком, на кого возлагается обязанность по ремонту (на наймодателя или нанимателя). Если отсутствует такой крестик, то действует правило, предусмотренное законом, т.е. обязанность по ремонту остаётся за Вашим наймодателем. Даже если Вы переехали в неотремонтированную квартиру, то оговорка в договоре о Вашей обязанности делать текущий ремонт является законной.
Многие спрашивают, как часто они должны делать текущий ремонт квартиры. Конкретные сроки законом не предусмотрены. Приблизительные сроки, которые с точки зрения судебной практики признаются разумными, являются следующие: кухня и ванная комната – каждые три года, жилые комнаты, в том числе спальня, коридор и туалет – каждые 5 лет, другие помещения – каждые 7 лет. Ремонт подвала и балкона вообще не является обязанностью нанимателя, если на это чётко не указано в договоре. Очень часто суды выносят решения, что, например, предусмотренная в договоре покраска дверей в кухне каждые три года является неоправданно частой, и поэтому признают её недействительной.
Если при переезде в другую квартиру эти предусмотренные договором приблизительные сроки ремонта ещё не наступили, Вы не обязаны её ремонтировать, за исключением, если состояние квартиры вследствие особого пользования ею требует ремонта. Так, например, в случае если стены и потолок пожелтели от интенсивного курения в квартире. В определённых случаях, правда, наймодатель может потребовать возмещения его расходов на ремонт, но только пропорционально времени Вашего проживания в квартире, и если это предусмотрено договором.
Интересный момент, на который стоит обратить особое внимание: если в Вашем договоре эти сроки по ремонту квартиры указаны как обязательные, т.е. без указания на их приблизительную периодичность или эти сроки короче вышеуказанных, то, как правило, вся оговорка по обязанности делать ремонт является недействительной, и Вы не обязаны его делать. Не поленитесь проверить свой договор, во многих случаях это себя оправдывает. Если такая проверка вызовет затруднения или Вы захотите быть полностью уверенными относительно своих прав и обязанностей, вытекающих из договора, Вы можете обратиться к адвокату, и он поможет Вам разобраться в этом вопросе.
Очень часто возникают споры по вопросам, какие работы относятся к текущему ремонту и с каким качеством они должны быть выполнены. Текущий ремонт (Schönheitsreparaturen) предусматривает, как правило, наклеивание обоев, побелку стен и потолка, чистку или покраску полов, покраску внутренних дверей, окон, входной двери изнутри, батарей и труб (прочитайте, как это указано в договоре!).
Штукатурка стен, например, сюда не относится. Если это предусмотрено в договоре, то это является недействительным. Если в договоре указано, что работы должны быть выполнены профессиональным рабочим, то это также является недействительным. Однако является спорным, будет ли в этом случае вся оговорка относительно ремонта недействительной. Наниматели могут всё делать сами, но выполнять работы они должны в соответствии с требованиями, которые обычно предъявляются к данному виду работ. Например, покраска или побелка должны быть равномерными без пробелов и подтёков, не должны оставаться на покрашенной поверхности волоски от кисти, при покраске окон не должна оставаться краска на стёклах, обои должны быть цельными и не наклеены внахлёст и т.д.
Внимание: Если наниматель выполнил работы с нарушением этих требований, хотя будет установлено, что он вообще не обязан был их выполнять, в любом случае наймодатель вправе потребовать устранить это или возместить ущерб.
Часто спрашивают относительно обязанности делать побелку в определённый цвет, как правило, в белый. Такая оговорка является незаконной. Во время проживания в квартире наниматель имеет право всё окрашивать в любые цвета, которые ему нравятся. При выезде из квартиры наниматель, однако, обязан всё покрасить в обычные тона, которые не выходят за пределы традиционного вкуса. Например, такие цвета, как чёрный, лиловый, красный, ярко желтый, зелёный, оранжевый и другие – суды рассматривают как выходящие за пределы традиционного вкуса. Светлые пастельные тона могут оставаться. Необходимо также убрать или забелить фотообои, детские рисунки на стенах, явные жирные пятна и т.д.
В настоящей статье невозможно изложить все вопросы и проблемы, касающиеся данной темы. Каждая ситуация индивидуальна. В случае сомнений или споров следует как можно быстрее обратиться за консультацией.
Ольга Миллер,
юрист и поверенная по вопросам российского права
Оксана Лабун,
юрист и поверенная по вопросам украинского права
Адвокатское бюро
Доктор Шуберт и Коллеги
