Расходы на содержание жилья

Ежегодная проверка эксплуатационных расходов отнимает немало времени и сил, но отказываться от нее не стоит. Если статьи расходов растут или появились новые, имеет смысл все выяснить.

Важные моменты проверки

Расходы на устранение паразитов и регулярную уборку дома могут возлагаться на арендаторов. Это обычная практика, но необходимо учитывать, что разовые манипуляции, которые не проводятся регулярно, из этого перечня должны быть исключены.

При проверке расчетных документов арендаторы имеют право затребовать данные соседей для ознакомления (ФСП, рег. № VIII ГП 189/17). Арендаторы не обязаны доплачивать до тех пор, пока арендодатель не предоставит доказательства правомерности своих требований.

В эксплуатационные расходы включаются только статьи, возникающие через определенные временные интервалы. При этом ежегодное появление таких статей расхода не является обязательным условием для их включения в эксплуатационные расходы. Например, затраты на очистку масляного бака относятся к расходам на эксплуатацию системы отопления (ФСП, рег. № VIII ГП 221/08). Также в эксплуатационные расходы могут включаться стоимость обслуживания огнетушителей, которая проводится с интервалом в два года, затраты на замену зеленых насаждений на придомовой территории и прочее.

Арендодатели обязаны устанавливать подотчетные услуги дифференцировано. Технические и проверочные работы, уход за придомовой территорией, зимняя уборка и регулярная уборка дома включаются в расходы домоправителя. Просмотр и передача квартиры, ремонты не входят в перечень расходов домоправителя.

В комплексном договоре должно быть указано, в каком объеме включены расходы на работу управдома, которые арендодатель может переложить на арендатора. Если этот момент не прописан в договоре, согласно положениям УС Мюнстера, рег. № 61 С 2796/17, расходы на управдома в целом не могут перекладываться арендодателем на плечи арендаторов.

7 основных вопросов, которые необходимо выяснить

Соблюдение срока расчета. Домоуправление или арендодатель обязаны предоставить арендаторам расчет эксплуатационных расходов в течение года после окончания расчетного периода. Если расчет предоставляется позднее без объективной причины, арендатор имеет право не вносить дополнительные платежи. Это временное ограничение не относится к требованиям арендаторов на возврат денежных средств.

Соответствие расходов эксплуатационному периоду. Для эксплуатационных расходов расчетный период всегда должен составлять 12 месяцев. Арендодатель может по собственному усмотрению выбрать в качестве расчетного периода календарный год, как это делают компании по вывозу мусора, поставщики водоснабжения, или любой другой отчетный период продолжительностью 12 месяцев. В расчет включаются только расходы, которые были понесены в течение выбранного арендодателем отчетного периода. Из этого правила существует единственное исключение – затраты, которые возникли у арендодателя дополнительно (например, доплата по причине исправления счетов сторонних поставщиков услуг).

Отношение статьи к распределяемым расходам. В постановлении об эксплуатационных расходах и в приложение 3 к § 27 II-го правила расчёта указано 16 допустимых видов эксплуатационных расходов. Семнадцатым пунктом расходов указано «Другое», поэтому в договоре могут быть оговорены прочие виды затрат. Такие затраты должны возникать с определенной периодичностью, не могут относиться к техническому обслуживанию или ремонту.

Чаще всего споры между арендодателями и арендаторами возникают по поводу расходов на ремонтные работы, которые появляются в рамках договоров на техническое обслуживание. При возникновении сомнений необходимо затребовать предварительный просмотр счетов. Это позволит выяснить причину появления дополнительных расходов (например, по причине использования комплектующих). Такая доплата должна быть исключена из эксплуатационных расходов. Исключение составляет обрезка деревьев. Такие работы относятся к уходу за придомовой территорией. Необходимо учитывать, что затраты, которые возникают в случае падения деревьев, не относятся к расходам на уход за придомовой территорией.

Включение вида расходов в договор. В расчете могут учитываться только расходы, которые прописаны в договоре аренды квартиры. Введение новых эксплуатационных расходов возможно, если они относятся к каталогу из Постановления об эксплуатационных расходах.

Соблюдение положений Постановления о расходах на отопление. Оплата затрат на горячую воду и отопление регламентируется положениями Постановления о расходах на отопление. При этом 50-70% затрат определяется на основании показаний счетчика на горячую воду и отопление. Оставшаяся часть расходов (50-30%) определяется в зависимости от жилой площади арендуемого жилья. Затраты, определяемые в соответствии с расходом, арендаторы имеют право уменьшить на 15%. Право на сокращение затрат не распространяется на владельцев квартир по отношению к сообществу совладельцев многоквартирного дома.

Соответствие эксплуатационных расходов плану распределения. Эксплуатационные расходы, которые не относятся к оплате расходов за горячее водоснабжение и отопление, всегда рассчитываются, исходя из жилой площади. Данные, которые берутся в качестве основы для расчетов (общая площадь, доля в квартире) стоит сравнить со сведениями из счетов за предыдущий год. В больших жилых комплексах данные общей площади стоит обязательно контролировать. Любые изменения данных являются поводом для жалоб. Если она уменьшится по сравнению с прошлым годом, это указывает на то, что появились пустующие квартиры, и арендаторы будут обременены эксплуатационными расходами на их содержание. Согласно действующим положениям, расходы за содержание пустующих квартир в полном объеме ложатся на арендодателя.

Учет предоплаты эксплуатационных расходов. Авансовые платежи, которые вносятся арендаторами, должны вычитаться из счетов. С этим моментом нередко возникают ошибки, поэтому важно внимательно все проверить. Особенно часто такие ошибки в расчетах эксплуатационных расходов возникают в те годы, когда арендаторы въезжают в новое жилье или выезжают из него. Также ошибки могут возникать в том случае, если размеры авансового платежа корректируются. Срок подачи жалоб по поводу таких ошибок составляет 12 месяцев.

17 пунктов, которые допустимы в составе эксплуатационных расходов:

1. Налоги. В эту статью расходов включаются государственные сборы. Как правило, в эксплуатационные расходы включается только налог с недвижимого имущества.
2. Водоснабжение. Расходы включают оплату за потребляемую холодную воду, в том числе, расходы на счетчики, снятие показателей по расходу. Последние определяются в зависимости от площади жилья.
3. Канализация. Статья включает оплату за стоки для дома и земельного участка, а также за дождевую воду.
4. Отопление. В эксплуатационные расходы на отопление входят затраты на теплоснабжение или горючий материал, эксплуатацию и техническое обслуживание тепловых установок, сбор за чистку дымохода.
5. Горячее водоснабжение. Статья расходов включает оплату за фактическое использование горячей воды, эксплуатацию и техническое обслуживание оборудования, снятие показателей.
6. Комбинированное оборудование. Расходы на отопление или подогрев воды в комбинированном оборудовании в соответствии с пунктами 4, 5.
7. Лифт. В эту статью включаются расходы на электроэнергию, систему экстренных вызовов, обслуживание лифтового оборудования, оплата за уборку и технические испытания.
8. Уборка улиц и вывоз мусора. Оплата за вывоз мусора в соответствии с уведомлением, уборка тротуара, зимняя уборка. В эту статью включаются также расходы на регулярный вывоз крупногабаритного мусора. Расходы на разовый вывоз крупногабаритного мусора, причиной которого стали неизвестные виновники, не могут быть включены в эту статью эксплуатационных расходов.
9. Уборка дома. Включаются расходы на персонал, регулярное уничтожение паразитов, приобретение чистящих средств. Оплата разового уничтожения паразитов в эксплуатационные расходы не включается.
10. Уход за придомовой территорией. Оплата затрат на уход за зелеными насаждениями, в том числе, и на замену растений, обслуживание игровых площадок, в том числе, на обновление песка.
11. Освещение. Этот пункт расходов включает оплату за электроэнергию для лестниц, подвалов, парадных.
12. Трубочист. Затраты на уборку, измерения, если эти затраты не включены в счет на оплату отопления.
13. Страховка. Расходы на страхование строений от ураганов, пожаров, затопления, страхование от ответственности за причинение вреда строениям, страхование масляного бака. Затраты на страхование от ответственности за причинение вреда арендодателям в эксплуатационные расходы не включаются.
14. Управдом. Статья расходов включает отчисления на социальное страхование и затраты на персонал. Если в обязанности управдома входит уход за территорией вокруг дома и зимняя уборка, оплата за эти работы не может взиматься дополнительно. Оплата ремонтов и управленческой работы (показ квартир, разнос счетов) не взимается с арендаторов.
15. Антенное оборудование. Оплата за SAT-устройство, антенну коллективного пользования, подключение к сети кабельного телевидения.
16. Стиральные машины. Статья включает затраты на содержание прачечной самообслуживания.
17. Другое. Периодически возникающие эксплуатационные расходы. Например, оплата за техническое обслуживание огнетушителей, дымовой сигнализации, центральную вентиляционную систему, огнетушителей, очистку водосточного желоба.