В нарисованном доме жить, к сожалению, можно только в сказке. В реальности же цены на недвижимость в Германии всего лишь за год увеличились в среднем на десять процентов, в результате чего риск разрастания мыльного пузыря на рынке жилья увеличился в разы.
Обещанное политиками наращивание темпов строительства эксперты считают ничем иным, как иллюзией, упрямо несущейся свежепостроенным Титаником навстречу со своим роковым айсбергом.
«Когда-то же этому бесконечному ралли цен на недвижимость настанет конец?» — качают головами в недоумении эксперты, нервно наблюдающие последние месяцы за новостями об очередном росте цен на рынке недвижимости Германии. Но конца этому беспокойному тренду, судя по всему, не видно будет ещё очень долго. Покупатели сметают практически всё, что попадается под руку, и это несмотря на то, что, как сообщило недавно Федеральное статистическое управление (Statistisches Bundesamt), квартиры и дома в Германии стали на 10,9% дороже по сравнению с прошлым годом. А по сравнению с первым кварталом этого года рост составил 3,7%.
Особенно резкий скачок цен коснулся по традиции семи крупнейших немецких метрополий — Берлина, Гамбурга, Дюссельдорфа, Кельна, Мюнхена, Франкфурта-на-Майне и Штутгарта. Покупка недвижимости в этих городах стала в среднем на 14,7% дороже по сравнению с прошлым годом. Интересно, что на фоне роста цен на недвижимость рост арендной платы за последнее время притормозился. Во втором квартале в Германии она была в среднем на 4,3% выше, чем год назад. А по сравнению с первым кварталом нынешнего года рост цен составил всего лишь 1,1%.
Если же цены на недвижимость растут значительно быстрее, чем арендная плата, это традиционно являлось тревожным сигналом для экономистов: опасность образования мыльного пузыря растёт. Но, судя по устойчивому буму на рынке недвижимости, не все разделяют эти опасения, (ошибочно?) считая, что тот факт, что покупатели недвижимости сегодня часто платят в десятки раз больше, чем они могли бы получить за годовой доход от аренды, не является чем-то из ряда вон выходящим. Ведь даже с учётом затрат на техническое обслуживание чистая прибыль здесь составляет около 1%, и это даже больше и безопаснее, чем в любом другом бизнесе. По сравнению с акциями, где тут и там гремят многомиллиардные скандалы, риск, связанный с покупкой недвижимости, выглядит для многих покупателей на данный момент вполне приемлемым.
Покупка недвижимости из-за низких процентных ставок на ипотечном рынке будет стимулировать рост продаж и цен до тех пор, пока процентные ставки не начнут снова расти. И измениться это может очень быстро, особенно если по результатам выборов в Бундестаг в немецкой финансовой и социальной политике обозначатся новые тренды. И будет очень странным, если это не произойдёт, т.к. нужно быть просто слепым, чтобы не видеть, как в последнее время увеличился объём жилищных кредитов по отношению к валовому внутреннему продукту. В Германии сейчас он составляет 46%, а в Испании во время финансового кризиса в начале 2000-х мыльный пузырь на рынке недвижимости лопнул на 63%. Нынешняя ситуация очень даже похожа на испанский вариант: в Германии также, как и у южных соседей, в течение многих лет на рынке недвижимости в мегаполисах, будь то аренда или покупка, регистрируется чрезвычайно высокий спрос и сравнительно низкое предложение.
Большая Коалиция мало что успела сделать, чтобы изменить эту нездоровую ситуацию за период своего правления. Вместо заявленных 375 тысяч квартир в год строилось всего около 300 тысяч квартир. И только на заключительном этапе избирательной кампании кандидат в канцлеры от СДПГ Олаф Шольц (Olaf Scholz) вывел, наконец-то, эту проблему в публичное поле, заявив, что хочет увеличить это число до 400 тысяч в год.
История показывает, что это вполне реальная цифра, ведь в 1973 году в Германии, тогда ещё разделённой, было построено даже вдвое больше: 810 тысяч квартир. Этот год стал фактически пиком строительной активности страны, рекорд которого до сих пор пока ещё не побит. Федеральное статистическое управление насчитывало 810 тысяч готовых квартир, 714 тысяч из них в Западной Германии и 96 тысяч — в ГДР. Нужно признаться, что эксперты по недвижимости не очень любят сравнивать эти цифры, анализируя современную ситуацию на рынке недвижимости, ведь это было совершенно другое время.
После того, как в послевоенный период было практически уничтожено около 4 миллионов домов, у немецкого общества, пережившего военную катастрофу, было совсем иное, более непредубежденное отношение к строительству жилья, чем сегодня. Да и земля под застройку была намного более доступной. Когда стоимость участка под застройку нередко превышает в разы стоимость строительных материалов, финансирования и самой работы, а во множестве строительных норм, которых в настоящее время насчитывается более 20.000, путаются не только квалифицированные рабочие из-за границы, но и свои, местные, превратить дом нарисованный в дом реальный будет и впредь оставаться непростой задачей. Даже если мыльный пузырь не лопнет.
Александр Мельников, журнал „Neue Zeiten“ 10 (244) 2021
