В 70-годы эта модель была очень популярна, и сейчас она снова в моде. Фирмы, предлагающие Mietkauf, привлекают клиентов громкими лозунгами: «построить дом без банка, кредита и начального капитала», «въезжаете сейчас, а платите потом» или «зачем платить каждый месяц квартплату, когда собственное жилье можно купить с помощью этих же денег». Звучит очень заманчиво, но и «подводных камней» здесь, увы, не мало. Как правило, на этот «крючок» часто попадаются молодые семьи с детьми и невысоким доходом, либо те, кто много раз получал отказ на кредит в банке или не сумел собрать начальный капитал.
Что же такое Mietkauf? В рамках этой модели приобретения собственности заключаются два договора: покупатель и продавец заключают договор о найме дома или квартиры, и покупатель получает нотариально заверенное предложение о заключении договора о покупке. Будьте внимательны: договор на покупку должен быть нотариально заверен, если засвидетельствование не состоится, то договор недействителен. В этом договоре покупатель обязуется снимаемый внаем объект приобрести в собственность в течение определенного времени, например, десяти лет. Конечная стоимость недвижимости при этом твердо определена.
Преимуществ у Mietkauf не много, поэтому с них и начнем. Mietkauf может быть приемлемым вариантом приобретения имущества среди родственников, например, когда дедушка или бабушка хотят передать недвижимость внукам, пока они сами еще живы. Еще одно преимущество состоит в том, что въехать в дом или квартиру можно сразу. Если вы не знакомы с этой моделью приобретения недвижимости и не потрудились рассчитать ваши доходы и расходы на ближайшие 30 лет, то после этого, как правило, начинаются проблемы. Первый вопрос встает сразу же после подписания договора: кроме ежемесячно выплачиваемой квартплаты, предстоит начинать собирать собственный капитал для оплаты остаточной стоимости квартиры, поскольку выплаченная в течение 10 или 20 лет квартплата составит меньшую часть суммы от общей стоимости покупки. Хотя вы сначала только снимаете жилье, а только потом приобретаете, Mietkauf есть ничто иное, как покупка в рассрочку, и общая сумма должна быть погашена как долг, как при любом кредите она финансируется банком, и начисляются проценты. Таким образом, получается, что в данном случае возможности только снимать жилье не существует, покупка просто сдвигается во времени. Кроме этого, если квартплата, которая позднее засчитывается как покупная цена, представляет из себя среднюю квартплату за подобную жилую площадь, то остаток после окончания договора может составить большую сумму. Таким образом, создается тройная финансовая нагрузка на семейный бюджет: ежемесячная квартплата, откладывание денег для оплаты остаточной стоимости и расходы по текущему ремонту дома или квартиры. В месяц это может составить около 2000 тысяч евро! Такие расходы приводят к необходимости взять кредит, но банк может и отказаться от его выдачи, в то время как договор на покупку уже заключен. В результате получение кредита на выплату остаточной стоимости дома или квартиры относится на неопределенное время и может получиться так, что выплаты за недвижимость будут продолжаться и после выхода на пенсию, когда ваш доход станет еще меньше!
Еще одна проблема: при так называемом Mietkauf, очень сложно рассчитать уровень процентных ставок в течение следующих 10 лет. На сегодняшний день рыночные проценты финансирования недвижимости от 4,5 до 5 кажутся вполне приемлемыми, но если они возрастут, то ежемесячная нагрузка на семейный бюджет увеличится в полтора раза. Например, в среднем за последние 30 лет наблюдалось увеличение процентной ставки до 8,5%. Получается, что обойтись без кредита при Mietkauf очень сложно, так как кроме ежемесячных выплат и откладывания средств для полной оплаты покупки, есть и еще совершенно непредсказуемые расходы, такие как текущий ремонт, техническое обслуживание собственности, ведь все это оплачивает сам съемщик. Помимо этого, также возникают и другие проблемы: что будет в случае переезда или продажи? Должен ли съемщик платить неустойку и что будет с сэкономленными средствами? Как выйти из этой модели? Эти вопросы, как правило, при покупке совершенно не ясны.
Особенно осторожным следует быть, если предложение о Mietkauf исходит от профессионального представителя или посредника фирмы, когда выплаты для накопления собственного капитала должны быть инвестированы, например, в акции фонда. Образование внесенного капитала зависит от того, как идут дела на бирже и в худшем случае весь вложенный капитал может быть потерян.
Общество по недвижимости и Общество по защите прав потребителя пришли к мнению, что при таких моделях приобретения жилья покупная стоимость чрезмерно завышена. При Mietkauf также можно получить доплаты от государства (Eigenheimzulage), несмотря но то, что сначала человек использует недвижимость только как съемщик. Хотя такое поощрение от государства с начала этого года уже упразднили, но на самом деле эти доплаты были уже включены в стоимость недвижимости. И цена была выше именно на ту сумму, которую составляют доплаты от государства. Общество по недвижимости советует при заключении договоров быть особенно внимательными и при выборе этой модели покупки недвижимости обратиться сначала в общество по защите потребителей и рассчитать рентабельность будущей собственности. Некоторые защитники потребителей идут еще дальше, они советуют вообще не приобретать собственность с помощью Mietkauf.
Обязательно задумайтесь о том, не выгоднее ли будет осуществить мечту о доме с помощью обычного кредита в банке и хороших процентов на сегодняшнем финансовом рынке, ведь без собственного начального капитала нет пути к недвижимости! Сути не меняют ни правовые трюки, ни словесные ухищрения продавца. Приобретение недвижимости ответственное и нелегкое дело!
