За последние годы цены на жилплощадь в больших городах Германии возросли в разы. Этой тенденции законодатель пытается противостоять, приняв закон о запрете поднятия цен на жилую площадь в городах с недостатком свободной жилой площади, как, к примеру, во Франкфурте-на-Майне. Несмотря на данный запрет, арендодатель имеет возможность поднять аренду до уровня средней стоимости аренды, установленной в данной местности.
Таким образом, на сегодняшний день, многие квартиросъемщики сталкиваются с проблемой резко выросших цен на жилплощадь. Данная проблема касается в меньшей степени тех, кто давно снимает квартиру или дом. Однако выгода арендодателя при пересдаче жилплощади по новым арендным ставкам настолько велика, что арендные договоры, которые были заключены много лет назад, сегодня расторгаются владельцами недвижимости. Некоторые квартиросъемщики, в связи с трудной ситуацией на рынке жилплощади, продолжают жить в съемной квартире или доме, не смотря на то, что арендодатель расторгнул договор аренды. При этом они и дальше исправно платят арендную плату и пользуются жилплощадью, пока их не выселят по решению суда.
Судебный процесс по выселению и приведению в силу судебного решения путем принудительного выселения длится годами. При этом съемщики жилплощади фактически продолжают жить в квартире или доме арендодателя, выплачивая ему арендную плату, установленную в ранее заключенном договоре аренды жилплощади. Таким образом, они надеются продлить ставшие на данный момент выгодные договорные отношения и отдалить как можно дальше момент, когда им придется за такую же квартиру или дом платить аренду, превышающую нынешнюю в разы.
Несмотря на то, что судопроизводство в Германии зачастую выносит решения в пользу квартиросъемщиков, Федеральный Верховный суд в своем решении от 18.01.2017 (BGH VIII ZR 17/16 от 18.01.2017) поддержал позицию арендодателя.
В данном решении Федеральный Верховный суд рассмотрел вопрос о размере ущерба, который квартиросъемщик обязан возместить арендодателю при выселении из жилплощади после расторжения договора аренды. В рамках решения суда рассматривался спор арендодателя и съемщика дома в Мюнхене. После расторжения договора аренды съемщик продолжал жить в доме и платить арендную плату в размере, указанном в договоре. Арендодатель, в свою очередь, требовал возместить ему ущерб за время пользования жилплощадью после расторжения договора аренды в размере средней стоимости аренды, установленной в данной местности.
По закону съемщик жилплощади обязан возместить арендодателю ущерб за время пользования жилплощадью после расторжения договора аренды. При этом, согласно § 546a ГК, размер ущерба составляет арендную плату согласно договору или среднюю стоимость аренды установленной в данной местности. В своем решении Федеральный Верховный суд конкретизировал правовое регулирование и постановил, что размер ущерба, который съемщик жилплощади обязан возместить арендодателю при выселении после расторжения договора аренды, исчисляется исходя из средней стоимости аренды установленной в данной местности. Таким образом, если средняя стоимость аренды, установленной в данной местности, выше, чем арендная плата согласно договору, съемщик обязан выплатить арендодателю арендную плату, установленную в данной местности. При этом арендодатель не обязан требовать от съемщика, продолжающего использовать жилплощадь после расторжения договорных отношений, оплату повышенной арендной платы или уведомлять его об обязанности возмещать ущерб.
Данное решение Федерального Верховного суда может послужить предупреждением для съемщиков жилплощади, которые после расторжения договора продолжают жить в съемной квартире или доме.
Мария Гамзе, адвокат
