Покупка собственной квартиры – это долгожданное и ответственное событие в жизни каждого человека. Низкие проценты на ипотеку так и манят воплотить мечту в реальность и, наконец, избавиться от балласта аренды, ведь вкладывать деньги во что-то свое куда утешительнее, чем ежемесячно пополнять бюджет арендодателя.
Золотые квадратные метры
Недвижимость в немецких мегаполисах ошеломляет своей дороговизной. Цены на квартиры в больших городах растут с каждым годом, и даже экспертам не всегда удается установить причину такой тенденции: немцы обзаводятся собственным жильем неохотно – спрос на недвижимость в Германии довольно умеренный и вряд ли способен существенно колебать стоимость жилья. Возможно, дело в низких процентах на ипотеку, которые стимулируют рост цен своей доступностью. Таким образом, рынку попросту неинтересно устанавливать умеренные цены – ибо какой смысл продавать квартиру в Берлине за 100.000 евро напрямую покупателю, если можно реализовать ее за 300.000 евро через банк.
Сравнительно доступными являются жилые объекты в Берлине, Гамбурге и Кельне. В этих городах квадратный метр квартиры обойдется в среднем от 3.500 до 5.000 евро. Частные дома стоят дешевле: в Берлине за квадратный метр дома возьмут 3.281 евро, в Гамбурге – 3.855 евро. Дороже всего будет обзавестись жильем в Мюнхене. Цены за квадратный метр здесь зашкаливают за 7.000 евро в новостройках и превышают 6.000 евро в частных домах. За 5.047 евро/кв. м можно купить квартиру во Франкфурте-на-Майне и приблизительно за столько же – в Штутгарте (5.162 евро/кв. м).
Само собой, цены на квадратные метры варьируются в зависимости от месторасположения объекта, окружающей его инфраструктуры, а также состояния здания, в котором находятся квартиры. Поэтому, прежде чем начать подбор подходящего жилья, следует детально изучить все пункты, оказывающие влияние на его стоимость.
Маклеры не дремлют
Надо полагать, дела на немецком рынке недвижимости идут достаточно хорошо для развития бурной деятельности риелторов. На сегодняшний день от одной сделки маклер получает до 5,95% от стоимости проданного объекта, однако, зачастую своим «официальным» заработком посредники довольствоваться не желают. Вот, что следует знать о деятелях посреднической продажи жилья, дабы не дать ввести себя в заблуждение.
Гонорар – только при успешном закрытии сделки!
Так называемый Provision – это гонорар маклеру за успешное проведение сделки купли-продажи, а именно, при заключении договора между продавцом объекта и покупателем. Размер риелторского гонорара в Германии на законном уровне не отрегулирован, поэтому в начале переговоров можно попробовать поторговаться. Однако торг с маклером уместен не всегда: на востребованных объектах маклер будет сам устанавливать стоимость своих услуг.
Не все маклеры одинаково хороши
Риелтор недвижимости – одна из немногих профессий в Германии, не требующая даже самого элементарного образования. Поэтому маклер маклеру рознь. Одни располагают четко задокументированной информацией об объекте, начиная с подвала и заканчивая состоянием крыши, а иногда даже знают всю подноготную из жизни бывших владельцев и соседей. Другие же ограничатся рассказом о выгодном месторасположении квартиры или дома и не будут иметь при себе нужных документов на объект. В данном случае первое впечатление не будет обманчивым: если маклер не дает четких ответов на вопросы и юлит, смело разворачивайтесь и уходите в поисках компетентного риелтора. Важно отметить, что, согласно §34с, каждый маклер обязан обладать лицензией на право реализации недвижимости (Gewerbeschein 34c), которую может запросить к предъявлению каждый потенциальный покупатель.
„Provisionsfrei“ не значит, что маклеру не нужно платить
Если в описании объекта всплывает понятие „provisionfrei“ („без комиссии за риелторские услуги“), есть риск включения оплаты услуг маклера в заявленную им стоимость объекта. Однако в некоторых случаях комиссию маклеру платит продавец и тогда покупатель действительно освобождается от данного пункта расходов. Следовательно, не будет лишним уточнить, где скрывается гонорар маклера в случае с „provisionfrei“: в стоимости квартиры или же риелторские услуги покрываются продавцом.
Договор между покупателем и риелтором
Как говорится, самое важное изобретение в истории человечества – письменный договор, позволяющий людям изложить на бумаге все причины, по которым они не доверяют друг другу. Поэтому спорные пункты касательно размера комиссии и сроков ее выплаты имеет смысл оформить на бумаге, заключив Maklervertrag. Также в рамках контракта важно указать лицо, обязующееся оплатить услуги риелтора – будь-то покупатель, продавец или оплата напополам. Помимо этого, в данном договоре могут быть описаны все личные договоренности сторон.
Осторожно, двойная комиссия!
Бывают случаи, когда одни и те же объекты показывают несколько маклеров. Заключив договор на предоставление услуг с одним риелтором, а на очередном просмотре квартиры случайно столкнувшись с другим, обязательно сообщите ему об уже заключенном сотрудничестве. Таким образом, вы обезопасите себя от взимания комиссии со стороны обоих риелторов.
Залог на бронь объекта
После долгих поисков и просмотров, нельзя сиюминутно покупать, наконец, понравившийся объект: процесс приобретения жилья требует рассудительности и рационального подхода. Присмотрев квартиру, обязательно возьмите тайм-аут и хорошенько взвесьте все «за» и «против» совершения сделки. Но как же дать себе время на раздумья, если заветной квартирой интересуются еще несколько потенциальных покупателей? В данном случае маклер предложит внести залог, так называемую Reservierungsgebühr, зарезервировав объект на время раздумий и подготовки к заключительному этапу сделки. С получением залога маклер обязуется закрыть объект от просмотров, а покупатель, в свою очередь, принять решение не позднее истечения оговоренных сроков.
Важно отметить, что внесение залога на бронь объекта, ровно как и все прочие договоренности между покупателем и риелтором, должно быть официально задокументировано и заверено нотариально. Ваш залог – это часть стоимости квартиры, поэтому маклер не имеет права присвоить данный взнос себе, требовать внести деньги наличкой или же как-либо иначе действовать в обход нотариально заверенному договору.
Дело в деньгах
По сравнению с другими европейскими странами и несмотря на дороговизну жилых объектов, в Германии, все же, принято обходиться съемным жильем. Якобы, такой стиль жизни обеспечивает мобильность, освобождает от платежей по ремонтным работам в квартире (все поломки обязан устранять арендодатель) и не требует инвестиций в благоустройство и ремонт самого жилого дома. Однако низкие проценты по ипотечным кредитам постепенно подрывают популярность съемного жилья и переманивают на сторону приватной недвижимости все больше желающих иметь свой дом.
Важно отметить, что при заключении договора на ипотеку новоиспеченный владелец жилого объекта сначала выплачивает начисленные проценты от стоимости приобретенного жилья, а уже после стартуют выплаты кредита. Поэтому, прежде чем подписать бумаги, не будет лишним иной раз обдумать, не выгоднее ли остаться в уже обжитом съемном уголке, чем передать в наследство детям или внукам не только квартиру, но и многолетнюю банковскую задолженность. В конце концов, современный мир весьма непредсказуем, и кто знает, в какой точке мира нам понадобится жилье завтра.
ИПОТЕКА
- Как процентная ставка влияет на срок кредита? Чем длительнее сроки выплаты кредита, тем выше процентная ставка. На сегодняшний день сроки погашения ипотек составляют в среднем 15-20 лет.
Срок Процентная ставка
5 лет 1,08%
10 лет 1,36%
15 лет 1,86%
20 лет 2,09%
- Каковы основные пункты кредитного договора? Кто полностью выплачивает кредит в установленные сроки, тот получает скидку по начисленным процентам. Если же наблюдается задержка выплат, есть риск увеличения процентной ставки. В этой связи банки советуют воздержаться от пролонгации кредитного договора.
- Можно ли корректировать условия договора после его заключения? Неважно, на какие сроки заключен кредитный договор. По истечении 10 лет каждый имеет право перезаключить договор на новых условиях без штрафных санкций.
https://www.fmh.de/finanzrechner/baufinanzierung
