По немецкому законодательству, квартиросъемщики защищены от произвола арендодателей жилья. Домовладелец (Vermieter) может бессрочно расторгнуть договор аренды (Mietvertrag) только в четко обозначенных законом случаях. Квартиранта (Mieter) могут выселить против его воли, только когда суд проверил правомерность расторжения арендных отношений и признал выселение действительным. В случае получения уведомления о бессрочном расторжении договора аренды (Fristlose Kündigung) не следует впадать в панику.
В Германии, согласно закону, арендные отношения домовладельца с квартиросъемщиком могут быть прекращены без соблюдения срока, если квартирант задолжал арендодателю значительную сумму оплаты за жилье, либо жилец существенно нарушил договор аренды и от домовладельца нельзя требовать продолжения арендных отношений. В любом случае, существует необходимость сопоставления интересов как одной, так и другой стороны.
Долг по квартплате
Неуплата денег за жилье дает право домовладельцу бессрочно расторгнуть с жильцом арендные отношения. Однако эта задолженность должна быть существенной (§543Abs.2 Satz 1 Nr.3 BGB, §569 Abs.3 Nr.1 BGB).
На практике это выглядит так:
- квартиросъемщик не перечислил квартплату за 2 месяца подряд;
- заплатил лишь часть квартплаты за два месяца подряд. В итоге задолженность превысила одну месячную квартплату;
- в течение более чем 2-х месяцев (они не обязательно должны следовать подряд) частично не перечислял квартплату. Сумма задолженности в итоге должна составлять две месячные оплаты жилья.
К слову, арендодатель не обязан присылать предупреждение задолжавшему квартиранту. Он вправе уведомить о расторжении арендных отношений, послав лишь уведомление о своем намерении.
Погасить долги
Главное, действовать очень быстро, а не плакать над полученным уведомлением.
Бессрочное расторжение договора аренды будет аннулировано, если в течение двух месяцев после получения иска о выселении (Räumungsklage) квартиросъемщик погасит всю сумму задолженности (§569 Abs.3 Nr.2 BGB).
Если арендатор жилья не в состоянии сам погасить долги, он может подать соответствующее заявление (Antrag auf Übernahme der Mietschulden) в ведомство социального обеспечения по месту жительства (Sozialamt). Конечно же, такому съемщику квартиры необходимо уточнить, полагается ли ему пособие на жилье (Wohngeld). Чтобы предотвратить возможное выселение из квартиры, получатели второго пособия по безработице (Hartz IV) имеют возможность подать в центр по трудоустройству (Jobzentr) заявление на перенятие задолженности.
Огласите весь список, пожалуйста…
Кроме задолженности по квартплате, есть много других способов, которые позволяют арендодателю избавиться от нежелательных жильцов. Среди прочих причин:
Неуплата залога (Kaution). Разорвать договор об аренде домовладелец вправе, если квартиросъемщик не внес залог. Как правило, его размер составляет сумму 2-х месячных квартплат. К слову, в этом случае не предусмотрен срок для погашения задолженности. Поэтому договор расторгается безотлагательно. (§569 Abs.2 BGB).
Существенное нарушение правил добрососедства. К примеру, §569 Abs.2 BGB говорит о постоянном нарушении мира и согласия в доме. Поэтому домовладелец в праве бессрочно расторгнуть договор аренды.
Субаренда без разрешения. Домовладелец вправе вручить уведомление о расторжении арендных отношений, если жилец сдает снимаемое помещение внаем. Это относится и к случаю, если арендодатель по закону должен был дать жильцу разрешение на субаренду, но тот его не запросил. Вот такая простая арифметика.
Противоречащее договору использование квартиры. Арендаторы, использующие снимаемое жилье под офис или занимающиеся профессиональной деятельностью с обслуживанием клиентов на дому и не поставившие в известность об этом домовладельца, рискуют получить бессрочное расторжение договора об аренде.
Продолжительные шумы. Не вызывает вопросов и не является основой для расторжения договора обычный шум, возникающий в повседневной жизни жильцов или их детей. Однако постоянные шумовые помехи, нарушающие покой в доме, могут привести к выселению «шумного» квартиросъемщика. Однако арендодатель должен доказать факт постоянных шумовых помех.
Существенная опасность для квартиры. К примеру, постоянное не проветривание помещений, не включение отопления в минусовую температуру, создание пожароопасных ситуаций.
Порядок выселения
В случае, если квартиросъемщик, получивший уведомление о бессрочном расторжении договора на аренду, не освобождает квартиру, домовладелец по закону не может выставить его с вещами на улицу. Арендодатель должен подать иск о выселении в ответственный суд первой инстанции (Amtgericht), после чего судья обязан проверить, было ли обосновано и допустимо бессрочное расторжение.
Бывают ситуации, когда и после признания судом расторжение договора правомерным, жилец продолжает жить в квартире. И в этом случае домовладелец не может предпринять никаких попыток «самосуда» против жильца.
Напротив, исполнение приговора суда он должен поручить судебному исполнителю. Только он вправе произвести принудительное выселение из квартиры и опечатать ее, а еще запретить в дальнейшем заходить в жилье. Все расходы лягут на плечи вчерашнего квартиросъемщика.
Другая сторона медали
Имеет право бессрочно расторгнуть договор аренды и квартиросъемщик. Это происходит в случае, когда он не может пользоваться квартирой или от нее исходит опасность для здоровья. Однако вначале необходимо домовладельцу отправить предупреждение и назначить двухнедельный срок для устранения неполадок или урегулирования проблем.
Итак, в соответствии с договором невозможно использовать квартиру, если:
- арендатор не получил от нее ключи или в квартире живут другие люди;
- в квартире идут строительные работы;
- арендодатель оставил себе второй ключ и без предупреждения зашел в нее;
- в отопительный сезон сломалось отопление.
Угрозу для здоровья несет в себе квартира, пораженная плесневым грибком. Как правило, такое заключение должен сделать эксперт. Также нельзя жить в квартире после наводнения и оставшегося в ней ила. Опасность представляют и строительные недостатки или сломанная лестница.
