Как отстоять свои права на сложном рынке съёмного жилья в реалиях Гессенского мегаполиса? Об этом – в эксклюзивном интервью c представителем городского совета Департамента планирования жилья, Магистрата Франкфурта-на-Майне Майком Йозефом (Mike Josef), которое он дал журналу «Neue Zeiten».
Права арендаторов
– Господин Йозеф, не могли бы Вы проинформировать наших читателей, о чём гласит Закон о защите арендаторов в Германии, и насколько обширны их права?
– Права арендаторов в Германии на самом деле очень широки – для этого существуют специальные требования как федеративного, так и государственного законодательства. Кроме того, существуют некоторые «рамочные» условия, которые определяют, например, насколько может повышаться арендная плата. На узких рынках жилья, таких как город Франкфурт, арендная плата может увеличиваться только на 15 процентов в течение 3 лет.
Чтобы разграничить локальные правила предоставления жилья в аренду от федеративных и тем самым установить права арендаторов в городе Франкфурт, мы создали подразделение по защите арендаторов, чтобы точно объяснить, что может или не может делать арендодатель. Особенно в таких городах, как Франкфурт-на-Майне, где спрос высок, предложение уменьшается, а арендная плата и покупка недвижимости растёт, очень важно знать, какие у вас есть варианты защиты при неправомерном поведении арендодателя.
Наше Подразделение по защите арендаторов уже на протяжении 3-4 месяцев активно консультирует граждан и направляет в структуры, ориентированные на конкретный случай.
– Куда может обратиться арендатор за правовой поддержкой?
– Наша организация не предоставляет юридической консультации, но мы передаем запросы в соответствующие ассоциации защиты арендаторов, которые перенимают юридические консультации, основываясь на каждом индивидуальном случае.
Ассоциации защиты арендаторов
– Какие субъекты входят во Франкфуртские ассоциации защиты арендаторов? Какие проблемы могут быть адресованы в данные структуры?
– У нас был разговор с Ассоциациями защиты арендаторов несколько месяцев назад. На повестке в основном юридические процедуры из-за попыток со стороны арендодателей выселить жильца из дома или квартиры. Следующая проблема – модернизация жилой площади и рост стоимости аренды после проведения тех или иных ремонтных работ. Кроме того, в центральных районах Франкфурта массово скупают объекты недвижимости, а затем превращают арендуемые в них квартиры, например, в более дорогие объекты. В настоящее время – это наиболее распространенные проблемы, с которыми сталкиваются Ассоциации арендаторов и то, чему мы стараемся противостоять.
В остальном мы оказываем поддержу в вопросах, касающихся таких тем, как колебание индекса арендной платы и рамки её роста, сколько денег может взять арендодатель, если он установит новое окно или постелет новый пол и так далее.
– Считаете ли Вы, что членство в Ассоциации защиты арендаторов выгодно для людей, которые уже имеют адвокатскую страховку?
– Разумеется, для разрешения всех вышеописанных ситуаций и споров необходима правовая защита. Но прежде всего, при возникновении споров между арендатором и арендодателем, первому необходимо правильно выбрать нужные правовые структуры, которых в Германии множество. Поэтому мы, со стороны Городского управления Франкфурта, принимаем такие проблемные запросы и направляем людей в необходимые подразделения правовой защиты. Безусловно, имеет смысл выбрать для себя ассоциацию арендаторов, которой вы доверяете, и которая выступит консультантом в любой проблемной ситуации касательно аренды жилья.
При конфликтных ситуациях
– Насколько распространено некорректное поведение со стороны арендодателей на франкфуртском рынке жилья?
– Что я действительно хочу подчеркнуть, так это то, что у нас есть много арендодателей, которые очень аккуратно обращаются со своими арендаторами, которые не завышают арендную плату настолько, насколько им в принципе позволяет закон. Многие из таких состоят в отличных и безконфликтных отношениях со своими арендодателями. Здесь речь идёт в основном о «мелких» приватных владельцах, которые сдают максимум до трёх квартир.
– Но есть же и негативные примеры?
– Разумеется. На рынке представлено множество компаний-гигантов, которые пытаются использовать имеющийся потенциал и власть против даже самых порядочных арендаторов во времена дефицита жилых площадей. Поэтому мы советуем вам искать ассоциации арендаторов, которые могут наилучшим образом юридически указать, что необходимо сделать, а что – нет.
Однако, я подчеркну еще раз: большинство арендодателей заинтересованы в хороших отношениях со своими жильцами.
– Как понять, в какую из Ассоциаций защиты арендаторов следует обратиться?
– Каждый подходит к этому вопросу на своё усмотрение. Вы можете выбрать ассоциацию в зависимости от близости к дому или по рекомендации друзей. Иногда есть личные представители, поэтому я не могу рекомендовать что-то конкретное. Крупнейшая ассоциация арендаторов отвечает за Западный район Франкфурта, но вообще все ассоциации имеют юридические полномочия и могут выступать консультантами арендаторов.
– В каких ситуациях ваше Подразделение консультирует жильцов арендованных квартир?
– Прежде всего, хочу отметить, что мы не предоставляем советы по аренде. Как Городское управление, мы не несем ответственности по вопросам арендованного жилья. Но чтобы оказывать такую поддержку, было основано Подразделение защиты арендаторов, которое теперь является первым контактным органом в спорных случаях по жилью и его состоянию.
– То есть напрямую урегулировать вопросы это Подразделение не берётся, а лишь перенаправляет проблему на разбирательство в структуры с подходящими полномочиями?
– В большинстве запросов мы выступаем как посредник и, совершенно верно, делегируем обращения в структуры, обладающие необходимыми правовыми полномочиями, в зависимости от проблемы, – регулировать правовые вопросы вне нашей компетенции. Однако если обращение касается санитарных проблем в жилом объекте, несанкционированных ремонтов и прочих технических моментов, то мы готовы перенять первоначальный этап разбирательств, как минимум, установив причину и передав дело коллегам из юридической поддержки.
Равные возможности
– Как позиционируют себя городские власти Франкфурта? Поддерживаете ли вы чаще арендаторов или же оказываете содействие в равной мере и арендодателям?
– Я глубоко убежден, что люди, которые здесь живут, работают и платят налоги, должны иметь возможность снимать жилье во Франкфурте. Я повторюсь: у нас есть очень много арендодателей, которые идут навстречу своим жильцам и ценят хорошие взаимоотношения. Поэтому у нас, как у представителей городской власти, нет цели встать на ту или иную сторону – мы стремимся преодолеть те самые недоразумения, когда недобросовестный арендодатель пытается быстро обогатиться за счет своего жильца.
Любой город, будь то Лондон, Мюнхен или Нью-Йорк, должен быть многогранным в плане населенности – когда бизнесмены, учителя и семьи с маленькими детьми могут себе позволить жить по соседству друг с другом. Тем самым мы стремимся сделать Франкфурт привлекательным местом для жизни любых слоев населения.
