Предупреждение может вынести не только руководство предприятия сотруднику,
но и домовладелец квартиросъемщику.
Нарушение договора
Заключая договор об аренде жилья, домовладелец и квартиросъемщик возлагают на себя определенные права и обязанности. Нарушение квартиросъемщиком своих обязанностей нередко влечет за собой предупреждение (Abmahnung) со стороны домовладельца. По аналогии с «желтой карточкой» в футболе его следует рассматривать как официальное требование о недопустимости определенных действий или бездействия и возможности расторжения арендного договора в случае, если подобное будет повторяться.
Домовладелец может вынести предупреждение, если использование квартиросъемщиком арендуемого объекта тем или иным образом противоречит условиям договора об аренде (vertragswidrigе Nutzung), и назначить определенный срок для исправления положения дел. Если квартиросъемщик не изменит свое поведение, домовладелец может обратиться в суд с иском о прекращении действий или бездействия, противоречащих арендному договору (Unterlassung), или расторгнуть его.
Уважительные причины
Домовладелец не имеет права творить произвол, вынося предупреждение без достаточных оснований и причин. Обоснование должно быть очень конкретным, чтобы квартиросъемщик мог осознать, в чем его обвиняют, и имел шанс в будущем изменить свое поведение. Наиболее распространенными причинами предупреждения являются несоблюдение правил внутреннего распорядка (Hausordnung) — в частности, продолжающееся игнорирование режима тишины в определенные часы, несоблюдение графика уборки, повторяющиеся оскорбления других квартиросъемщиков или обзаведение домашними животными вопреки условиям договора и без разрешения домовладельца, а также ненадлежащее обращение с арендуемой жилплощадью, задолженность по арендной плате (Mietrueckstand) и т.п.
Последнее, кстати, является одним из самых серьезных оснований для вынесения предупреждения. И хотя квартиросъемщики понимают, что своевременное внесение арендной платы является одной из главных обязанностей по договору, нередко, как говорится, «дьявол кроется в деталях». Согласно законодательству, арендная плата должна поступить на счет домовладельца не позже, чем на третий рабочий день месяца, однако некоторые договоры предусматривают иные сроки. К тому же, причиной опоздания могут становиться праздники, болезнь квартиросъемщика и другие факторы, а иногда квартиросъемщик просто не располагает достаточной суммой, чтобы в надлежащий срок внести арендную плату в полном объеме.
Единичное нарушение подобного рода обычно не превращается в серьезную проблему, особенно если квартиросъемщику удается заблаговременно договориться с домовладельцем о решении, устраивающем обе стороны. Тем не менее, необходимо учитывать, что при повторяющихся опозданиях с внесением арендной платы домовладелец имеет полное право вынести предупреждение, а при продолжении подобной практики предпринять еще более серьезные юридические шаги, включая расторжение арендного договора (Kündigung). Поэтому при получении предупреждения из-за задолженности по арендной плате юристы рекомендуют квартиросъемщикам всегда отвечать домовладельцу с приложением документов, подтверждающих осуществление платежей, и при необходимости требовать разбирательства по счету (Kontenklаеrung).
Форма и содержание
Хотя законодательство не требует от домовладельца оформлять предупреждение в строго определенной форме, оно, тем не менее, должно выноситься надлежащим образом с учетом определенных формальностей. Чаще всего предупреждение выносится в письменной форме, чтобы впоследствии его можно было использовать в качестве доказательства в судебном процессе, поскольку нередко оно становится первым шагом к расторжению арендного договора.
В предупреждении домовладелец также обязан четко и конкретно описать нарушение, по возможности с указанием даты и времени, сослаться на арендный договор или правила внутреннего распорядка, потребовать прекращения совершения соответствующих действий или устранения недостатков с указанием конкретного срока и пригрозить отрицательными последствиями вплоть до расторжения арендного договора при неисполнении выдвинутых требований.
Правовая предпосылка
Предупреждение нередко выступает в качестве правовой предпосылки для последующего расторжения арендного договора. В большинстве случаев домовладелец не может расторгнуть договор, не вынеся предварительно одно или несколько предупреждений.
Исключением являются лишь вопиющие случаи типа использования арендуемой квартиры в преступных целях. Кроме того, при задолженности по арендной плате более чем за два месяца домовладелец также имеет право расторгнуть арендный договор не только без предупреждения, но даже без предварительного уведомления (fristlosе Kündigung).
Первое и последнее
Широко распространенное представление о том, что для расторжения арендного договора необходимы три предупреждения, является ложным. Согласно законодательству, домовладелец не обязан выносить даже второе предупреждение перед тем, как прибегнуть к более серьезным правовым шагам типа расторжения договора без предварительного уведомления или подачи иска о выселении из квартиры (Rаеumungsklage). Это зависит от вида и тяжести проступка и конкретных обстоятельств.
В одних случаях для расторжения договора достаточно лишь одного предупреждения, тогда как в других необходимо даже более трех, так как предпосылкой для расторжения арендного договора обычно является серьезное и повторяющееся нарушение. Так, при отдельных мелких проступках со стороны квартиросъемщика, типа легких нарушений режима тишины, обычно требуется 2-3 предупреждения, чтобы расторжение арендного договора по причине его повторяющегося нарушения было признано оправданным. Окончательное решение в таких случаях принимает суд, основываясь на обстоятельствах конкретного случая.
Соответствующие обстоятельства определяют и срок, отводимый домовладельцем квартиросъемщику для изменения нежелательного или противоречащего договору поведения. Так, если домовладелец уже не в первый раз предупреждает квартиросъемщика о недопустимости нарушения режима тишины, он вправе потребовать немедленного отказа от неподобающего поведения. Если же речь идет о запоздалом внесении арендной платы, то он должен назначить квартиросъемщику определенный срок. Да и при недозволенном содержании животного квартиросъемщику потребуется время, чтобы пристроить нежелательного питомца.
Необходимо также учитывать, что предупреждение со временем утрачивает силу не только в трудовом, но и в жилищном праве. В соответствии с §541 Гражданского кодекса (Bürgerliches Gesetzbuch — BGB), срок действия предупреждения в жилищном праве составляет три года. Отсчет начинается с окончанием того года, в котором домовладелец узнал о противоречащем договору поведении квартиросъемщика.
Взвешенная реакция
К предупреждению от домовладельца в любом случае следует отнестись серьезно. Прежде всего следует проверить, является ли оно правомерным, и соответствуют ли действительности изложенные в нем упреки. Если это так, единственным выходом для квартиросъемщика является изменение поведения и четкое выполнение в дальнейшем своих обязательств, предусмотренных арендным договором.
Если же указанные в предупреждении нарушения не имели места, квартиросъемщику следует отправить письменный протест (Widerspruch). При опротестовании следует указать, почему предупреждение, с его точки зрения, является необоснованным, но не давать повода для новых упреков. Параллельно квартиросъемщику следует собирать доказательства своей невиновности, документировать свое поведение и по возможности как можно скорее опровергнуть несправедливые упреки домовладельца, например, посредством свидетельских показаний или выписки со счета. Иногда оказывается, что речь идет о недоразумении, которое можно прояснить посредством разговора с домовладельцем или представителем домоуправления. В более сложных случаях жильцам следует обратиться за помощью к профессионалам — в частности, в Союз квартиросъемщиков (Mieterverein) или к адвокату.
