За своим добром надо всегда следить самому. Это золотое правило, как нельзя кстати, и при строительстве своего дома. Фирма, которая строит дом, вовсе не обязательно сделает что-то плохо. В Германии архитекторы и инженеры умеют строить дома. Немало и добросовестных прорабов и рабочих. Но все-таки фирма может сделать что-то плохо. И это «может» начинается еще на стадии планирования. Идя на поводу у фирмы, вы начинаете терять деньги уже до того, как на стройплощадке начнутся первые работы.
Что может забыть фирма
Первое, на что нужно застройщику обратить внимание, это сам способ измерения дома фирмой. Дело в том, что дом можно измерять двумя разными способами: снаружи и внутри. Между двумя этими способами есть принципиальная разница. Если дом измерять снаружи, его площадь автоматически увеличивается за счет толщины стен и толщины штукатурки. Штукатурку точно измерить невозможно, но здесь точность и не нужна, потому что фирма без всяких измерений обязана, согласно закону, вычесть из общей площади дома три процента на штукатурку. Дом же фирма обязана измерять не снаружи, а изнутри. Толщина внешних или внутренних стен должна вычитываться из общей площади дома. Представляете, сколько нужно будет доплатить, если эту толщину не высчитывать, а превратить в документах в квадратные метры?
Известно, что при строительстве жилая площадь оплачивается дороже общей. Более того, цена дома зачастую привязана именно к жилой площади. Поэтому «ошибки» фирмы при учете жилой площади дорого обходятся покупателю дома. Проблема здесь не в прямом обмане. Прямой обман почти не встречается в практике, и этого как раз можно не опасаться. Проблема в разночтениях: что и когда засчитывать в жилую площадь.
Проще всего с площадью жилых комнат, ванной, туалета, кухни, коридора и кладовки. Площадь этих помещений полностью считается жилой. Разночтения начинаются при «чтении» площади остального пространства дома. Между тем в Германии расчет жилой площади регулируется законодательством, так что частное мнение застройщика или представителя фирмы на самом деле ничего не определяет. Например, спорным моментом может стать учет площади разнообразных ниш, ведь в доме ниш немало. Но спорить на самом деле не о чем. Надо просто заглянуть в текст закона.
Ниши глубиной больше тринадцати сантиметров и эркеры площадью больше одной половины квадратного метра в расчет жилой площади идут полностью, но те же самые ниши и эркеры меньшей площади жилой площадью не считаются. Площадь под лестницей или скошенным потолком в расчет жилой площади идет полностью только в том случае, если высота пространства под лестницей и потолком больше двух метров. Если же высота составляет от одного до двух метров, то жилой площадью считается только половина пространства.
В расчет жилой площади принимаются только половина площади балкона или лоджии. Причем по стандарту DIN, площадь лоджии или балкона может быть учтена только на четверть. Теперь представьте: сколько в «накрученном» доме может быль лестниц, ниш, балконов и лоджий — и сколько можно накрутить денег на сознательных ошибках при учете площади этих кусочков дома.
А что же и вовсе не считается жилой площадью? Не считаются жилой площадью все части помещений высотой меньше одного метра. Не входят в жилую площадь чердак, дымоход, стиральное помещение, лестницы и подвал. Вот в этих моментах порой застройщик и теряет свои деньги, если фирма неверно измеряет расстояния или и вовсе их не учитывает, наращивая подлежащую оплате жилую площадь. Если же «ошибки» фирмы не удалось предотвратить на этапе планирования, и дом уже построен, ситуацию можно отыграть за счет помощи платного эксперта. Он заново измерит площадь построенного дома, а заодно разъяснит застройщику, в чем разница между жилой, основной и побочной площадью.
В чем фирма может ошибиться
Кроме «забывчивости» фирмы, есть еще немало ситуаций, когда действия фирмы могут привести к крупным материальным потерям застройщика. Одна из таких ситуаций — плохая изоляция труб во время возведения котлована под дом. Кроме того, при засыпке котлована изоляция иногда просто повреждается — не по злому умыслу, естественно, а потому что неквалифицированно проводятся какие-то моменты работ. Плохо изолированные трубы могут привести к печальным последствиям. Влажность и потеря тепла сделают построенный дом мало пригодным к проживанию. Подвал же и вовсе может стать непригодным для любых целей.
Еще одна ситуация — задвижка, которая мешает просачиванию грунтовых вод. Ее встраивают, когда существует опасность подпора, давления на котлован. Вообще в этой ситуации надо встраивать специальную задвижку, обеспечивающую защиту от загрязненных сточных вод (Rueckstauklappe fuer fuekalhaltiges Abwasser). Но такая задвижка стоит дорого и не оплачивается заказчиком отдельно, так как входит в общую стоимость работ. Бывают случаи, когда фирма, чтобы уменьшить свои затраты, вместо специальной задвижки ставит простую- для чистой воды (Rueckstauklappe fuer Frischwasser).
К большим проблемам для застройщика может привести недостаточная герметичность дома. Это утечка тепла, появление влаги на стенах («потеющие» стены), как результат влаги на стенах, появление плесени. Но это в среднестатистическом случае. Если же не повезет по-настоящему, то будет хуже. Тогда стены отсыреют насквозь и насквозь отсыреет изоляционный слой.
Как от этого уберечься? С помощью экспертов надо провести Blower-Door-Test. Это специальный измерительный тест на герметичность дома. Его уже поздно делать, если началась внутренняя отделка, так как стены будут уже закрыты слоем штукатурки. Этот тест позволяет зафиксировать все щели, в том числе щели балконов и лоджий, а не только щели в стенах. Щели же могут оказаться в любом месте, где существует стык.
Не все то хорошо, что дешево
Помимо ошибок фирмы, есть и свои собственные ошибки, которые могут обойтись дорого. Это те ситуации, когда экономия на этапе строительства дома потом, с течением времени, оборачивается суммами, перекрывающими эту экономию начисто. Простой пример — материал крыши. Кровля из прочных материалов обходится, как правило, в два раза дороже дешевого варианта. Учитывая сумму, которую надо потратить на крышу, разница в цене настолько велика, что многие поддаются соблазну постелить крышу подешевле. Это понятно, ведь денег на строительство дома никогда не бывает вдоволь. Но срок эксплуатации дешевого покрытия не в два, а в три раза меньше, чем кровли из прочных материалов. Следовательно, со временем экономия на первом этапе приведет к огромной переплате на втором, когда крышу придется менять. Это как отложенное кредитование самого себя под очень высокие проценты.
Вторая ситуация, когда экономия на первом этапе приводит к убыткам на втором — работы по изоляции подвала. Это серьезная проблема. Подвал находится, по сути, в земле, и если грунтовые воды в этом месте существенны, они будут стремиться, по законам физики, просочиться в подвал. Поэтому и подвал, и нижняя часть дома, а именно: стены, находящиеся прямо над перекрытием подвала, должны быть изолированы особенно качественно.
Качество всегда стоит дорого. Но экономия на этом этапе может привести к тому, что через несколько лет сырость поползет вверх и начнет распространяться по всему дому. Практически ситуация может со временем привести и к тому, что дом может стать малопригодным для жилья. Во всяком случае, жизнь в этом доме перестанет быть комфортной. А ради чего тогда его вообще строить?
Одна из нелепых, но, к сожалению, встречающихся на практике ситуаций, это самостоятельное возведение подвала. Конечно, за этот процесс никогда не возьмется застройщик, у которого нет строительных навыков, но и те, у кого они есть, рискуют ошибиться. Тут все дело в точности расчетов и безукоризненного следования чертежам. Если вы допустите промах даже на несколько сантиметров, может не состояться намеченная планом стыковка труб и кабелей. А есть ведь еще расположение шахт для труб и кабеля.
Конечно, и фирма в этих случаях может промахнуться: все на этом свете бывает. Но если промахнется фирма, она же за свой счет все и переделает. Если же промахнетесь вы, то и стоимость переделки возьмется из вашего кошелька. Так что прежде чем браться за самостоятельное устройство подвала, надо как следует оценить степень финансового риска, связанного с неудачей этих работ. Как бы экономия не оказалась иллюзией.
Еще одна неприятность, связанная с подвалом — попытка вместо так называемого полного подвала построить частичный.
Если полный подвал вам не особо нужен, действительно есть смысл сделать частичный, потому что работы по его возведению дешевле: меньше объем и сложность работ. Но надо при этом помнить, что доступ к внешним стенам частичного подвала, в отличие от полного, полностью исключен. Это означает, что если во время работ по возведению котлована будет случайно повреждена внешняя изоляция, исправить положение будет очень трудно. Грунтовые воды начнут просачиваться в подвал со всеми вытекающими отсюда последствиями: ржавчиной на трубах, сыростью в подвале и в доме. Вот почему при возведении частичного подвала нужно применять дополнительные изолирующие материалы. Это дополнительные расходы, на которые, конечно, не очень хочется идти, но это зато и страховка от неприятностей. Если же эти материалы не были применены, и проблема все-таки возникла, вам ничего не остается, кроме попытки осушить подвал, изолировать его стены дополнительно с внутренней стороны и ждать, чем это кончится, то есть, повезет вам или не повезет.
Следующая ситуация не всегда оправданной экономии – штукатурка. В центральной и южной Германии это самый типовой вариант, а вот в северной Германии, где влажно и сыро, применяют клинкерное покрытие внешних стен вместо штукатурки. Клинкер существенно дороже штукатурки, но зато и служит дольше. Эта ситуация похожа на выбор между более дорогим и более дешевым покрытием крыши. Экономия на этапе строительства приводит к повышенным затратам на этапе эксплуатации. Это снова кредит, выдаваемый самому себе.
Не всегда продуман и выбор типа отопления дома. В распространенном варианте при выборе отопления жидким топливом при расчете будущих расходов нередко упускаются из виду следующие моменты. Известно, что жидкое топливо принято покупать про запас. Тогда его нужно хранить. Для этого обычно используют цистерну, которая стоит в подвале дома. Под цистерной ставят ванную: на случай повреждения цистерны и утечки топлива.
Но этого мало: при отоплении дома жидким топливом обязательно нужно заключить специальную страховку (OEltank — Haftpflichtversicherung). Обойтись без этой страховки можно, но рискованно. Ликвидация последствий проникновения жидкого топлива в грунтовые воды может перекрыть стоимость вашего дома. При этом ответственность всегда несете именно вы, даже если ошиблась фирма, которая заправляла вашу цистерну. Вы, в свою очередь, тоже сможете такой фирме выставить счет, но оплатит она его или нет, это вопрос. А вам платить за ущерб придется обязательно. Поэтому при выборе жидкого топлива вы должны учесть дополнительные расходы, связанные с его использованием: страховые выплаты и дополнительные меры предосторожности.
