Глобальный экономический кризис, срок окончания которого никто до сих пор не решился обозначить, привел к резкому увеличению количества банкротств как юридических, так и физических лиц. Зачастую единственным способом для кредиторов вернуть свои деньги является обращение в суд и, соответственно, принудительная продажа недвижимости банкрота через судебный аукцион.
Чаще всего речь идет о заложенных в кредитных институтах объектах недвижимости, кредиты за которые банки и просто кредиторы пытаются хотя бы частично вернуть, реализуя объекты недвижимости, в том числе выставляя их на судебных аукционах. Таким образом, финансовая катастрофа для одних, вынуждающая их расстаться с недвижимостью, даёт возможность другим относительно дешево приобрести объекты недвижимости.
Эта форма продажи до недавнего времени не являлась значительным фактором рынка недвижимости и не пользовалась большой популярностью. Сейчас же банки и аукционные компании, публикуя объявления в газетах и интернете, рекламируют судебные аукционы как инструмент приобретения очень недорогого жилья. Рассказывая о системе судебных аукционов, авторы зачастую обращают внимание на то, что судебные аукционы пока недооцениваются широкой публикой. Кроме того, цены на объекты, установленные обязательной судебной экспертизой, действительно иногда впечатляют. Так, например, в газете или на интернет-сайтах можно увидеть, что однокомнатная квартира во Франкфурте-на-Остенде, площадью 24,38 м² с прихожей, кухней, туалетом, ванной выставляется на торги с оценочной ценой всего 32.000 евро, или, например, однокомнатная квартира в центре Висбадена, площадью 50,00 м² так же со всеми удобствами была выставлена с оценочной стоимостью 27.000 евро, что, конечно же, значительно меньше реальной рыночной стоимости, и действует завлекающе на потенциального покупателя.
В действительности, оба вышеуказанных объекта продались с аукционов значительно дороже не только установленной экспертами, но и реальной рыночной цены.
Таким образом, не далеко от истины будет утверждение, что в судебных торгах есть что-то от лотереи. В них явно присутствуют элементы риска, азарта и, конечно же, везения. И всё же, судебные аукционы остаются отличным шансом, при хорошем раскладе, недорого приобрести желаемый объект недвижимости.
Поэтому перед участием в аукционе к нему необходимо основательно подготовиться, так как в течение аукциона времени на обдумывание и принятие взвешенного решения просто не будет.
Следовательно, ещё до участия в торгах необходимо собрать всю доступную информацию не только о порядке предстоящего судебного аукциона, но и о самом объекте.
Судебный аукцион – это официальное судебное заседание, которое проводится в соответствии с законодательством Германии. Принимать в нём участие на одинаковых правах могут как физические, так и юридические лица, как граждане страны, так и иностранцы, как резиденты, так и нерезиденты Германии. На заседании обязательно присутствуют судья, его помощник, представитель кредитора, который выставил объект на открытую продажу, ну и, конечно же, желающие приобрести этот объект с торгов. До начала торгов каждый потенциальный покупатель должен либо перевести на счёт суда сумму, составляющую 10% от оценочной цены объекта, либо иметь при себе банковский чек на данную сумму. Новым собственником объекта становится тот, кто предложил за него самую высокую цену. Право собственности переходит новому владельцу сразу после подтверждения судом наибольшей ставки и окончания торгов.
Остаточную стоимость объекта недвижимости необходимо будет внести, согласно судебного решения, в течение двух месяцев со дня окончания аукциона.
Более сложным видится сбор информации о самом объекте. В первую очередь необходимо прочитать экспертное заключение с оценкой объекта недвижимости. Его можно получить в суде или у кредитора. Экспертные заключения публикуются так же в интернете на судебном сайте. Но надо быть особенно осторожным, если эксперт при проведении экспертизы не имел возможности осмотреть помещение изнутри. В этом случае, что бы составить собственное мнение, желательно всё-таки самостоятельно осмотреть желаемый объект, даже если это ограничится внешним осмотром здания. Если же предоставляется возможность осмотреть желаемый объект изнутри, что случается довольно редко, не лишним было бы взять с собой специалиста по строительству.
Необходимо так же отметить, что объекты недвижимости в редких случаях могут быть приобретены прямо у их владельца, даже в том случае, если уже был намечен принудительный аукцион. Если владелец (в основном это не кредитор и не банк) согласен, он может продать свою недвижимость. Однако покупка такого рода не рекомендуется. Приобретение объекта с аукциона возможно даже тогда, когда денежная прибыль не покрывает все долги владельца. В случае прямой покупки владелец обязан сначала погасить все долги, что, как правило, невозможно, если недвижимость обременена большими долгами. Кроме того, потенциальный покупатель вдобавок должен будет оплатить нотариальные расходы, которые в случае приобретения недвижимости с торгов отпадает.
В общем, приобретение недвижимости на судебных аукционах может быть очень выгодным, но зависит от множества факторов. Чтобы обеспечить успех, без специалистов не обойтись. Во Франции, например, даже для участия в торгах необходимо выбрать адвоката, аккредитованного в суде, где будет проводиться аукцион. Это требование объясняется сложностью и рисками, связанными с процедурой ареста на имущество. Но решать все-таки покупателю. При большом риске и выгода немалая.
