Это же вполне привычное дело, когда в супермаркете, не отходя от кассы, пересчитав цент за центом свою сдачу, мы обнаруживаем ошибку и просто вынуждены обратиться за справедливостью к невозмутимой кассирше, прячущейся от коронавируса и хмурых взглядов покупателей за ненадёжной стенкой плексигласа. Но почему-то, когда в начале года управляющая компания присылает нам перерасчёт расходов за содержание жилья, это чувство самозащиты полностью отказывает, и мы покорно платим сотни евро просто потому, что они жирным шрифтом выведены на бумаге.
Согласно статистике, немецкие квартиросъёмщики платят в среднем от 1800 до 2400 евро в год за услуги и расходы по содержанию жилья (Betriebskosten, Nebenkosten). Это очень серьёзный довесок к месячной плате за квартиру (Monatsmiete), но который, в отличие от неё, вполне даже возможно регулировать самостоятельно, если не пускать дело на самотёк. Тем более что согласно той же статистике, каждый второй перерасчёт изобилует ошибками, а это значит, что своевременная проверка и требование корректировки счёта почти наверняка обречены на успех.
Доверяя, проверяй
Основной причиной удорожания „второй“ квартплаты как в прошлом, так и в предыдущих годах являлись постоянно увеличивающиеся расходы на энергию. По данным Немецкого союза квартиросъёмщиков (Deutscher Mieterbund), в среднем по Германии мы платим 2,19 евро/м² за отопление, питьевую, техническую и сточную воды, а также за услуги завхоза (Hausmeister) и различного рода страховки (Versicherungen). На примере среднестатистической квартиры площадью в 80 м² это выливается во внушительную сумму: 175 евро в месяц или 2100 евро в год.
Достаточно причин, чтобы не полениться и проверить „творение“ управляющей фирмы, особенно если размер доплаты превышает вашу прежнюю планку расходов на жильё в 20 процентов. Конечно же, не каждый неприятно дорогой счёт является ошибочным, но ради собственного спокойствия однозначно есть смысл поднапрячься и временно превратиться в самого крутого бухгалтера, пусть пока что и в масштабах своей скромной съёмной квартиры.
Какие нужно соблюдать сроки?
Для того чтобы опротестовать неправильный по вашему мнению расчёт расходов по содержанию жилья (Betriebskostenabrechnung), необходимо соблюдать определённые сроки, иначе ваше требование не будет рассмотрено просто потому, что вы элементарно опоздали. В принципе у квартиросъёмщиков есть целый год на то, чтобы сформулировать и представить управляющей компании свои претензии к перерасчёту. Но это не значит, что нужно одиннадцать месяцев о чём-то недоумевать и на 365-й день пытаться проскочить в закрывающиеся двери. В случае, если вы получили от управляющей компании счёт, с которым вы по каким-то причинам не согласны, лучше всего опротестовать его, указав конкретные причины с требованием корректировки, в течение четырёх недель после получения почты. В какой именно форме вы это сделаете, решать вам, но самый надёжный способ в таких случаях, это не звонок по телефону, а письмо с обратным уведомлением, если дома нет факса.
Где чаще всего делаются ошибки?
Основное правило, которого должен придерживаться владелец жилья: он имеет право поставить квартиросъёмщику в счёт только те расходы, происхождение которых приходится чётко на расчётный период. Произошли они намного раньше, поезд уже уехал и теперь над тем, как компенсировать эти потери, ломать голову не вам, а тому, кто на этот поезд опоздал. Расходы на ремонт и модернизацию здания (Instandhaltungs- und Reparaturkosten) также не являются причиной содрать с вас лишнюю копейку, а вот раскидать стоимость затрат на помещения общего пользования в вашем доме на всех жильцов, независимо от того, пользовались они ими или нет, — это, к сожалению, совершенно законно, хотя с точки зрения справедливости явно является причиной залезть от негодования на пальму. Так что же из себя представляют эти расходы по содержанию жилья? Рассмотрим несколько их основных видов более подробно.
Отопление (Heizkosten)
В среднем, если воспользоваться нашим примером выше на основе среднестатистической квартиры площадью в 80 м², на отопление уходит 0,84 евро/м² в месяц или 806 евро в год.
Это в расчёте квартирных расходов, как обычно, самая основная позиция, на которую чаще всего просто больно смотреть, но что поделать, если не хочется мёрзнуть зимой. Расходы за отопление должны всегда рассчитываться точно исходя из действительного потребления, причём туда входит не только расход самих топливных материалов, но и такие компоненты, как затраченная на процесс отопления электроэнергия, технический сервис отопительного оборудования, измерение тепла в тепловых трассах и т.д.
Уже здесь скрывается первая проблема: как отличить расходы на технический сервис от расходов на ремонт? Управляющая компания часто злоупотребляет нашим незнанием законов и охотно прячет оба этих компонента за мудрёными цифрами расчёта, занимающего несколько страниц, зная при этом, что расходы на ремонт она должна полностью оплачивать сама. Мы уже молчим про то, что если топливо было закуплено со скидками, то и это должно отразиться в калькуляции расходов на отопление, а не идти прямиком в карман арендодателя. Правильный расчёт потребления отопления всегда содержит показания счётчика тепла в начале и в конце расчётного периода.
Горячая вода (Warmwasser)
На горячую воду у нас уходит в среднем 0,25 евро/м² в месяц или 240 евро в год (из расчёта примерной квартиры площадью в 80 м²). Эти расходы также должны всегда рассчитываться точно исходя из действительного потребления, в противном случае расчёт делается исходя из площади вашей квартиры, что никак не может являться отражением действительности и чаще всего намного дороже, чем действительное потребление.
Вода и стоки (Wasser und Abwasser)
В среднем 0,41 евро/м² в месяц или 394 евро в год (из расчёта примерной квартиры площадью в 80 м²). Кроме затрат на саму воду сюда входят, например, и расходы как на сами счётчики воды, так и расходы на их сервисное обслуживание и т.д. Только в новых зданиях для контроля расходы воды обязаны устанавливаться специальные счётчики (Wasseruhren). В более же старых зданиях, где такой техники нет, расчёт потребления воды производится исходя из количества проживающих в квартире человек и размера жилплощади, что не может являться идеальным вариантом для квартиросъёмщика. По этой причине происходят постоянные конфликты с управляющими компаниями и самым идеальным решением проблемы являются не суды и адвокаты, а установка счётчика воды, расходы по установке, к сожалению, придётся оплатить квартиросъёмщику.
Земельный налог (Grundsteuer)
В среднем 0,19 евро/м² в месяц или 182 евро в год (из расчёта примерной квартиры площадью в 80 м²). Этот налог раскидывается на всех квартиросъёмщиков исходя из объёма их жилплощади.
Завхоз (Hausmeister)
Услуги этого ответственного товарища обходятся нам в среднем в 0,18 евро/м² в месяц или 173 евро в год (из расчёта примерной квартиры площадью в 80 м²). Сюда входит уборка подъезда, лестничных площадок, прилегающей к дому улицы, уход за зелёными насаждениями, а также обслуживание отопительного оборудования. Нередко услужливый Hausmeister приходит на помощь квартиросъёмщикам и помогает сделать небольшой ремонт в квартире, если у кого-то нет таланта держать в руках отвёртку. Попадёт ли позже этот дружеский жест в общую копилку платных услуг, проследить очень сложно, но практика говорит о том, что таких случаев множество.
Вывоз мусора (Müllentsorgung)
В среднем 0,20 евро/м² в месяц или 192 евро в год (из расчёта примерной квартиры площадью в 80 м²). Очень часто такие расходы просто раскидываются на всех квартирантов исходя из размера жилплощади. И если чета скромных пенсионеров должна одинаково платить дорого за тонны к тому же ещё плохо отсортированного мусора многодетных соседей, это нередко вызывает конфликты, тушить которые приходится в худшем случае силами адвокатов или судов.
Лифт (Aufzug)
В среднем 0,13 евро/м² в месяц или 125 евро в год (из расчёта примерной квартиры площадью в 80 м²). Сюда относятся такие компоненты, как расходы на электроэнергию, контроль безопасности, чистка лифта. Нередко управляющие компании пытаются включить в счёт ремонтные работы, что является незаконным. Живущие на первом этаже вообще не понимают, почему они тоже должны платить за лифт, если они никогда им не пользуются.
Страхование ответственности (Haftpflichtversicherung)
В среднем 0,14 евро/м² в месяц или 134 евро в год (из расчёта примерной квартиры площадью в 80 м²). Здесь необходимо помнить, что если страхование ответственности перед третьими лицами может быть раскидано на всех жильцов, то юридическая страховка (Rechtschutzversicherung) ни в коем случае, эти расходы должен нести арендодатель самостоятельно.
Вот мы с вами и рассмотрели некоторые основные пункты расходов по содержанию жилья. Их, конечно же, намного больше, но у нас не было цели охватить в этой статье необъятное. Если вы даже просто задумались над тем, а что мне там насчитала моя управляющая компания за прошлый год, значит, наши старания были не напрасными.
Фото автора.
Александр Мельников, журнал „Neue Zeiten“ №09 (231) 2020
