В связи с различными жизненными обстоятельствами иногда возникает необходимость сдачи квартиры или ее части в субаренду. Например, если основной арендатор разорвал отношения с партнером и в одиночку уже не может оплачивать квартиру или одинокий пожилой человек хочет сдать комнату, чтобы получить компаньона или помощь в повседневных делах.
Ситуация на рынке жилья непростая, а субаренда дает возможность решить вопрос со слишком дорогой или большой квартирой без необходимости поиска нового жилья и переезда. В таких случаях важно помнить, что субаренда создает новые правовые отношения и в обязательном порядке необходимо получить на нее разрешение от домовладельца.
Как получить разрешение на субаренду
Экономия на квартплате и нежелание жить в одиночестве с точки зрения закона являются «законными интересами». В этих случаях для отказа в разрешении на субаренду у домовладельца должны быть веские причины. Например, поводом для отказа может быть перенаселенность квартиры. Также домовладелец имеет право отказать в разрешении на субаренду, если основной арендатор будет проживать в другом месте, а квартиру просто не хочет терять.
При отсутствии веской причины обосновать отказ в разрешении на субаренду домовладельцу сложно. Более того, если арендатор, который хотел сэкономить, подаст иск и докажет, что уже нашел субарендатора, на домовладельца может быть наложена ответственность за причиненный вследствие отказа в разрешении на субаренду ущерб.
Правила установки размера арендной платы и платы за коммунальные услуги
Жестких требований к арендной плате за помещения, которые сдаются в субаренду, нет. Основной арендатор имеет право повышать стоимость, установленную домовладельцем. Арендная плата может быть повышена, например, при наличии мебели. С другой стороны, важно, чтобы операция не могла быть признана спекулятивной. Обычно субаренду устанавливают в размере не более 120 процентов от общей арендной платы за квартиру.
Необходимо помнить, что даже при соблюдении этого условия ставку субаренды возможно оспорить. Например, если в большой квартире сдается только одна комната, ставка 120% от общей стоимости может быть оспорена. Доход от аренды облагается налогом на доходы физических лиц.
Распределение платы за коммунальные услуги также может быть причиной возникновения разногласий. Если комнаты имеют одинаковые размеры, обычно устанавливают фиксированную ставку на 1 человека. В других случаях расходы делят, исходя из размера индивидуальных и совместно используемых помещений.
Обратите внимание, в договоре субаренды необходимо указать, что в случае увеличения коммунальных платежей фиксированная ставка будет корректироваться. При отсутствии такого пункта в договоре дополнительные расходы нельзя будет возложить на субарендатора.
Как расторгнуть договор с субарендатором
Важно соблюдать сроки уведомления субарендатора о расторжении договора, которые установлены законом. Арендатор должен иметь обоснованный интерес, чтобы расторгнуть договор субаренды (например, помещение необходимо для личного пользования). При бессрочной субаренде срок уведомления зависит от того, сколько времени субарендатор прожил в квартире.
Действует обычное правило: если уведомление получено до 3-го рабочего дня месяца, он включается в срок уведомления. Например, если уведомление получено до 3-го рабочего дня апреля, договор будет действовать до конца июня. Если срок его проживания менее 5 лет, срок уведомления составляет 3 месяца. Если субарендатор прожил в квартире 5-7 лет, срок уведомления увеличивается до 6 месяцев. Субарендатора, который прожил в квартире 8 и более лет, необходимо уведомлять о расторжении договора за 9 месяцев.
По правилу Гражданского кодекса Германии (раздел 573a) возможно расторгнуть договор при отсутствии законного интереса без указания причин. В таких случаях срок уведомления продлевается на 3 месяца. То есть в случае непреодолимых разногласий с субарендатором арендатор сможет разорвать с ним договор не ранее, чем через 6 месяцев (в случае длительного проживания — через 9 или 12 месяцев). Также основной арендатор имеет право расторгнуть договор без уведомления, если продолжение аренды недопустимо (например, веской причиной для этого является воровство, оскорбления, насилие).
Если помещение сдается в субаренду на основании временной аренды, стороны не могут расторгнуть договор в обычном порядке. Он будет действовать до истечения срока, при необходимости такой договор можно продлить.
Проблемы с соблюдением сроков уведомления могут возникнуть, если домовладелец направит уведомление о расторжении договора аренды основному арендатору. Такое уведомление, как правило, не включает в себя субаренду. Наиболее безопасный способ избежать конфликтной ситуации со сроками — это передача субарендатору в пользование меблированного помещения, как согласовано в договоре аренды. В этом случае, если уведомить субарендатора до 15 числа, договор субаренды может быть расторгнут в конце следующего месяца. Для семьи как субарендатора действуют обычные сроки уведомления о расторжении договора аренды.
Права и обязанности
Основной арендатор обязан платить арендодателю арендную плату и стоимость коммунальных услуг в полном объеме. Наличие субарендатора на это правило никак не влияет. Если субарендатор не вносит арендную плату в срок, это не освобождает основного арендатора от его обязанностей. Арендодатель в этой ситуации никак не может повлиять на субарендатора, так как последний состоит в правовых отношениях с основным арендатором.
В случае споров субарендатора с основным арендатором последний не может рассчитывать на страхование правовой защиты или помощь ассоциации арендаторов. Единственный выход — это частное страхование в целях оказания правовой защиты.
Субарендатор имеет те же права на использование личного жилого помещения, что и основной арендатор. Нельзя запретить субарендатору визиты гостей (в том числе и разных каждую ночь) или их проживание в квартире в течение нескольких недель. В договоре аренды возможно оговорить некоторые запреты (например, на курение в квартире).
Краткосрочная аренда: возможные риски
Сдача квартиры или комнаты посуточно на таких порталах, как Airbnb, 9flats или Booking.com может повлечь за собой не только проблемы с арендодателем, а и штрафы.
Разрешение на субаренду не включает краткосрочную форму аренды. Домовладелец должен дать согласие именно на такой вид субаренды. Без отдельного разрешения арендодатель после безрезультатного предупреждения может расторгнуть договор аренды. Кроме того, необходимо учитывать, что арендатор несет перед арендодателем ответственность за возможный ущерб от краткосрочной субаренды.
Муниципалитеты устанавливают собственные правила на возможность использования жилой площади не по назначению. Если такое использование запрещено властями, нарушение правил может привести к штрафным санкциям. В некоторых муниципалитетах краткосрочная аренда разрешена, но ограничена по срокам (например, не более 12 недель в году). Узнать все правила краткосрочной аренды можно в центре обслуживания населения. Желательно сделать это заранее, чтобы в будущем избежать проблем.
При сдаче квартиры в краткосрочную аренду необходимо зарегистрировать предпринимательскую деятельность. Это правило действует даже в тех случаях, когда такая аренда ограничена по времени. Доход от краткосрочной субаренды облагается НДС.
Субаренда и жилищное пособие
Право на жилищное пособие имеет как основной арендатор, так и субарендатор, но из этого правила имеются исключения. Например, если основной арендатор в течение долгого времени находится за границей и сдает в субаренду всю квартиру, на этот период он теряет право на жилищное пособие.
При принятии решения о сдаче комнаты или квартиры в субаренду необходимо учитывать, что получатель жилищного пособия обязан немедленно сообщить о субаренде. Размер жилищного пособия рассчитывается, исходя из дохода, расходов на жилье и питание. Основные арендаторы, которые получают жилищное пособие, могут утратить право на него полностью или частично из-за снижения расходов на жилье.
Чтобы примерно подсчитать, имеет ли субаренда смысл, можно воспользоваться одним из калькуляторов жилищных пособий в интернете. Найти их через Google не составит труда. Если право на пособие будет утрачено, а доход его существенно не превышает, субаренда не имеет смысла. Необходимо учитывать, что такие онлайн-расчеты являются приблизительными, точные данные может предоставить только местный орган власти, который отвечает за выплату жилищных пособий.
Субаренда и пособие по безработице II
Получатели пособия по безработице II имеют право снимать жилье по договору субаренды и сдавать его. Как в первом, так и во втором случае договор субаренды необходимо предоставить в центр занятости. Избежать каких-либо вопросов поможет правильное составление договора. В нем необходимо подробно указать, какие комнаты сдаются в субаренду, а также помещения и объекты общего пользования (например, кухня, ванная, холодильник).
Важно учитывать, что наличие реального дохода от субаренды может привести к снижению размера пособия по безработице. Если будет оставлен прежний размер пособия, возможны проверки жилищной ситуации сотрудниками уполномоченных органов власти. Честно составленный договор является гарантией отсутствия претензий у проверяющих.
Антон Шварц, журнал „Neue Zeiten“ №08 (242) 2021
