Широко известная проблематика защиты прав квартиросъемщиков повторно привлекла внимание Федерального Верховного суда Германии. В очередной раз была рассмотрена правомерность положений договора аренды жилых помещений по вопросу выполнения косметического ремонта.
Как известно, арендодатель зачастую возлагает обязательство выполнения косметического ремонта на квартиросъемщика, независимо от состояния сдаваемого объекта.
Ранее, в случае, когда квартиросъемщик расторгал договор и выезжал из квартиры до наступления срока проведения ремонта, арендодатель предусматривал в договоре положение о долевой оплате косметического ремонта («Quotenklausel»). Согласно данному положению, в зависимости от продолжительности срока аренды квартиросъемщик был обязан частично выплатить ожидаемые расходы по ремонту. Так, если с момента передачи помещения последний косметический ремонт в кухне или ванной комнате был проведен более года назад, квартиросъемщик был обязан нести 1/3 расходов ремонта.
Федеральный Верховный суд («Bundesgerichtshof») рассмотрел правомерность положений об обязательстве выполнения косметического ремонта вне зависимости от состояния сдаваемой квартиры (BGH VIII ZR 185/14 от 18.03.2015) и о долевой оплате («Quotenklausel») (BGH VIII ZR 242/13 от 18.03.2015) и признал их недействительными!
В своем решении касательно правомерности возложения обязательства выполнения косметического ремонта на квартиросъемщика, вне зависимости от состояния сдаваемой квартиры, Федеральный Верховный суд отступил от своей прежней судебной практики. И постановил, что данное положение является недействительным даже в том случае, когда оно предусматривает учет фактического состояния объекта при определении сроков проведения косметического ремонта. Исключение составляют договоры аренды, в которых квартиросъемщики получают соответствующую компенсацию от арендодателя. Данное решение Федеральный Верховный суд обосновывает тем, что такое условие договора несоразмерным образом ухудшает положение квартиросъемщика, принуждая его отремонтировать не только последствия своего проживания, но и проживания предыдущего квартиросъемщика.
Также Федеральный Верховный суд усилил защиту прав квартиросъемщиков, признав положение о долевой оплате косметического ремонта («Quotenklausel») недействительным. Таким образом, арендодатель не вправе требовать от квартиросъемщика частичной выплаты ожидаемых расходов по ремонту в зависимости от продолжительности срока аренды. Данное условие, по мнению Федерального Верховного суда, противоречит законодательству, так как квартиросъемщик при заключении договора не в состоянии определить размер расходов по ремонту, что несоразмерно ухудшает его положение.
Вышеуказанные решения Федерального Верховного суда представляют собой новое направление развития защиты прав квартиросъемщиков. Теперь они больше не обязаны выполнять косметический ремонт в квартире, которая была сдана в аренду в неотремонтированном состоянии, если за это не было получено соответствующей компенсации от арендодателя. Кроме того, судопроизводство значительно ограничило полномочия арендодателей, признав условие договора аренды относительно частичной выплаты ожидаемых расходов по ремонту квартиросъемщиком недействительным, тем самым лишив арендодателей не только возможности в будущем заключать подобные договоры, но и исполнять уже заключенные.
Мария Гамзе, адвокат
