Что вообще подразумевается под косметическим ремонтом (Schoenheitsreparaturen)?
Поклейка обоев, покраска и побелка стен и потолка, покраска внешних и внутренних дверей, внутренних сторон оконных рам, а также обогревательных батарей и труб. Косметический ремонт это ремонтные работы в тех местах квартиры, где заметны следы износа (Abnutzungserscheinungen).
Что не относится к косметическому ремонту?
Ремонт трубопроводной арматуры, обогревательных батарей, электрики и дверных замков, а также инсталляционные, штукатурные и стекольные работы. Ремонт ванной комнаты, полировка и герметизация половиц и паркета также не относится к косметическому ремонту. Ковровое покрытие, как правило, при выезде из квартиры должно быть не сменено на новое, а просто вычищено. Это правило действует и в том случае, если из-за нормального износа покрытия оно стало полностью не пригодным для дальнейшего использования. Если же износ коврового покрытия не типичен и чрезмерен, например, видны пятна от красного вина и других признаков „шумной вечеринки“, в этих случаях квартиросъемщик сам несет за это ответственность и должен либо удалить пятна, либо сменить ковер. Косметический ремонт относится только к жилым комнатам, подвал, кладовая, лестничная клетка, гараж и балкон – здесь владелец квартиры может потребовать только вымести мусор („besenrein“).
В принципе косметический ремонт обязан выполнять сам домовладелец или фирма за свой счет, но в последнее время часто все это „сваливают“ на квартиросъемщика. Теперь работа по ремонту в квартире должна быть сделана согласно договору, в котором указаны обязанности жильца в связи с косметическим ремонтом. Косметический ремонт в жилых комнатах, как правило, проводится каждые 5-6 лет, а в кухне и ванной комнате каждые 2-3 года. Оговоренные в договоре строго определенные сроки для проведения такого ремонта не действенны с июня 2004 года. Например, такая формулировка не должна вводить вас в заблуждение: „По истечении договоренного срока жилец обязан провести необходимые работы по ремонту“.
Если жилец въехал в квартиру и прожил в ней недолго (около года), а перед въездом он отремонтировал квартиру, то домовладелец не имеет права требовать проведения в квартире косметического ремонта. Если жилец не сделал надлежащий косметический ремонт при выезде из квартиры, то домовладелец может требовать возмещение ущерба. Это требование действенно и в том случае, если жилец слишком мало средств вложил в ремонт, тогда домовладелец может предложить сделать это вместо жильца за определенную сумму (Kostenvorschlag), привлечь, например, для этого фирму по ремонту жилья.
Жилец не обязан проводить косметический ремонт по выезде, в том случае, когда эта работа не имеет смысла, например, если домовладелец после съезда жильца с квартиры собирается провести перестройку квартиры. Требование на проведение косметического ремонта может и устареть, так как подпадает под действие закона о сроке давности в течение 6 месяцев после сдачи квартиры.
Жильца могут обязать взять на себя часть расходов по ремонту, если в квартире давно не было косметического ремонта. Типовой договор, предусматривающий такие расходы действителен, так, например, если косметический ремонт не проводился более одного года, то жилец должен заплатить 20% от общего счета, более двух лет — 40% , более трех лет — 60% , более чем 4 года — 80% и более пяти лет -100%.
Поскольку, как мы уже писали, домовладелец „свалил“ косметический ремонт на жильца, в последнее время используются так называемые типовые договоры. Эти „паушальные“ договоры подпадают под закон об общих условиях заключения сделки (AGBG) и таким образом строго контролируется их исполнение, поэтому причинение ущерба домовладельцу жильцом, как правило, исключено. Но, тем не менее, в отдельных случаях существует возможность индивидуальной договоренности, которая, будучи внесена в договор, изменяет, дополняет или уточняет уже существующий абзац.
Как снимающий квартиру, вы должны делать косметический ремонт только в том случае, если имеется конкретный абзац в договоре и этот договор действителен. Если же часть договора не действительна, то на нее распространяется общий закон(AGBG), но при этом другие части договора продолжают действовать.
Приведем несколько типичных формулировок в договорах на сдачу жилья: Квартира должна быть передана в чистом состоянии (Die Wohnung ist besenrein zu übergeben). Это означает: все предметы обстановки должны быть убраны из квартиры и устранены сильные загрязнения. Жилец должен передать квартиру в состоянии готовом к въезду следующего жильца. (Die Wohnung ist in bezugsfertigem Zustand zu übergeben).
Это означает: достаточно, если следующий жилец имеет возможность поставить свою мебель в квартиру. Квартира должна быть передана в таком же состоянии, как и при въезде. (Die Mietsache muss in dem Zustand wie übernommen zurückgegeben werden)
Это означает: дополнительный косметический ремонт не обязателен. Проведение ремонтных работ может быть потребовано в том случае, если заметны явные следы проживания в квартире.
Жилец должен при въезде и выезде из квартиры отремонтировать ее. (Der Mieter hat die Wohnung zu Beginn und bei Beendigung des Mietverhaeltnisses zu renovieren.)
Это означает: вы не должны точно следовать такой формулировке, так как она не действительна. Но это не освобождает вас полностью от ремонта квартиры, так как такая договоренность все-таки была. Ремонт должен быть проведен в меньшем масштабе. Ремонт квартиры — личное дело жильца. (Die Instandhaltung des gesamten Mietobjektes einschliesslich Schoenheitsreparaturen ist Sache des Mieters)
Это означает: такая формулировка несоразмерно нагружает жильца. Невозможно заранее просчитать каковы будут повреждения и степень износа квартиры. Такие договоренности должны быть заключены в уменьшенном объеме, таким образом, чтобы обязанность по ремонту ограничивалась конкретными указаниями, о том, что именно и как должно быть отремонтировано.
Жилец обязан при выезде из квартиры соответствующим образом и не заметно заделать отверстия от дюбелей. А также сменить кафельные плитки, в которых имеются отверстия, на новые (Der Mieter ist verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhaeltnisses Dübeleinsaetze zu entfernen, Loecher ordnungsgemaess und unkenntlich zu verschliessen sowie durchbohrte Kacheln durch gleichartige zu ersetzen). Это означает: в этом случае такое требование нужно выполнить, если отверстий больше чем обычное количество (über eine übliche Anzahl). Если их несколько, то это считается нормальным количеством, допустимым при проживании в квартире (Normalen liegende Loecheranzahl) и заделывать их не обязательно.
Жилец обязан сделать полный ремонт в квартире (Der Mieter hat eine komplette Schlussrenovierung vorzunehmen).
Это означает: такая формулировка не действительна. Общий ремонт, без учета уже вероятно ранее проведенного косметического ремонта, особенно, если он был сделан за несколько месяцев до выезда, не может быть потребован от жильца.
Расходы по проведению косметического ремонта могут быть сняты с налогов (von der Steuer absetzen) в том случае, если ремонт был проведен не самим жильцом, а соответствующей фирмой. Эта фирма должна выставить вам счет за проведенную работу и 20 % от общей суммы (не более 600 евро) будут учтены при сдаче налоговой декларации.
