В договоре должен быть описан объект строительства. При этом план застройки, план строительных работ и описание участка могут не описываться в договоре подробно: допускается дать на них сноски, отсылающие к нотариальному договору. В нотариальном договоре при этом тоже может не быть подробного описания участка, застройки и работ. И там, в свою очередь, могут содержаться сноски, отсылающие к документам, в которых все вышеуказанное есть в подробном виде. Такая система сносок необходима, так как описание участка, плана застройки и плана строительных работ предполагает очень большую техническую документацию. В противном случае и нотариальный договор, и договор на строительство дома были бы документами, состоящими из многих томов, что всем без исключения было бы крайне неудобно.
Что требуют „Общие деловые условия“
Выполнение заказа возможно только после того, как представитель фирмы провел соответствующие переговоры с застройщиком. На основе этих переговоров фирма изготавливает строительные чертежи и планы. Застройщик проверяет чертежи и планы – и после проверки и внесения возможных исправлений подписывает. После этого застройщик должен получить лично или по почте письменное подтверждение заказа со стороны фирмы – Auftragbestaettigung. При этом, если подтверждение заказа отличается от первоначального текста договора, окончательными считаются условия, описанные в подтверждении заказа. Это естественно, так как подтверждение заказа – это документ, прошедший, в отличие от договора на строительство дома, все необходимые этапы согласования.
Может ли фирма внести изменения в подтверждение заказа после его подписания? Да, фирма имеет на это право, если эти изменения вызваны возникшей технической необходимостью или требованиями контролирующих ведомств. И в том, и в другом случае изменения производятся за счет застройщика, и застройщик обязан с этими изменениями согласиться. В случае других отклонений от заказа права застройщика на изменение договора ограничены тем, насколько эти изменения существенны. Если отклонения от заказа незначительны, это считается естественным течением событий и не может быть обжаловано в обычной практике. Если же отклонения будут признаны экспертами или судом значительными, застройщик вправе требовать либо их отмены, либо их полноценной финансовой компенсации.
Если застройщик имеет дополнительные пожелания, которые возникли после подписания и договора, и подтверждения заказа, эти пожелания могут быть оформлены отдельным соглашением. Данное соглашение считается полноправной частью ранее заключенного договора. Разумеется, отдельное соглашение вступает в силу, если его подписали обе договаривающиеся стороны.
Дополнительные договора
Согласно «Общим деловым условиям», застройщик обязан за свой счет застраховать строящийся объект, начиная с первого дня проведения работ. Обязательными для застройщика являются Bauwesenversicherung (гарантийное страхование строящегося объекта), Bauherren-Haftpflichtversicherung (гарантийное страхование застройщика), Feuerversicherung (страхование строящегося объекта на случай пожара). Копии заключенных строительных договоров застройщик обязан предъявить фирме не позднее, чем за две недели до начала строительных работ.
Описание строительных работ
Описание строительных работ находится в строительном плане. В интересах заказчика, чтобы это описание было полным и подробным, рассчитанным во всех деталях. В плане должны быть в обязательном порядке указаны все сроки проведения отдельных работ. При этом в ходе работ при определении сроков должны быть учтены отпуск рабочих, рождественские каникулы и установленные законом праздничные и выходные дни. Если какие-либо сроки были обговорены устно, в этом случае они не являются обязывающими для обеих сторон.
Фирма несет ответственность только за соблюдение сроков, зафиксированных в письменном соглашении. При этом фирма, естественно, не несет ответственности за срыв сроков, произошедших по объективной причине, например, из-за резкой смены погоды в худшую сторону или забастовки строящих дом рабочих.
Если что-либо будет упущено, при хороших отношениях с фирмой это не станет проблемой. Фирма и в этом случае выполнит то, что необходимо. Но при сложных, а тем более спорных отношениях с фирмой улучшение плана станет проблемой. Фирма вполне законно может отказаться включит в строительный план то, что заказчик забыл туда включить. И тогда от того, что необходимо, придется либо отказаться, либо оплачивать это дополнительно.
В строительный план можно ввести требование, чтобы работы обязательно проводились с соблюдением действующих строительных норм. Тогда застройщику гораздо легче оценивать результаты работ, ведь он сможет каждый раз сравнивать их с нормативами. Собственно, и фирме в спорных случаях легче отстаивать свои права, если работы ведутся согласно нормативам. Следовательно, объективно нормативы выгодны обеим договаривающимся сторонам.
Невыгодны они лишь недобросовестным фирмам. Правда, есть и особые случаи, когда фирма предлагает следовать другому стандарту, не уступающему по качеству строительным нормативам. В этом случае выбор стандартов остается за застройщиком, и он же несет перед собой ответственность за сделанный выбор.
Передача дома застройщику
Любое строительство когда-нибудь заканчивается. Фирма обязана сообщить застройщику об окончании работ и готовности дома к приему в течение двенадцати рабочих дней со дня официального окончания работ. Если застройщик в течение этого времени не даст письменный ответ или не явится в представительство фирмы лично, дом считается принятым. Фирма бесконечно ждать не будет. Дом также считается принятым, если застройщик в течение указанного срока в 12 рабочих дней со дня официального окончания работ вселится в дом или каким-либо образом его использует для своих нужд, например, поставит туда свои вещи.
Однако такое правило действует только в Строительных положениях и противоречит Гражданскому кодексу. Гражданский кодекс требует, чтобы так называемая фиктивная приемка в обязательном порядке была внесена в текст конкретного договора. Это означает, что если застройщик в течение 12 рабочих дней все-таки не отреагировал на письмо фирмы, и фирма посчитала, что, так как сроки истекли, дом застройщиком принят без личной явки и письменного удостоверения, это вполне можно оспорить в суде. При условии, разумеется, что фиктивная приемка не была внесена в текст договора.
Что происходит, если застройщик среагирует на письмо? Фирма назначает своего представителя для передачи дома. Это может быть старший прораб, архитектор или какое-либо иное лицо, уполномоченное фирмой. В свою очередь, заказчик тоже имеет варианты действий. Он не обязан принимать дом лично. Возможно, заказчик считает, что для приемки дома у него не хватает опыта и профессиональных знаний, и тогда он предоставляет все полномочия для приемки дома своему представителю: строительному эксперту, архитектору или кому-нибудь еще.
При приемке дома составляется протокол. В протокол заносятся указания о недостатках и о залоге, удержанном застройщиком. Это взаимосвязанные вещи. Залог как раз и остается у застройщика до тех пор, пока указанные недостатки не будут ликвидированы. В протокол, соответственно, заносятся конкретные обязательства фирмы по устранению указанных недостатков. Если фирма не выполнит взятые на себя обязательства по устранению недостатков в указанный срок, заказчик вправе передать устранение недостатков другой фирме. При этом, естественно, залог частично или полностью будет также использован для устранения недостатков силами другой фирмы. Исключением являются случаи, когда устранение недостатков задержалось по объективным причинам, например, из-за плохой погоды.
По Гражданскому кодексу при наличии небольших, не влияющих на общее качество строительства недостатков, застройщик не имеет права задержать приемку дома и удержать последний залог до устранения зафиксированных недостатков. Застройщик лишь имеет право удержать из залога сумму, необходимую для устранения зафиксированных недостатков. Это сделано для того, чтобы не превращать приемку дома в бесконечный процесс. Дело в том, что сдача дома без недостатков – случай почти фантастический. Недостатки обнаруживаются практически всегда. Поэтому закон требует при несущественных недостатках дом все-таки принять.
Если фирма не смогла сдать дом застройщику вовремя, по Строительным положениям застройщик вправе требовать от фирмы возмещения убытков на тех же условиях, что и в указанных Гражданским кодексом. Но при этом застройщик не вправе претендовать на возмещение своих прямых убытков, если задержка фирмой сдачи дома была непреднамеренной. Речь идет, прежде всего, об арендной плате в тех случаях, когда застройщик вынужден снимать предыдущее жилье дольше, чем он рассчитывал. По Гражданскому кодексу, в число причин, говорящих о непреднамеренной задержке срока сдачи дома фирмой, входят также переделки, осуществленные по желанию застройщика.
Гарантии
Основным гарантийным условием является то, что в стандартном строительном договоре действуют правила архитектуры и положения Строительного кодекса. Все детали и материалы должны соответствовать положениям о стандарте, качестве и размерах. При этом все отклонения от стандартов должны быть зафиксированы на этапе приемки дома. После этого этапа, если претензии не были вовремя предъявлены, за отклонения от норм фирма уже ответственности не несет.
Указанные в ходатайстве о разрешении строительства размеры (площадь, высота и другие) являются приблизительными, могут иметь стандартный допуск отклонений и считаются частью договора. При этом измерение встроенной мебели допускается только в готовом доме.
В число обстоятельств, обеспечивающих выполнение гарантийных обязательств фирмой, включаются действия застройщика. Для своевременного подключения газового отопления, гарантированного фирмой, застройщик обязан до начала малярных работ подать в эксплуатационную организацию заявление на ввод отопления в эксплуатацию. Для своевременного контроля встроенных установок и приборов застройщик обязан своевременно подать в соответствующие организации заявление на подключение водоснабжения и электричества. Застройщик также обязан вовремя позаботиться, чтобы встраивание водоотвода и канализации было произведено после кровельных, но до малярных работ, чтобы не препятствовать строительному процессу.
Фирма исключает гарантии на материалы, поставленные застройщиком. Также исключаются гарантии фирмы, если застройщик без согласования с фирмой произвел изменения на строительном объекте. Требования, превышающие рамки гарантии, исключены. Если стороны не приходят к соглашению, решение принимается экспертом, назначенным Торгово-промышленной палатой. Расходы на оплату эксперта в этом случае несутся обеими сторонами поровну.
