Ведущие маклеры Германии считают, что в росте цен на съёмное жильё в мегаполисах и университетских городках виноват не только политический истэблишмент, то также и сами квартиросъёмщики. А потому проблему повышения цен надо решать двумя способами: правительство должно начать массовое строительство недорогого и социального жилья, а простые бюргеры пересмотреть критерии поиска квартир.
Союз квартиросъёмщиков ФРГ (Mieterbund) уже несколько лет бьёт тревогу и звонит во все колокола: ситуация на рынке съёмного жилья настолько обострилась, что локальные демонстрации протеста, которые пока мирно проходят то в одном, то в другом городе, «могут вылиться в социальные волнения». Ещё в конце декабря прошлого года президент Союза Франц-Георг Рипс (Franz-Georg Rips) заявил журналистам, что «в секторе съёмного жилья Германия движется в сторону катастрофы».
Причины роста цен на аренду жилья в Германии
1. Постепенно нарастающий дефицит квартир в мегаполисах, крупных населённых пунктах и университетских городах за счёт:
1.1 сокращения жилищного строительства (как частного, так и государственного);
1.2 общего роста числа домашних хозяйств (Haushalt) в результате процесса коррозии семьи (семьи становятся меньше; семей становится больше; особенно резко возросло число семей-одиночек в мегаполисах);
1.3 миграционных процессов (приток внутренних и внешних мигрантов особенно ощутим в мегаполисах и крупных городах).
2. Инфляция, ставшая постоянным элементом рыночной экономики.
3. Трансформация поведения типичного квартиросъёмщика. До последнего времени люди десятилетиями жили в одной и той же квартире. Сегодня же многие, особенно одинокие люди (а число семей-одиночек, как уже отмечалось выше, растёт из года в год) очень часто переезжают с места на место. А домовладельцы поднимают арендную плату с каждым новым договором.
4. Нездоровый ажиотаж вокруг определённых жилых районов (в некоторых городах желающих поселиться в престижных кварталах становится всё больше и больше, что при частой смене жильцов чрезвычайно подхлёстывает алчность домовладельцев).
5. Новая мода на центры городов. До конца 90-х годов прошлого столетия немцы стремились переселиться в предместья, где они искали покой и свежий воздух. Сегодня же наблюдается обратный процесс. Так как расходы на транспорт в последние годы резко возросли, ежедневные поездки от дома до места работы стали весьма обременительны для семейного бюджета. Поэтому многие хотят перебраться в центральные районы городов, где много рабочих мест и имеется разветвленная инфраструктура общественного транспорта.
Сокращение жилищного строительства
По подсчётам этой организации, в ФРГ уже сегодня не хватает 250.000 квартир. В первую очередь это ощущается в мегаполисах Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт, Штутгарт, в крупных населённых пунктах (от 100.000 до 500.000 жителей), а также практически во всех университетских городках (Хайдельберг, Гёттинген, Марбург, Тюбинген и др.). Чтобы разрядить обстановку, считает Mieterbund, в Германии ежегодно должны строиться не менее 150.000 новых квартир, 40.000 из которых – в категории «социальное жильё (Sozialmietwohnungen)». В настоящее же время в эксплуатацию сдаётся ежегодно всего 70.000 квартир, а 1,5-миллионный фонд социального жилья сокращается каждый год на 10.000 единиц. И если ситуация в ближайшие годы не изменится, то к 2025-му дефицит жилья возрастёт до 400.000 квартир, считает еженедельник WirtschaftsWoche.
Некоторые бюргеры недоумевают. Согласно статистическим данным, население Федеративной республики, начиная с 2003-го года, постепенно идёт на убыль (см. диаграмму). Следовательно, спрос на квартиры должен не расти, а падать. Почему же наблюдается обратный процесс?
Сокращение населения за счёт низкой рождаемости и миграционных процессов, наблюдаемое в восточнонемецких землях и сельскохозяйственных районах Западной Германии, приводит к снижению числа домашних хозяйств и, следовательно, к падению спроса на жильё.
Этот процесс, однако, частично компенсируется процессом трансформации размера семьи, который приводит к росту численности семей, претендующих на отдельные квартиры. Что же касается мегаполисов, крупных населённых пунктов и университетских городов, то здесь, кроме роста количества домашних хозяйств за счёт коррозии семьи, спрос на жильё подогревается ещё и постоянным ростом населения за счёт относительно высокой рождаемости, а также притоком внутренних и внешних мигрантов.
Рост численности домашних хозяйств
Да по той простой причине, что в Германии из года в год увеличивается число домашних хозяйств (Haushalt), количество которых только за последние 10-12 лет выросло более чем на 2,2 миллиона. Если эта тенденция сохранится и далее, то, согласно прогнозам Федерального статистического управления в Висбадене, количество семей, для которых необходима отдельная квартира, возрастёт к 2025-му году до 41.114.000. То есть увеличится почти на 2,7 миллиона по сравнению с началом текущего тысячелетия.
Но самое страшное заключается в том, что изменение численности домашних хозяйств неравномерно. В одних городах и регионах она нарастает настолько стремительно, насколько быстро убывает в других. В то время как в Гамбурге и Берлине за последние десять лет число домашних хозяйств возросло на 8,1% и 7,9% соответственно, в землях Саар и Саксония-Анхальт оно сократилось за тот же период на 3,1% и 2,2%.
В некоторых восточнонемецких городах обезлюдели не только отдельные многоквартирные дома, а целые кварталы. Но, к сожалению, разобрать пустующий панельный дом в городке Halberstadt и снова собрать его где-нибудь в Берлине, увы, невозможно. Как невозможно при помощи среднестатистических показателей прояснить обстановку. В общем-то, в Германии квартир предостаточно, но в конкретном городе – Гамбурге, Мюнхене, Франкфурте – ощущается их острый дефицит. И особенно подходящих квартир.
Рост числа семей-одиночек
Социологи, в отличие от политиков, давно уже обратили внимание на то, как резко за последние 30-40 лет изменилась семейная структура населения. Если 40 лет тому назад число семей-одиночек в ФРГ составляло всего 26% от общего числа семей, к 1991-му возросло до 34%, то сегодня этот показатель вышел на рубеж 40,5%. А вот число семей, состоящих из 5-ти человек, за период с 1972-го по 2012-й сократилось почти в 4 раза. Из-за чего потребность в дополнительных квартирах может нарастать даже при неизменной численности населения. Для ясности приведу такой расчёт. Десяти семьям из пяти человек (всего 50 жильцов), проживавшим в 70-е годы в десятиквартирном доме по улице Blumenauerstraße, можно противопоставить сегодня 15 семей, состоящих из 2-х человек, и 20 семей-одиночек (опять же 50 жильцов), которым необходимы уже не десять, а двадцать пять полноценных квартир, хотя и меньшей площади. Таким образом получается, что резкий рост спроса на жильё должен быть характерен для тех регионов, где значительная часть населения живёт как семьи-одиночки. Что мы, собственно, и наблюдаем в крупных городах (см. таблицу). За исключением Ганновера, где профилактика дефицита жилья была проведена во времена подготовки Всемирной выставки Экспо 2000, и Дуйсбурга, население которого за последние 13 лет сократилось почти на 10%, все остальные перечисленные в таблице города, действительно, испытывают острую нехватку жилья. Что и провоцирует неудержимый подъём арендной платы, растущей в арифметической прогрессии. Раз на всех не хватает, значит, достаётся более обеспеченному.
Часть городского населения, которое живёт как семья-одиночка:
Hannover – 33%
Berlin – 31%
Leipzig – 31%
München – 29%
Hamburg – 28%
Dresden – 28%
Düsseldorf – 28%
Frankfurt – 28%
Köln – 28%
Bremen – 27%
Stuttgart – 26%
Nürnberg – 25%
Essen – 25%
Dortmund – 24%
Duisburg – 22%
Quelle: Destatis Alleinlebende in Deutschland
Домовладельцы взвинчивают квартплаты
В соответствии с законодательством владельцы квартир не могут просто так взвинтить аренду по текущим договорам. Тем более по тем, в которых не оговорены ни Staffelmiete (заложенное в договоре аренды постепенное её повышение на определённую сумму), ни Indexmiete (заложенный в договоре подъём арендной платы при повышении индекса уровня жизни, фиксирующийся Федеральным статистическим управлением). Но даже если в договоре не упоминается повышение квартплаты, хозяин на основании статьи 558 Гражданского кодекса ФРГ (BGB) всё-таки имеет право повысить её до верхнего предела диапазона установившихся в определенной местности квартирных плат за сопоставимую жилую площадь (die Obergrenze der Spanne ortsüblicher Vergleichsmieten). Он также может поднять квартплату при модернизации здания (утепление наружных стен, пристройка балкона и т.п.). Однако во всех этих случаях квартиросъёмщик должен дать согласие на повышение аренды, что хоть как-то сдерживает хозяев.
А вот что касается новых договоров (Neuevermietung), то здесь руки у домовладельцев, как говорится, почти полностью развязаны. Единственный барьер на пути взвинчивания квартплаты – предусмотренная Жилищным законодательством (Mietrecht) так называемая Kappungsgrenze (верхняя граница), которая с 1-го сентября 2001-го была понижена с 30% до 20%, а с 1-го мая 2013-го с 20% до 15% (но только для некоторых городов). Суть этого ограничения заключается в том, что в течение трёх лет арендная плата не может быть повышена более чем на установленную в данном населённом пункте Kappungsgrenze.
Но, несмотря на ограничения, квартплата в мегаполисах и университетских городках за последние годы безбожно поднялась. По данным Объединения немецких профсоюзов DGB, так называемая Kaltmiete по сравнению с 2007-м годом подскочили в Берлине на 35%, в Гамбурге – на 25%, во Франкфурте-на-Майне и Мюнхене – на 20%, в Кёльне – на 15%. Что существенным образом ударило по финансовому состоянию многих семей. Причём страдают уже не только малоимущие, но и средний класс.
Бюргеры протестуют против роста цен на съёмное жильё
В последние месяцы во многих мегаполисах под лозунгами «Мы не хотим жить на улице» и «Давайте заселяться в пустующие административные здания» прошли демонстрации против произвола домовладельцев. Но ведь криками и протестами делу не помочь! До тех пор, пока политики не начнут действовать, изменить ситуацию к лучшему вряд ли удастся.
Однако возможности законодателей весьма ограничены. Оттого и идеи, которые генерирует истэблишмент, только подбрасывают масло в огонь. В Гамбурге, например, предлагается расселять студентов и школьников по каютам пришвартованных в гавани кораблей. В Берлине федеральный министр транспорта Петер Рамзауэр (Peter Ramsauer) настаивает на переоборудовании опустевших в результате реформы бундесвера казарм под жилые бараки. А кандидат в канцлеры от социал-демократической SPD Пеер Штайнбрук (Peer Steinbrueck) намерен лишь инструментализировать эту тему в процессе предвыборной кампании. То есть конкретных предложений у него нет, зато он горазд использовать недовольство масс для своей победы.
«Создаётся впечатление, – пишет еженедельник Der Spiegel, – что в немецких мегаполисах нехватка жилья сегодня настолько остра, как это было сразу же после окончания Второй мировой войны».
Нездоровый ажиотаж вокруг конкретных жилых кварталов
На самом же деле это совсем не так. Эксперты агентств недвижимости и сотрудники жилищных компаний уверяют, что свободных квартир на рынке достаточно. А вот что действительно имеет место, по их мнению, так это «гипертрофированный ажиотаж вокруг квартир в определённых кварталах» некоторых городов. Слишком много желающих пытаются поселиться в одном и том же престижном месте, что и подхлёстывает алчность домовладельцев, ошарашенных спросом.
Недавно я в качестве переводчика отправился с приятелем на просмотр квартиры в одном из респектабельных районов Ганновера (Suedstadt). Представляете, каково было наше удивление, когда перед входом в подъезд дома, где сдавалась квартира, мы обнаружили толпу из 40-50 человек, которые так же как и мы пришли её посмотреть. Прямо-таки день открытых дверей! И поэтому не удивительно, что домовладелец, намеренно пригласивший всех желающих на одно и то же время, заломил такую квартплату, от которой мы с приятелем чуть было не упали в обморок. А что вы хотите? Чем больше спрос, тем выше цена.
Этот феномен хорошо виден на примере Гамбурга, будоражащего прессу галопирующими ценами на аренду жилья. В районах Altstadt и Hafencity квартиры находят арендаторов в течение 1-2-х дней, в St. Pauli – за неделю, а в примыкающем к ним районе Rotherbaum (всего 10 минут пешком) – квартиросъёмщика надо искать две недели.
Почему же всех тянет в шумный и запылённый Altstadt? Ведь несколько минут ходьбы или пару остановок на U-Bahn’е – это такая мелочь! А на ней можно сэкономить две-три сотни в месяц. Но, очевидно, цены никого теперь не останавливают. Люди готовы раскошелиться, чтобы поселиться в самом «крутом» месте.
Нечто подобное наблюдается и в Кёльне. Согласно данным портала Immobilienscout24.de, на просмотр квартиры в кёльнском Altstadt’е приходит в 5 раз больше людей, чем на аналогичный просмотр в примыкающем к нему районе Bilderstoeckchen. Да и в Берлине то же самое: квартиру в Kreuzberg’е посещают в 6 раз больше претендентов, чем аналогичный объект, расположенный неподалёку в Wilmersdorf’е.
Продолжительность поиска квартиросъёмщика в днях
Непостоянство квартиросъёмщиков
Но и это ещё не всё. Следующая причина роста арендной платы – это странное поведение нового поколения квартиросъёмщиков (особенно молодых), которые как будто только и занимаются тем, что переезжают с места на место. Многие читатели, наверное, не раз обращали внимание на то, как часто меняются жильцы в их домах. В том, где проживаю я, за последний год сменились квартиросъёмщики в пяти квартирах. В двух из них – даже дважды.
Чаще других, как подтверждает статистика, въезжают и выезжают именно одиночки. Стоит только ему или ей получить надбавку к зарплате, как он или она, ещё вчера довольствовавшиеся «скромной» квартиркой в 50 кв. метров, уже ищут себе 70-метровое пристанище. Ещё одно повышение зарплаты – и они уже готовы переехать в пентхауз, не считаясь с деньгами. Накопления им ни к чему, семью и детей заводить не собираются, живут сегодняшним днём.
«Нынешнее поколение квартиросъёмщиков категорически отвергает оседлость», – горько резюмирует ситуацию член правления Союза маклеров IVD Ральф Пасс (Ralph Pass). А домовладельцы, пользуясь случаем, повышают арендную плату с каждым новым договором. Например, в престижном гамбургском квартале Eimsbuettel в 2011-2012 годах в каждой восьмой квартире поменялся арендатор. Любопытно, однако, что 80% освободившихся квартир в этом районе были сданы не пришлым, а «своим» же квартиросъёмщикам, многие из которых чуть ли не ежегодно улучшают жилищные условия.
Статистика численности населения Германии (верхний ряд чисел) и числа домашних хозяйств (Haushalte) в тысячах (с 2015-го года показатели прогнозируемые)
Пути выхода из кризиса
Так что же надо предпринять, чтобы разрядить обстановку на рынке съёмного жилья?
1. Федеральные и местные власти должны развернуть широкомасштабное жилищное строительство. При этом особое внимание надо уделить строительству недорогих квартир, которые в состоянии оплачивать малоимущие семьи.
2. Но одним строительством делу не поможешь. Муниципальные структуры должны начать специальную рекламную кампанию, считает руководитель Союза квартиросъёмщиков ФРГ Ульрих Ропертц (Ulrich Ropertz), цель которой – «поднять престиж непрестижных жилых районов».
3. Параллельно квартиросъёмщики (особенно непоседливые) должны пересмотреть критерии поиска квартир и отказаться от частых переездов. Если они это не сделают, то уже через несколько лет квартиры в престижных кварталах станут не по карману даже высокооплачиваемым специалистам.
Согласно проведенному недавно организацией Bertelsmann-Stiftung исследованию, выяснилось, что в 60-ти из 100 крупных немецких городов расходы на жильё в малоимущих семьях (их заработок не превышает 60% среднестатистического заработка по региону) съедают чуть ли не половину дохода. Особенно это экстремально во Франкфурте-на-Майне, Йене, Фрайбурге и Мюнхене, где семьям низкооплачиваемых работников после затрат на жильё остаётся меньше денег на жизнь, чем получателям пособия Hartz IV. Кроме того, выяснилось, что пенсионеры в среднем вынуждены тратить на жильё треть своего дохода, а матери- или отцы-одиночки – от 25 до 30% дохода в зависимости от числа детей.
Некоторые политики, однако, пытаются успокоить разъярённых квартиросъёмщиков. Согласно данным Немецкого центра исследований недвижимости CRES, среднестатистический бюргер, отдающий сегодня за Kaltmiete 16% своего дохода, фактически находится в лучших условиях, чем в далёком 1992-м, когда его Kaltmiete съедала 20,1% нетто-дохода.
По этому поводу можно лишь вспомнить старый анекдот о том, что средняя температура пациентов по больнице «нормальная» даже в том случае, когда некоторые из них уже умерли, а у половины она равна 40 градусам. Ведь среднестатистического бюргера не существует!
