В начале июня сего года Европейский Центробанк (ЕЦБ) в очередной раз понизил базовую процентную ставку до новой рекордно низкой отметки, установленной на 0,15%, чем окончательно поверг в панику миллионы растерянных и неуверенных в сохранности своих сбережений немецких вкладчиков.
И в самом деле. Куда действительно стоит вложить имеющиеся сбережения, чтобы они не пропали в результате инфляции и прочих катаклизмов? Что необходимо сделать уже сегодня, чтобы обеспечить себе постоянный денежный доход в будущем, когда пенсии, скорее всего, будет недостаточно для поддержания привычного материального уровня жизни?
Традиционные немецкие виды денежных накоплений вроде Lebensversicherung(страхование жизни) или Sparbuch категорически дискредитировали себя в последнее время. Государственные ценные бумаги (Bundespapiere) и краткосрочные сберегательные счета (Tagesgeldkonto) приносят годовой доход менее 1%, который в свете очередного понижения процентной ставки, скорее всего, упадёт до нуля. Золото? После продолжительного подъёма к концу 2013-го года цена на этот драгоценный металл упала на 15% и непредсказуема в ближайшее время. Акции? Для простого обывателя слишком высокая материя, чтобы пускаться в плавание в одиночку, а доверие к банкам и финансовым консультантам давно уже подорвано в результате целой серии скандалов, растиражированных средствами массовой информации.
Тогда что?
Эксперты считают, что самым надёжным способом вложения денег сегодня, безусловно, является недвижимость. Как для того, кто оперирует большими суммами, так и для обычного человека со средним заработком, которого в Германии называют Otto Normalverdiener.
Оставив за скобками вопрос о собственном жилье, сразу же перейдём к концепции капиталовложения в недорогую недвижимость, а именно – в квартиру.
При наличии накоплений в размере хотя бы 100.000 евро любой проживающий в Федеративной Республике человек может купить квартиру с целью её дальнейшей сдачи в аренду, которая будет приносить ему стабильный ежемесячный доход, не только намного превышающий процентные ставки по накопительным вкладам, но и гораздо более надёжный, чем ценные бумаги. Ведь квартира не может подешеветь, как золото (стоимость жилья в Германии безостановочно растёт из года в год), пропасть, как акции обанкротившегося предприятия, или начать приносить меньший процент, как Sparbuch или Tagesgeldkonto.
Доход от сдаваемого в аренду жилья, разумеется, при выполнении определённых условий в момент его приобретения, стабилен, прогнозируем и защищён от инфляции, поскольку с ростом цен на товары повседневного спроса повышаются также и цены на сдаваемые в аренду квадратные метры.
А как же поступить тому, у кого нет накоплений, но кто непременно хочет принять участие в программе по покупке и сдаче в аренду жилого объекта? Выход простой – банковский кредит на покупку квартиры, который в эпоху низких процентных ставок очень быстро позволит должнику в течение нескольких лет рассчитаться с банком посредством взимаемой с жильцов арендной платы, а после погашения кредита жить припеваючи за счёт дополнительного дохода от сдачи жилья в аренду. Разумеется, что здесь речь идёт только о тех работающих, кто не получает дотаций от социальных ведомств.
Сотрудники консалтинговой фирмы DOMUS FORTIS GmbH, однако, предостерегают несведущих в вопросах недвижимости обывателей от необдуманных самостоятельных шагов. Приобретаемая недвижимость только в том случае может быть рентабельным капиталовложением, если жилой объект находится в престижном районе, смена жильцов и ремонт квартиры будут производиться в кратчайшие сроки, а проценты по кредиту (для тех, у кого нет собственных сбережений) будут самыми выгодными.
Чтобы избежать оплошностей и не наделать ошибок, лучше всего обратиться к специалистам, которые могут не только подыскать соответствующий жилой объект, но также обеспечить его бесперебойную аренду (например, фирма DOMUS FORTIS в кооперации с большой управляющей компанией, которой вы поручите управление своей недвижимостью, располагает ёмкой базой данных потенциальных квартиросъёмщиков, или так называемым Mietpool’ем), эксплуатационное обслуживание (функции Hausverwaltung’а также перенимает DOMUS FORTIS), провести необходимые ремонтные работы (при смене жильцов) и договориться о 100%-м финансировании (без привлечения собственного капитала) в серьёзном кредитном институте. DOMUS FORTIS также правильно и своевременно поможет оформить ваши документы для налоговой декларации (Steuererklaerung), чтобы «вывести из-под налога» часть вашего дохода от сдачи жилого объекта в аренду и получить «налоговый возврат» от вашего финансового ведомства (Finanzamt).
Приведенный ниже пример нельзя рассматривать как непременную для аналогичного случая схему расчета. Каждый расчет должен быть выполнен индивидуально для конкретного человека и конкретной квартиры (alle Angaben erfolgen ohne Gewähr).
Информация по телефону: 06109 76 88 977 с 9.00 до 18.00
Конкретный пример (по реальной квартире):
35-летний Алекс Шварц из Франкфурта-на-Майне приобретает в городе Wiesbadenоднокомнатную квартиру площадью 28 кв. м (1-Zimmer-Wohnung) стоимостью 72.000 евро (объект WE40).
Исходные данные для расчёта:
- годовой брутто-доход г-на Шварца: 30.000 EUR
- класс налогообложения: Steuerklasse I (холостяк)
- стоимость квартиры (Kaufpreis): 72.000 EUR
- собственная часть капиталовложений на начальном этапе (Eigenkapital): 0.00 EUR
- банковский кредит (Darlehen): 72.000 EUR под 3,00% годовых
- срок выплаты кредита: максимум 30 лет
- инфляция (прогнозируемая) в течение всего срока по возврату кредита: минимум 3,00%
Расчёт ежемесячной нагрузки
Доходы:
доход от сдачи квартиры в аренду (EinkuenfteausVermietung): + 231,00 EUR
Расходы (Ausgaben):
проценты по кредиту (Zinsen): – 190,00 EUR
возврат кредита (Tilgung): – 99,00 EUR
Ruecklage (Instandhaltungsruecklage): – 7,00 EUR
Verwaltungskosten: – 52,00 EUR
Итого ежемесячный расход: – 348,00 EUR
Снижение финансовой нагрузки за счёт экономии налога
(списание стоимости квартиры по таблице AfA и проч.): – 41,00 EUR
Итого ежемесячная нагрузка на собственника квартиры в течение 1-го года: – 76,00 EUR
Через 5 лет ежемесячная нагрузка на собственника квартиры уменьшится вдвое: – 38,00 EUR,
а к концу 10-го года ежемесячная нагрузка Алекса Шварца приблизится к нулю, так как доход от арендной платы и расходы будут равны. Начиная же с 11-го года, арендная плата уже перекроет расходную часть.
В результате, по истечении максимум 30-ти лет (срок возврата кредита) у Алекса останется выплаченная однокомнатная квартира, которая будет приносить ему стабильный ежемесячный доход. А принадлежащий ему суммарный капитал в виде недвижимости достигнет 130.000 EUR.
