Какие шаги следует предпринять вкладчикам в случае расторжения договора кредита на строительство или покупку собственного жилья сбербанком, зависит от его правомерности.
В то время как целью заключения договора кредита на строительство или покупку собственного жилья в 90-х годах являлось надежное капиталовложение, на сегодняшний день, вследствие последних развитий на финансовом рынке и сильных снижений процентной ставки по кредитам, данные договора сулят большую прибыль. Данное изменение привело к массовым расторжениям договоров кредита на строительство или покупку собственного жилья сбербанками.
Являются ли данные расторжения договоров правомерными – этот вопрос стал крайне актуальным на сегодняшний день. За последние годы сбербанки расторгли более чем 200.000 таких договоров, забрав у вкладчиков возможность извлекать выгоду.
Для оценки данной проблематики необходимо сначала рассмотреть конструкцию данного кредитного договора.
Особенность договора кредита на строительство или покупку собственного жилья заключается в его конструкции. Данный договор разделяется на две фазы, накопительную фазу и фазу кредитования. Во время первой фазы вкладчик вносит накопительный капитал. Из капитала вкладчиков формируется денежная масса, которая служит финансированию второй фазы – кредитованию. Таким образом, вкладчик в первой фазе выступает в роли кредитора, который предоставляет денежные средства сбербанку под определенную процентную ставку. Во второй фазе его роль меняется, он становится заемщиком и получает кредит под выгодную процентную ставку от сбербанка. В итоге сумма кредита состоит из суммы накопительного капитала вкладчика и суммы кредита от сбербанка.
Учитывая тот факт, что процентные ставки на кредиты за последние годы снизились в разы, для сбербанков стало крайне не выгодно продолжать выплачивать проценты по фиксированным процентным ставкам старых договоров. Исходя из этого, сбербанки ищут возможность расторгнуть данные кредитные договоры в накопительной фазе. Однако расторжение договора в одностороннем порядке сбербанком возможно только в определенных законом случаях, к примеру, если вкладчик не выполняет свои обязательства взноса накопительной массы.
В связи с этим сбербанки прибегли к новой аргументации. Согласно § 489 абз.1, нр.1 ГКГ заемщик вправе расторгнуть кредитный договор с фиксированной процентной ставкой по истечению 10 лет после получения займа в полном размере. При расторжении договоров сбербанки ссылаются на данное право, аргументируя тем, что они в первой, накопительной, фазе кредитного договора выступают в роли заемщиков, что является общепринятой оценкой. Проблематика таких расторжений заключается в определении момента полного получения займа. В то время как сбербанки исходят из полного получения займа при выплате вкладчиком минимального накопительного капитала, вкладчики ссылаются на отсутствие ограничений накопительного капитала. Только в случае, если сумма накопленного капитала в первой фазе кредитного договора достигает размера общей сумы займа, что приводит к отсутствию необходимости второй фазы выполнения договора кредитованию сбербанком, право на расторжение договора согласно § 489 абз.1, нр.1 ГКГ является общепризнанным. В остальных случаях у вкладчиков существует возможность не признавать расторжение договора сбербанком в одностороннем порядке и требовать продолжения договорных отношений. При этом стоит учесть, что успех данного требования зависит от условий договора кредита и размера осуществленных вкладчиком выплат.
Мария Гамзе, адвокат
