Семь советов, на что арендаторам следует обратить внимание перед подписью
Договор регулирует права и обязанности арендатора и арендодателя. Составляет договор арендодатель, поэтому он может содержать неприятные ловушки для арендатора. По этой причине стоит обратить внимание на некоторые детали, прежде чем его подписать.
В договоре аренды оговариваются права и обязанности арендатора. Нередко составленные арендодателем договоры содержат невыгодные для арендатора формулировки. Поэтому перед подписью договор стоит изучить, внимательно прочитать и обратить внимание на возможные подводные камни.
1. Информация для арендаторов
В принципе, все лица, въезжающие в квартиру, должны быть упомянуты в договоре аренды. Ведь только тот, кто стоит в договоре и его подписал, является арендатором со всеми правами и обязанностями. Несовершеннолетние дети, конечно, не являются участниками подписания договора, но их количество должно быть указано в любом случае, поскольку арендодателю нужна эта информацию для выставления счета за коммунальные услуги. Будьте осторожны: если вы решаете без разрешения арендодателя поселить дополнительных людей в съемной квартире, то рискуете получить предупреждение или в худшем случае быть выселенными.
2. Описана ли квартира, сдаваемая в аренду, правильно?
Арендатор должен проверить на достоверность размер квартиры, указанный в договоре аренды. До последнего времени Федеральный суд (BGH) исходил из того, что жилье может быть на десять процентов меньше, чем указано в договоре аренды. В настоящее время Федеральный суд не хочет безоговорочно следовать предыдущей правовой позиции. По крайней мере, при последующем повышении арендной платы арендодатель обязан исходить из фактического, а не из указанного в договоре размера площади. Это решение принял Высший гражданский суд (Ст.: VIII ZR 266/14). Также следует проверить, указаны ли в договоре такие объекты, как чердак и подвал. Обратите внимание на самом ли деле все указанные в договоре объекты, например, встроенная кухня, присутствуют и находятся в подобающем состоянии. Все объекты, указанные в договоре, должны быть проверены вами на предмет повреждений и недостатков.
3. Соответствует ли запрашиваемая арендная плата обычной арендной плате за подобные квартиры?
Во многих крупных городах существует таблица стоимости аренды квартир (Mietspiegel) в которой вы можете осведомиться о средней стоимости аренды площади в этой местности. Эту информацию можно получить непосредственно в муниципалитете или в обществе по защите прав квартиросъемщиков (Mieterschutzvereinen).
Однако иногда арендная плата за вновь сдаваемую площадь может быть несколько выше средней суммы, в местах, где нет официального ограничения (Mietpreisbremse) – значительно выше, при наличии Mietpreisbremse – до 10% от стоимости аренды.
Также важно: была ли включена оплата коммунальных услуг в договор или они оплачиваются отдельно? Арендатор должен убедиться, что платежи соответствуют действительности, не завышены и не занижены. Лучшим решением будет предоставление арендодателем счетов за предыдущие периоды.
4. Временной договор аренды?
Ограничение во времени договора аренды действует только в случае, если для ограничения срока указывается причина – это может быть, например, собственная потребность самого арендодателя в этой квартире. Пункты, касающиеся срока аренды, как правило, являются невыгодными для арендатора. Он не может расторгнуть договор преждевременно и будет вынужден покинуть жилье по истечении срока аренды. Однако отсутствие точных сроков аренды, указанных в договоре, подразумевает, что аренда является бессрочной и может быть продлена либо прекращена. Таким образом, арендатор не обязан покинуть жилье по завершении аренды, в то же время он может преждевременно разорвать договор с соответствующим соблюдением уведомления арендодателя за три месяца.
5. Был ли оговорен базисно-индексный или градуированный метод расчёта квартирной арендной платы?
При градуированном методе расчета размер арендной платы без оплаты отопления (Kaltmiete) может увеличиваться в рамках, оговоренных в договоре аренды. При базисно-индексном расчете аренда обычно увеличивается с повышением прожиточного минимума. Это обычно выгодно для арендатора тем, что очередное повышение платы не может значительно превышать оговоренные рамки или быть выше общего ценового индекса на рынке. Модернизация повышения арендной платы, как правило, также не представляется возможным.
Недостатком для арендатора является то, что при некоторых обстоятельствах арендная плата может оказаться со временем выше, чем это было бы при обычном договоре, и будет превышать среднюю арендную плату в этой местности.
6. Существует ли возможность двустороннего прекращения договора?
В договоре аренды может быть пункт (Kündigungsausschlussklausel), в котором оговорено, что как арендатор, так и арендодатель могут отказаться от расторжения договора в промежутке времени до четырех лет. Звучит справедливо, но это не так. Ведь арендодатель при любом договоре может его расторгнуть в случае собственной потребности в данной площади. Арендатор же только при договоре без этого пункта может расторгнуть договор с учетом трехмесячного уведомления о своем решении.
7. Есть ли пункт об оплате мелких ремонтных или косметических работ?
Не все пункты о косметических и мелких ремонтных работах оказываются действенными, эффективными. Если они присутствуют в договоре, они могут оказаться невыгодными для арендатора, так как он в таком случае берет на себя обязанности, выходящие за рамки правовых норм.
Ниже перечислены случаи, в которых этот пункт имеет смысл включать в договор о косметическом ремонте:
- Квартира должна быть передана в аренду арендатору после предварительного ремонта, либо в близком к тому состоянии.
- Сроки ремонта должны быть гибкими.
- На арендатора не может быть возложено слишком много обязательств.
Пункт о мелких ремонтах может быть эффективен в следующих случаях:
- Если в договоре четко ограничен размер оплачиваемых арендатором расходов за ремонт.
- Перенятие арендатором расходов по мелкому ремонту должно быть ограничено объектами в жилье, которые он часто использует.
Вывод
Перед подписанием нужно внимательно прочитать договор и в случае сомнений обязательно уточнить. Имейте ввиду, именно частные домовладельцы зачастую используют устаревшие формы договоры аренды и не имеют глубоких познаний в современных жилищно-правовых нормах.
