Но лишь немногие квартиросъемщики знают, что порядок рассчета годовых эксплуатационных расходов (т.е. Betriebskosten) строго урегулирован законом. Это означает, что Vermieter имеет право переложить на квартиросъемщика только те расходы, которые допускает закон, и только в строго установленном порядке. Квартиросъемщик имеет право отказаться производить доплату (Nachzahlung) до тех пор, пока ему не будет предоставлен рассчет, сделанный в соответствии с законом.
Как должен выглядеть правильный расчет Betribskosten?
Для начала давайте определимся, какие расходы относятся к эксплуатационным. Согласно II.Betriebskostenverordnung (§27, приложение 3) к эксплуатационным расходам относятся:
1. Налог на землю (Grundsteuer)
Во многих договорах стоит: „Offentliche Lasten des Grundstuecks“. Это следует истолковывать, как только Grundsteuer. Если же в договоре стоит „Hausgebuehren“ или „staedtische Gebuehren“, то квартиросъемщик платить позицию Grundsteuer не обязан.
2. Холодная вода
Сюда относятся, кроме собственно холодной воды, также и расходы на эксплуатацию счетчика для воды.
3. Канализация
К расходам на канализацию относятся, например, „Grundstuecksentwaesserung“, „Regenwasserabgabe“, „Regenwasserkanalkosten“.
4. Расходы на лифт
На квартиросъемщика могут быть возложены расходы на работу лифта (электроэнергия), а также на его уборку, уход и проверку годности к эксплуатации.
Расходы на ремонт всегда должен нести Vermieter. Некоторые Vermieter’ы заключают т.н. Vollwartungsvertraege с соответствующими фирмами. Это ничто иное, как договор на полное техническое обслуживание, который включает в себя, в том числе и ремонт. В таких случаях Vermieter имеет право переложить на квартиросъемщика только 50% предусмотренных договором (Vollwartungsvertrag) расходов.
Для квартиросъемщиков, которые проживают на первом этаже и соответственно лифтом не пользуются, может быть договором (Mietvertrag) предусмотрено освобождение от обязанности уплаты расходов за лифт. Если же такой оговорки в договоре нет, то Vermieter имеет право требовать возмещения расходов за лифт и у жителей первого этажа.
5. Расходы на вывоз мусора
Здесь следует обратить внимание на то, что Vermieter обязан следить за тем, чтобы количество и объем мусорных баков соответствовали нуждам квартиросъемщиков. Если по его вине из-за слишком большого мусорного бака возникнут дополнительные расходы, то нести их он должен будет сам.
6. Расходы на уборку территории
Кроме средств на уборку улиц силами города, Vermieter имеет право возложить на квартиросъемщика и свои собственные расходы, например, на уборку снега с тротуара. Если же в договоре (Mietvertrag) предусмотрена обязанность квартиросъемщиков по уборке территории, то Vermieter не имеет права перелагать свои расходы.
7. Расходы на уборку дома
Если в доме работает уборщица, которая периодически убирает подъезд и подвал, то расходы на моющие средства и зарплату (включая Weihnachtsgeld и Berufsgenossenschaftsbeitrag) Vermieter может переложить на квартиросъемщика. Если же договором предусмотрена обязанность квартиросъемщика самому убирать в подъезде, то позиция „Hausreinigung“ не должна встречаться в Betriebskostenabrechnung. Vermieter не имеет права в одностороннем порядке изменить договор и требовать, чтобы в будущем подъезд убирала уборщица.
8. Schornsteinreinigung, уход за садом, освещение, общая антенна или кабель Обратить внимание следует на то, что квартиросъемщик не обязан платить расходы на уход за садом, если этим садом может пользоваться только Vermieter или только квартиросъемщик, проживающий на первом этаже. Расходы на приобретение садовых принадлежностей (газонокосилка, лопата и т.п.) вообще не могут быть переложены на квартиросъемщиков.
9. Расходы на страховки (Haftpflicht und Sachversicherung)
Это, прежде всего, расходы на страхование здания (на случай пожара, шторма, затопления, повреждения стекла), а также обязательное страхование ответственности (Haftpflichtversicherung). Не могут быть возложены на квартиросъемщика расходы на Rechtsschutzversicherung, Hausratversicherung или Mietverlustversicherung.
10. Hauswart
Важно проследить, чтобы расходы не перелагались на квартиросъемщика дважды: т.е. если Hausmeister перенял уход за садом, то эти расходы не могут быть выставлены и в позиции „Gartenpflege“.
11. Отопление и горячая вода
Согласно Heizkostenverordnung расчет расходов на отопление должен производиться таким образом, чтобы минимум 50% расходов было распределено по фактическому потреблению (verbrauchsabhaengig). В расчете должны быть отдельно указаны расходы на теплоноситель, обслуживание и уход за аппаратурой. Vermieter обязан объяснить, как он распределил расходы, чтобы квартиросъемщику было понятно, из чего складываются отдельные позиции. Также должен быть указан расчетный период.
Если у квартиросъемщика есть сомнения относительно правильности расчетов за отопление, он имеет право потребовать предъявить ему оригинальные документы, подтверждающие расходы, произведенные Vermieter’ом.
12. „sonstige Betriebskosten“ II.
Betriebskostenverordung содержит в перечне и „sonstige Betriebskosten“. Это не означает, что Vermieter может переложить в таком случае на квартиросъемщика все расходы, которые у него возникают в связи с эксплуатацией дома. Только те позиции, которые специально оговорены договором (Mietvertrag), могут быть переложены на квартиросъемщика.
Расходы на управление (Verwaltungskosten) u поддержание дома в нормальном состоянии (т.е. расходы на ремонт дома – Instandhaltungskosten) не могут быть переложены на квартиросъемщика. Соответствующая оговорка в договоре о съеме жилого помещения считается недействительной.
Vermieter обязан сделать расчет в течение 12 месяцев после окончания расчетного периода. Это означает, что расчет за 2005 год должен быть предоставлен не позднее, чем 31.12.2006. По истечении этого срока Vermieter не имеет права требовать доплаты от квартиросъемщика. Квартиросъемщик же имеет право требовать от Vermieter’a расчета и после указанного срока (если, например, он предполагает, что Vermieter по результатам расчета должен был бы уплатить ему излишек).
Werbung
