При сдаче жилья в аренду родственникам часто согласовывается более низкая арендная плата. Но она не должна быть слишком низкой, потому что в таком случае хозяин жилья рискует понести дополнительные налоговые расходы.
Тот, кто сдает в аренду свою недвижимость сыну, дочери, внуку или другому близкому родственнику, устанавливает для них, как правило, более низкую арендную плату, чем для других квартиросъемщиков. Это общепринятая практика, и даже для налоговых органов она считается нормой, но до тех пор, пока соблюдается так называемое «правило 66 процентов»: «Арендная плата, установленная для родственников, должна быть не менее 66 процентов от стоимости аренды, обычной для данной местности. В противном случае налоговые льготы не могут быть использованы в полной мере».
Основы налогообложения при сдаче жилья в аренду
Доходы от сдачи недвижимого имущества в аренду должны указываться в налоговой декларации для фискальных органов в качестве доходов от аренды.
Сдающий в аренду квартиру должен платить налог с дохода от аренды. Но перед этим из суммы дохода от аренды вычитаются затраты, связанные с получением дохода: это ссудные проценты, амортизационные расходы и другие текущие расходы на недвижимость. В результате – в каждом конкретном случае – может получиться как прибыль, так и убыток. В последнем случае владелец недвижимости не платит налоги.
В принципе, арендодатель может даже получить некоторый доход и, тем не менее, в финансовом отчете заявить об убытке. Это зависит от амортизационных расходов, которые в большинстве случаев сдачи жилья ежегодно составляют примерно два процента от стоимости объекта недвижимости или расходов на строительные работы. Амортизация не оказывает прямого влияния на баланс собственника имущества, только на расчет прибылей и убытков, так как при этом амортизация рассматривается как расходы.
Так как родственникам жилье сдается в аренду часто по заниженной цене, высока вероятность того, что при подведении итога выявится убыток, и, следовательно, налоговые органы должны будут компенсировать разницу. Поэтому на законодательном уровне установлено ограничение в виде правила 66 процентов: „Если взымаемая арендная плата составляет меньше 66 процентов от сравнительной стоимости аренды, обычной для данной местности, то затраты на содержание жилья могут быть компенсирована только частично“, – предупреждает Герхард Гаммель из налоговой канцелярии „Гаммель“ в Нюрнберге.
К сведению: правило 66 процентов имеет силу также в случаях правоотношений аренды, в которых находятся квартиросъемщики, не являющиеся родственниками хозяина жилья, однако, на практике для таких лиц сниженная арендная плата устанавливается гораздо реже, чем для квартиросъемщиков-родственников.
Проблемы в определении сравнительной стоимости аренды, принятой в данной местности
Во многих муниципалитетах существуют утвержденные индексы аренды, с помощью которых определяется сравнительная стоимость аренды, обычная для данной местности. Обычно финансовые учреждения признают арендную плату удовлетворяющую правилу 66 процентов. Останется ли такая система в будущем – неизвестно, так как некоторые суды сомневаются в достоверности некоторых индексов аренды, например, в Берлине. К тому же в некоторых муниципалитетах существуют только общие индексы аренды, или они вообще отсутствуют.
Стоимость аренды, обычная для данной местности, может определяться, например, с помощью следующих методов:
- Экспертное заключение.
- Сравнение трех аналогичных квартир.
- Сравнение с предложениями аренды на порталах недвижимости.
- Федеральный суд допускает использование индексов аренды соседнего муниципалитета, если там существует аналогичный рынок жилья.
Налоговые последствия при сдаче в аренду жилья родственникам
В зависимости от согласованного размера арендной платы при сдаче жилья родственникам могут возникнуть негативные последствия:
Арендодатель назначает родственникам арендную плату в размере не менее 66 процентов от сравнительной стоимости аренды, принятой для данной местности.
„При арендной ставке, составляющей не менее 66 процентов от сравнительной стоимости аренды, принятой для данной местности, арендодатель может полностью представить к налоговому вычету все затраты, связанные с получением дохода от аренды“, – говорит эксперт по налогообложению из „Гаммель“. Потому что из-за сниженной стоимости аренды часто получается убыток, который в свою очередь уменьшает налоговую нагрузку хозяина жилья. Таким образом, фактический убыток может оказаться в итоге меньше, чем потеря от сниженной арендной платы.
Совет: в случае затруднений определения сравнительной стоимости аренды – как, например, при отсутствии индексов аренды для данного региона или потому что конкретный объект недвижимости сильно отличается от квартир, представленных на рынке – рекомендуется несколько завысить арендную плату, чтобы избежать последующих споров с налоговыми органами.
„Если из-за общего роста стоимости аренды в данном регионе в течение срока аренды установленная арендная плата окажется ниже 66 процентов от местной стоимости аренды, то налоговые льготы будут частично утрачены“, – предупреждает Гаммель и рекомендует своевременно повышать арендную плату даже для родственников.
Арендодатель назначает арендную плату в размере менее 66 процентов от сравнительной стоимости аренды, принятой для данной местности.
Если при сдаче жилья родственникам арендная плата будет составлять менее 66 процентов от обычной местной ставки, то затраты, связанные с получением дохода от аренды, могут быть лишь частично представлены к налоговому вычету. Если арендная плата составляет, например, только 50 процентов от обычной местной ставки, то только половина доходов от аренды, затрат и амортизационных расходов могут быть представлены для льготного налогообложения.
Родственники могут проживать в квартире бесплатно
Если квартира предоставляется родственнику для проживания совершенно бесплатно, то никакие затраты, связанные с содержанием жилья, хозяин жилья не может представить к налоговому вычету. „Это рассматривается налоговой инспекцией как хобби“, – говорит бухгалтер из „Гаммель“ и предупреждает о другом случае, – „при определенных обстоятельствах это может привести даже к обязательной уплате налога на дарение“.
Специальные договоры аренды с ограничением срока: расчет рентабельности
Поэтому с родственниками целесообразно заключать договоры бессрочной аренды
Несколько лет назад было принято законодательное изменение, позволяющее не производить оценку рентабельности в договорах бессрочной аренды, заключенных с родственниками. Иначе обстоит дело, когда договор аренды заключается на определенное время. Тогда налоговые органы могут потребовать расчет с учетом общего прогнозируемого роста ставок на период аренды. „В таком случае путем расчета налоговой службе нужно доказать, что хозяин жилья хочет, несмотря на льготную арендную плату, в течение фиксированного срока аренды получить доход“, – говорит Гаммель. Если же здесь – независимо от правила 66-ти процентов – в результате будет убыток, все налоговые льготы пропадают: налоговая служба рассматривает такие арендные отношения также как хобби. Поэтому с родственниками целесообразно заключать договоры бессрочной аренды.
Важно: следует соблюдать формальности, иначе возможны проблемы с налоговыми органами.
Крайне важно при сдаче жилья родственникам соблюдать все формальности:
- С родственниками должен быть заключен письменный договор об аренде жилья, оформленный так же, как договор с чужими людьми.
- При выполнении договора должны соблюдаться те же правила, что и в договорах аренды с незнакомыми людьми: в частности, арендная плата не должна выплачиваться наличными, а должна регулярно перечисляться на счет. Счёта за коммунальные услуги должны выставляться на регулярной, то есть ежегодной основе. Любые дополнительные платежи или взносы должны быть также уплачены.
- При сдаче в аренду встроенного кухонного оборудования, гаражей или мебели также необходимо учитывать правило 66 процентов.
- Налоговая служба проверяет, может ли родственник вообще позволить себе снять такую квартиру. Если нет, то договор аренды не признается действительным.
На что должны обратить внимание родители студентов
Если при проверке банковского счета арендодателя будет замечено, что арендная плата полностью или частично перечисляется обратно к ребенку, налоговая служба имеет основание заподозрить уход от налогообложения. В таком случае можно потерять налоговые льготы. Иначе обстоит дело, если родители оказывают материальную поддержку (содержание) своим детям-студентам. Это не имеет ничего общего со сдачей жилья в аренду и поэтому не влияет на расчет налогов. А из средств на содержание может быть оплачена и арендная плата.
К сведению: родители, которые хотят оказать финансовую поддержку своим родным или приемным детям, могут подарить им не облагаемые налогом деньги: минимальная сумма, не облагаемая налогом, составляет 400.000 евро в любой десятилетний период.
Вывод
Когда дело касается аренды квартиры для студентки-дочери или сыну, существует альтернатива: дарение им недвижимого имущества. Если стоимость подобного подарка не превышает 400.000 евро, она не облагается налогом, и если одаренный самостоятельно использует недвижимость, он также не платит налоги. Преимущество: в этом случае налогоплательщик не обязан доказывать правильность данных, внесённых им в налоговую декларацию.
