Квартира, в которой постоянно присутствует повышенная влажность, не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или, выражаясь юридическим языком, такая квартира является жилым помещением, имеющим недостатки.
Причины повышенной влажности могут быть самые разные. Например, проникновение влажности через повреждённые или недостаточно изолированные внешние стены, крышу, трубы. Всё это приводит к тому, что особенно в холодное время года на потолках, стенах или окнах образуется плесень. Это не только портит внешний вид квартиры, но может также неблагоприятно влиять на состояние здоровья.
Образование плесени в квартире является самой распространённой причиной споров между арендодателем (Vermieter) и нанимателем (Mieter) жилого помещения.
Многие наниматели просто не знают своих прав и годами пытаются сами с плесенью бороться, неся при этом дополнительные материальные затраты и к тому же продолжают платить полную арендную плату. А что же делать? Какие права имеют наниматели в таких случаях?
В соответствии со ст. 536с Гражданского кодекса наниматель жилого помещения, прежде всего, при обнаружении в квартире повышенной влажности или образования плесени обязан немедленно сообщить об этом арендодателю. Поскольку с точки зрения закона Schimmel в квартире рассматривается как её недостаток, то такое сообщение является официальным заявлением о том, что квартира имеет соответствующий недостаток. Такое сообщение должно быть сделано в письменной форме, в котором обязательно необходимо назначить срок для устранения плесени. Это необходимое условие для осуществления нанимателем предоставленных ему законом прав, таких как право уменьшения арендной платы, а также право на расторжение договора аренды без соблюдения трёхмесячного срока, а в некоторых случаях возмещения ущерба.
Образование плесневого грибка суды рассматривают часто как существенный недостаток жилого помещения, а при его распространении на значительной площади как существенную угрозу для здоровья живущих в нём людей, что даёт право не только уменьшить арендную плату, но и требовать немедленного расторжения договора. Правда, к сожалению, не в каждом случае, даже когда речь идёт о больших объёмах плесени, суд исходит из того, что имеется опасность для здоровья людей. Сама по себе возможность того, что при образовании плесневого грибка его споры могут находиться в воздухе, которым мы дышим, ещё не может представлять конкретную опасность для здоровья и не является соответственно основанием для немедленного расторжения договора. В таких случаях всё-таки необходимо доказать, что находящийся в квартире плесневой грибок действительно выделяет в воздух токсины. Простого заключения врача без лабораторных исследований здесь недостаточно.
Для немедленного расторжения договора при наличии опасности для здоровья людей не требуется предварительного требования об устранении плесени с назначением для этого срока. Достаточно, если в письме о расторжении договора будет указана причина его расторжения, т.е. опасность для здоровья, а также то, что при этом вы пользуетесь правом на расторжение договора в особых случаях в соответствии с § 569 абз.1 Гражданского кодекса (Sonderkündigungsrecht).
Наниматель, однако, теряет свои права, если причина образования плесени заключается в неправильном пользовании помещением, например, когда оно недостаточно отапливается или плохо проветривается по вине нанимателя. По мнению некоторых судов, недостаточным является проветривание при слегка приоткрытом окне (Kipplüftung), потому что при этом не происходит надлежащий обмен воздуха. Достаточным является каждое утро и каждый вечер на 20-30 минут настежь открыть все окна. Температура в помещении не должна быть ниже 20 градусов.
Но наниматель не обязан предпринимать каких-либо действий по утеплению квартиры или дополнительному её отапливанию, если в силу её строительных особенностей (уличные стены тонкие, плохо утеплённые или имеют повреждения) образование плесени нормальным пользованием квартирой нельзя предупредить. Так, Земельный суд города Люнебург решил, что наниматель не обязан постоянно поддерживать в квартире температуру воздуха более 20 градусов, чтобы не образовывалась влажность.
Споры, связанные с образованием плесени в квартире, очень сложные и почти всегда для участия в деле привлекается эксперт. Поэтому в таких спорах лучше иметь адвоката, который профессионально поможет защитить ваши интересы.
Ольга Миллер, юрист
Оксана Лабун, юрист
Адвокатское бюро
Доктор Шуберт и Коллеги
