Наступил период «платить по счетам» за коммунальные услуги за 2019 год. Многие из нас уже получили такой счёт и просто в недоумении, почему опять надо доплачивать и причём приличную сумму. Остальные ждут, какой же в этом году сюрприз преподнесёт им их арендодатель.
При получении так называемого Betriebskostenabrechnung советуем не впадать в панику, а лучше попытаться разобраться в правильности счёта. По данным Союза нанимателей жилых помещений, каждый второй счёт является неправильным.
В данной статье мы постараемся осветить наиболее часто встречающиеся ошибки в перерасчетах.
Несвоевременный перерасчет
Согласно § 556 BGB, арендодатель обязан предоставить перерасчет в течение 12 месяцев по окончании перерасчетного периода. Например, за период с 01.01.2016 до 31.12.2016 перерасчет должен быть предоставлен квартиросъемщику не позднее 31.12.2017.
Этот перерасчёт должен соответствовать определенным, т. н. формальным, требованиям (см. ниже). Если арендодатель не предоставил перерасчет в течение 12 месяцев или если этот перерасчет не соответствует формальным требованиям, то он теряет право требовать доплату за коммунальные услуги, потому что этот срок является преклюзивным, т.е. имеет пресекательный характер.
В этом случае дальнейшая проверка является излишней. Квартиросъемщик имеет право не платить доплату и не повышать месячные взносы за квартплату на следующий год.
Перерасчетный период
Согласно § 556 BGB, перерасчетный период составляет 12 месяцев. Более короткий срок допустим только тогда, когда произошла смена квартиросъемщика или если все квартиросъемщики согласились с другим расчетным периодом.
В этой связи наиболее часто встречаются ошибки, связанные со сменой квартиросъемщика: например, в перерасчете учитываются 12 месяцев пользования квартирой, несмотря на то, что квартиросъемщик выехал уже к восьмому месяцу расчётного периода.
Формальные требования к перерасчету
Это означает, что он должен быть так составлен, что любой человек без особых познаний в этой области в состоянии установить, какие действительно расходы и в каком объёме он должен оплатить. Для этого закон предписывает, какие данные должен содержать любой перерасчет:
- адресат перерасчета, объект, для которого сделан перерасчет, и перерасчетный период;
- подробный расчет общей суммы расходов для всего объекта (дома);
- расчет части расходов для конкретной квартиры относительно каждой позиции расходов. При этом обязательно должен быть указан принцип, по которому общие расходы распределялись на каждую квартиру (например: фактический расход, величина жилой площади, количество проживающих и др.);
- в расчете должна быть указана общая сумма осуществленных конкретным квартиросъемщиком оплат коммунальных услуг за весь расчетный период.
Перерасчет, который не содержит хотя бы один из пунктов из вышеуказанного перечня, считается недействительным. И в этом случае квартиросъемщик имеет право отказаться платить доплату, а также не повышать месячные взносы за квартплату на следующий год.
Что предусматривает договор аренды?
Содержащиеся в перерасчете позиции должны быть предусмотрены в договоре аренды. Обычно договор содержит ссылку на Betriebskostenverordnung (BetrKV), что является допустимым. Внимательно относиться стоит к позиции „sonstige Betriebskosten“, они должны быть конкретно оговорены. Арендодатель не имеет права расходы, не подпадающие ни под одну из позиций договора или BetrKV, выставлять в счет под видом „sonstige Betriebskosten“.
Содержание позиций перерасчета
- В счёт не должны быть включены расходы, которые в соответствии с Положением о коммунальных услугах (Betriebskostenverordnung) не входят в перечень таких услуг, и расходы, по которым ваш арендатор должен нести самостоятельно. Сюда, например, относятся расходы по ремонту здания, замена различных приборов и счётчиков, ремонт лифта (только расходы по обслуживанию лифта могут быть включены в счёт), сборы банка за ведение счёта и т.д.
- Часть расходов, которая выпадает на незанятые квартиры, не должна ложиться на плечи жильцов.
- Расходы должны иметь разумный характер. Если, например, освещение дома работает без причины даже днём или вследствие не проведения ремонта многократно лопаются трубы и расходуется большее количество воды, то такие расходы вы, как квартиросъемщик, платить не обязаны.
Если при проверке счёта какой-либо из видов расходов вам покажется слишком высоким, вы можете запросить у арендодателя копии документов, подтверждающих эти расходы. Если после проверки вы установите, что требование произвести доплату только частично правильно, вы должны заплатить только ту сумму, с которой согласны и сообщить арендодателю причины такой частичной оплаты.
Данная статья, конечно же, не может заменить индивидуальной консультации. Поэтому в случае сомнений в правильности счёта и затруднений в его перепроверке, вы можете воспользоваться квалифицированной помощью адвокатов.
Оксана Лабун, юрист,
Ольга Миллер, юрист,
Адвокатское бюро
Др. Шуберт и Коллеги
Журнал „Neue Zeiten“ №05 (227) 2020
