Имеет ли арендодатель право на выселение из жилого помещения во время пандемии коронавируса
В последнее время в наше бюро часто обращаются с вопросами относительно оплаты арендной платы и расторжения договора аренды жилого помещения во время пандемии коронавируса. Некоторые даже считают, что они вообще не обязаны платить или платить в уменьшенном размере арендную плату, пока свирепствует этот вирус. Чтобы ликвидировать заблуждения людей, мы решили в настоящей статье внести ясность по этим вопросам.
Поскольку ситуация с коронавирусом не влечёт никаких ограничений в пользовании жилым помещением, то, как правило, нет оснований не платить или уменьшить арендную плату.
Однако на основании принятого 03.04.2020 года закона о мерах во время пандемии коронавируса (4.Covid-19 Maßnahmengesetz), наниматели жилых помещений защищены от расторжения договоров аренды и выселения в этот период. Согласно этому закону, арендодатель не имеет права на основании задолженности по арендной плате, возникшей в период с 1 апреля по 30 июня 2020 г., расторгнуть договор аренды и заявить требование о выселении, если наниматель не мог оплатить эту задолженность на основании финансовых затруднений, вызванных коронавирусной ситуацией, например, если он потерял работу.
Арендодатель может потребовать оплату задолженности за этот период в судебном порядке не ранее 01.01.2021 г. А подать иск в суд о расторжении договора аренды и выселении на основании задолженности за апрель, май и июнь 2020-го только с 01.07.2022 г., если задолженность за этот период к этому времени не будет оплачена.
Задолженность за апрель, май и июнь 2020 года должна быть оплачена в любом случае до 31.12.2020 г. с оплатой процентов за просрочку в размере не выше 4% годовых. Если арендодатель будет до истечения вышеуказанных сроков в досудебном порядке самостоятельно или через адвокатов требовать оплату за этот период и настаивать на выселении, то наниматель не несёт возникшие по данному спору расходы арендодателя.
Таким образом, вы видите, что речь идёт только о возможности отсрочки по уплате арендной платы. Арендодатель не может реализовать его права на выселение в случае неуплаты аренды за апрель, май и июнь 2020 г. в течение двух лет. Причём арендодатель не имеет право покрыть задолженность за этот период за счёт оплаченного залога (Kaution). В этой связи хотим обратить особое внимание, что по другим основаниям или задолженностям за другие периоды, не касающиеся апреля, мая и июня 2020-го, арендодатель не имеет никаких ограничений и вправе подать в суд иск о выселении без соблюдения срока 01.07.2022 года.
Оксана Лабун, юрист
Ольга Миллер, юрист
Адвокатское бюро
Др. Шуберт и Коллеги
Журнал „Neue Zeiten“ №07 (229) 2020
