Помните древнюю мудрость? — Бойтесь желаний, они исполняются… Признайтесь, сколько раз вы с неохотой шли на работу, мечтая остаться дома? Вселенная услышала нас и дала возможность не ходить в шумный офис, а работать дома. Но встали новые проблемы.
Дома не только вы, но и дети. Кроме того, что в квартире постоянно что-то ломается, отваливается, пачкается, еще она недостаточно приспособлена под рабочий кабинет для плодотворной и спокойной работы. Удлинители, компьютерные кабеля, дополнительные лампы, лишнее кресло — это мешает. А еще постоянно натыкаешься взглядом на отклеившиеся обои, поцарапанные двери и грязное покрытие на полу. И вот мысль сформирована и сформулирована: пора делать ремонт. А как дешево и качественно привести в порядок жилье? Но еще больше возникает вопросов, как это сделать с наименьшими потерями, если ты арендуешь квартиру. Об этом мы и поговорим сегодня.
Косметический ремонт
Арендованная квартира, как кажется многим, обрезает крылья креативным идеям обновления дизайна. Но это осуществимо, поскольку Верховный федеральный суд вынес решение о том, что арендаторы в течение срока аренды могут оформлять помещения так, как они этого хотят (регистрационный номер VIII, ГП 224/07).
Если договор аренды подписан на продолжительный срок, обклеивайте стены обоями тех цветов, которые вам нравятся. Особенно, если в договоре аренды согласован косметический ремонт.
Но как сократить денежные траты в будущем? Арендодатели хотят принять обратно квартиру в том состоянии, в котором ее сняли бы у них следующие арендаторы. Поэтому осознавайте, что если ремонт нестандартный и яркий, арендодателю он может не понравиться, и вас вынудят вернуть стенам первозданный вид. Поэтому не злоупотребляйте цветом и навязчивым рисунком обоев, от вас наверняка потребуют возмещения ущерба, несмотря на предварительное согласие на косметический ремонт. Сумма ущерба исчисляется на основании счета-фактуры компании, которая оклеивала обоями или перекрашивала помещение.
Так что не усложняйте себе жизнь, в арендованной квартире используйте пастельные тона и неброский рисунок обоев. Арендаторам не придется платить за изношенное напольное покрытие или за рабочую поверхность стола или кухонной мебели, которые со временем потеряли свежесть и стали тусклыми. Это оговаривается в §538 Кодекса законов ФРГ (BGB): «Арендатор не несет ответственность за текущий износ». Подобные элементы квартиры ограничены сроком службы и заменяются арендодателем по истечению определенного количества лет. Исключением являются только керамическая плитка, сантехника и эмалированные ванны, которые служат не менее двух десятилетий.
Возмещение ущерба
К сожалению, без ущерба квартире жить удается редко: то мебель поцарапается, то сковорода на плитку упадет, то дверная ручка оторвется. В таких случаях действует принцип: сломал — замени; старое на новое. Подробнее: когда ущерб компенсирует арендатор, то возмещается остаточная стоимость испорченного имущества. Например, если речь идет о напольном покрытии, которое эксплуатировалось всего 5 лет, и было испорчено членами вашей семьи, то компенсация будет эквивалентна половине стоимости нового покрытия такого же качества. Поэтому арендодателю рекомендовано сохранять счета, чтобы доказать первоначальную стоимость материалов, элементов оборудования или мебели.
Однако можно обойтись и меньшими финансовыми потерями:
- отремонтировав испорченное имущество самостоятельно (если позволяют умения сделать это качественно);
- обратившись за помощью в специализированную компанию, которая восстановит испорченное имущество.
Обратившись лично к профессионалам, вы избежите риска, что арендодатель воспользуется залоговым взносом.
Договор о мелком ремонте
В договоре аренды непременно оговорен пункт, согласно которому арендаторы обязаны участвовать в оплате мелкого текущего ремонта. Логично, что при активном пользовании некоторыми бытовыми предметами они выходят из строя. Речь идет о выключателях, регуляторах газовых плит, термостатах отопительного оборудования, дверных и оконных ручках, водопроводных кранах, систем жалюзи и т.п. Сумма ремонтного взноса составляет порядка 80-100 евро, но во многих случаях на вас возлагается обязанность самостоятельно оплачивать небольшие поломки, даже если это случается несколько раз в год. Но в таком случае (при возникновении многочисленных поломок) допустимый предел финансового участия в компенсации такого рода ущерба не может превышать 8% от годовой арендной платы.
Но как бы там ни было, вам, как арендатору, проще самостоятельно своевременно заменять сломанные ручки, оторванные крючки и текущие краны, чем финансово участвовать в договоре оплаты мелкого ремонта.
Как арендатор вы обязаны сообщать о серьезных поломках в управление по эксплуатации здания, иначе в случае несчастного случая будете нести ответственность за произошедшее. Но в тех случаях, когда не предполагается никакой опасности зданию или окружающим людям, проще самостоятельно решить возникающие проблемы, при этом вы отвечаете за качество выполненных работ.
Использование не по назначению
Пандемия коронавируса заставила пересмотреть работодателей условия работы сотрудников. Теперь удаленная работа — новая реальность. Большие и маленькие компании оценили преимущества домашних офисов, и огромный процент сотрудников выполняет возлагаемый на него объем работ, не выходя из дома. Но тут возникла новая коллизия: некоторые управления по эксплуатации зданий грозят повышением арендной платы из-за частичного использования помещения в коммерческих целях.
Успокоим арендаторов: эти угрозы неправомерны! Обвинения в коммерческом использовании помещения беспочвенны до тех пор, пока отсутствует поток клиентов или пока за пределами помещения не слышен производственный шум. А домашний офис, если речь идет о работе за персональным компьютером, не является поводом для повышения арендной платы или для расторжения договора аренды.
Снижение арендной платы
Пандемия Covid-19 не отменяет ответственности арендодателя за ликвидацию поломок, возникших не по вине арендатора. На правах хозяина помещения он обязан поддерживать его в достойном состоянии, пригодном для комфортного проживания. Если ремонт откладывается — арендатор вправе потребовать снижения арендной платы из-за неудобств, связанных с переносом или отменой ремонта. Отговорка, что ремонт не производится из-за отсутствия рабочих рук, вызванного карантинными мерами, не является актуальной. Поскольку это не соответствует истине и, по большому счету, не является проблемой арендатора. Организация по правам квартиросъемщиков считает, что арендодатели могут снизить арендную плату примерно на 5%.
Арендный залог: то, что следует знать арендаторам
Право требования
В договоре аренды прописаны важные пункты финансовых взаимоотношений с арендатором. Там зафиксировано, должны ли вносить арендаторы залоговый взнос или нет. Иногда залог достигает трех чистых ежемесячных арендных плат!
Вкладывание средств
Арендодатель обязан внести сумму арендного залога не на личный денежный счет, а на отдельный депозит. Процентный доход с этого депозита принадлежит арендаторам в соответствии с §551 Кодекса законов ФРГ, и арендатор может согласовать рациональные формы вкладов. Но это не дает права квартиросъемщикам требовать от арендодателя получения доходов в виде процентов от вклада.
Цель
Арендный залог покрывает риски арендодателя, которые в той или иной мере сопровождают сдачу квартиры в наем. К таким рискам относятся обманные действия со стороны арендатора с платой за съем жилья, ущерб, причиненный арендатором, а также компенсация за косметический ремонт, который арендатор не выполнил или выполнил в недостаточном объеме после окончания отношений, вытекающих из договора аренды.
Права
Не так давно Верховный федеральный суд расширил права арендодателя в отношении доступа к арендному залогу. В случае причинения арендаторами ущерба помещению, арендодатель имеет право немедленной компенсации без предварительного установления срока для устранения ущерба (регистрационный номер VIII ГП 157/17).
Таким образом, арендаторы с момента сообщения об ущербе не оказывают никакого влияния на стоимость работ по его устранению либо ликвидации. Арендатор не может самостоятельно сопоставлять цены или выбирать ремонтную бригаду, и принимает калькуляцию расходов или пополняет депозит, на который внесена сумма залога, в том объеме, который задействовал арендодатель.
Споры
В июле 2019 года Федеральный верховный суд принял решение, что арендодатели могут также взыскать спорный долг за счет залога в конце срока аренды (регистрационный номер VIII ГП 141/17). Таким образом, арендаторы получают обратно меньшую сумму залога или не получают вообще и могут защититься от этого только путем подачи искового заявления.
Все вышеперечисленные положения призваны минимизировать взаимные риски арендатора и арендодателя. Но поскольку статья раскрывает права и обязанности арендатора, то хочется добавить в заключение несколько слов именно для них: относитесь бережно к чужому имуществу, не допускайте намеренной порчи и своевременно занимайтесь текущими бытовыми вопросами. В таком случае ваши финансовые вложения в чужую квартиру будут минимальны.
Андрей Крайс, журнал „Neue Zeiten“ №09 (231) 2020
