Эксперты рассказывают об уроках коронавируса, о том, как немцы планируют жить после пандемии, и проистекающих отсюда перспективах.
«Домашний арест»
Институт по изучению общественного мнения Forsa попытался определить, как немцы собираются жить после пандемии, и как скажутся экономическая и финансовая неопределенность на спросе на жилье. Его сотрудники опросили 1020 человек в возрасте от 18 до 65 лет — как владельцев домов или квартир, так и арендаторов жилья. 90% респондентов заявили, что за последние двенадцать месяцев находились дома гораздо больше времени, чем прежде, три четверти провели отпуск дома, почти 60% работали в Homeoffice и около 20% занимались дома с детьми. Для большинства опрошенных это стало основанием детальнее присмотреться к своей жилищной ситуации, а 85% решили ее улучшить или даже успели это сделать.
Домовладельцы и квартиросъемщики
77% респондентов, особенно 50-65-летних, заявили, что, в общем и целом, довольны своей жилищной ситуацией. Но если среди владельцев домов и квартир удовлетворенность жилищными условиями выразили 82% респондентов, то среди арендаторов очень довольными оказались всего 20%, а просто довольными — 51%.
Оптимизированное жилье
85% респондентов имеют конкретные представления о том, что они хотели бы изменить в своей жилищной ситуации, и какие ее аспекты представляются им особенно важными. Почти четверть опрошенных хотели бы иметь в доме или квартире отдельное рабочее помещение, а 28% — помещение или хотя бы место для тренировок. Для 27% респондентов приоритетным является уменьшение энергопотребления и для такого же числа опрошенных — наличие более быстрого интернета. 20% выразили пожелание иметь в своем распоряжении большую жилую площадь, а 11% — балкон или террасу. И только 5% заявили, что им не помешал бы лучший доступ к общественному транспорту.
Инвестиция в перестройку
Во время пребывания в собственных четырех стенах у людей резко растет мотивация украсить свой дом или квартиру и сделать их более привлекательными и уютными. Более половины респондентов уже осуществили определенные изменения или собираются вскоре это сделать. Многие из них планируют обширный ремонт и модернизацию, а многие домовладельцы задумываются об энергетическом санировании — установке нового отопления, замене окон, улучшении изоляции крыши или фасада.
Бегство из городов
По 27% респондентов заявили, что хотели бы жить в сельской местности в населенном пункте не более чем с 5000 жителей, в небольшом городке или среднем городе, тогда как крупный город или один из немецких мегаполисов с населением более 500.000 человек в качестве места проживания предпочли бы только 23%. Недаром в прошлом году население Берлина уменьшилось впервые за последние 15 лет. Особенно стремятся в сельскую местность молодежь и люди в возрасте от 30 до 50 лет, т.е. прежде всего семьи с детьми, желающие обзавестись домом на одну семью и жить в окружении природы. Тот, кому после коронавирусного кризиса достаточно ездить в бюро 1-2 раза в неделю, готов мириться с длительными поездками, а все необходимое вплоть до продуктов сегодня можно заказать на дом онлайн.
В последние годы появился также тренд к обзаведению вторым домом в сельской местности, причем не обязательно у моря или в горах. И наконец, отдаленные места притягивают людей, которые хотят жить и работать под одной крышей, что не всегда возможно в крупных городах с их высокими ценами на землю и недвижимость. Спросом сегодня пользуются даже самые уединенные уголки с доступом к железнодорожному сообщению и интернету.
Отдаленные места
Если в период между 2012 и 2016 годами цены на 1-2-семейные дома в мегаполисах выросли в среднем на 23%, а в регионах, находящихся на расстоянии 60-70 минут езды от них, — на 9,5%, то в последние годы привлекательность последних заметно увеличилась. Дома в регионах, расположенных на расстоянии более 90 минут езды от крупных городов, в последние четыре года подорожали в среднем на 40%, а на расстоянии более двух часов езды — на 30%. Но все-таки они остаются более доступными по сравнению с недвижимостью в мегаполисах. Например, в окрестностях Берлина цены на земельные участки под застройку за последние десять лет выросли втрое, так что все больше покупателей устремляются в более отдаленные села и городки. И если во Франкфурте-на-Майне за «подержанный» дом нередко приходится выкладывать более миллиона евро, то в округе Vogelsberg подобный объект можно приобрести за 160 тыс. евро, а в Spessart — за 220 тыс.
Желанная перспектива
В период пандемии цены на жилье не упали, а спрос только вырос. С другой стороны, во время карантинных ограничений многие лучше осознали, какие преимущества дает проживание в собственных четырех стенах. Две трети респондентов заявили, что перспектива обзавестись собственным жильем стала для них еще более привлекательной, чем до пандемии. В результате каждый пятый арендатор сегодня проявляет серьезный интерес к приобретению дома или квартиры.
По мнению 87% опрошенных, приобретение собственного жилья дало бы им уверенность в будущем, избавило от страха перед ростом квартплаты и расторжения арендного договора и стало бы реальной инвестицией в обеспечение в старости — особенно в условиях бума на недвижимость, охватившего страну в последнее десятилетие.
Недоступное жилье
Тем не менее, в Германии доля людей, проживающих в собственном доме или квартире, десятки лет остается неизменной и колеблется на уровне 50%. Более низким показателем в Европе характеризуется только Швейцария. Ряд экспертов считает значительную долю квартиросъемщиков знаком доверия населения к правовой системе и функционирующей экономике, указывая, что этот показатель особенно низок в России, за которой следуют КНР и Индонезия, где люди стремятся хотя бы так обеспечить себе уверенность в будущем. Тем не менее, как минимум для 4 млн жителей Германии мечта обзавестись собственным домом или квартирой, похоже, так и не исполнится. Рамочные предпосылки для приобретения жилья сегодня имеются менее чем у трети опрошенных квартиросъемщиков, тогда как почти 60% уверены, что нынешняя ситуация на рынке не оставляет им реальных шансов на это.
Цены на недвижимость, особенно в городских агломерациях, растут быстрее, чем арендная плата и доходы квартиросъемщиков. В семи крупнейших немецких городах — Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте, Гамбурге, Кельне, Мюнхене и Штутгарте — арендная плата (Kaltmiete) превышает 10 евро за кв. м. Средний показатель по стране составляет 7,57 евро, что на 3,3% больше по сравнению с предыдущим годом, тогда как даже «подержанные» частные квартиры (Eigentumswohnungen) за то же время подорожали в среднем на 8,6% до 2280 евро за кв. м, а во Франкфурте частные квартиры с 2015 года вообще подорожали вдвое.
Начальный капитал
Цены на недвижимость в больших городах выросли настолько, что молодые семьи, не располагающие существенными финансовыми ресурсами, практически не имеют шансов приобрести там квартиру или дом. Так, во Франкфурте дом рядовой застройки (Reihenhaus) стоит более 750 тыс. евро, а квартира в новостройке продается по 7000-8000 евро за кв. м. Поэтому многие молодые люди могут исполнить мечту о приобретении собственного жилья только получив наследство. Те, кто вынужден рассчитывать лишь на себя, долгие годы вынуждены оставаться квартиросъемщиками. Например, среднестатистическому жителю Мюнхена пришлось бы откладывать почти половину своего дохода, чтобы приобрести квартиру площадью 70 кв. м.
Кроме того, большинство банков требуют, чтобы претендент на кредит покрыл определенную часть цены недвижимости за счет собственных средств. При средней ее стоимости 300.000 евро покупатели должны располагать как минимум 60.000 евро, на что способны не более 15% квартиросъёмщиков. Ситуацию отягощают и побочные расходы, связанные с покупкой недвижимости (Kaufnebenkosten), особенно резко повысившийся недавно во многих землях налог, взимаемый при покупке земельного участка (Grunderwerbsteuer). Вместе с расходами на маклера, нотариуса и учреждение, ведущее поземельные книги (Grundbuchamt), стоимость недвижимости увеличивается на 10-12%.
Майя Алексеницер, журнал „Neue Zeiten“ №07 (241) 2021
