Очень часто арендодатель жилого помещения (Vermieter) через некоторое время после заключения договора аренды (Mietvertrag) вдруг приходит к мысли о том, что первоначально указанная в договоре арендная плата (Miete) больше не соответствует рыночным ценам. И тогда он решается повысить арендную плату. Получив от него письмо с таким неприятным для вас сообщением, у вас вполне справедливо возникает вопрос: а вправе ли он это делать? Если вправе, то существуют ли какие-то
правила и рамки такого повышения?
Гражданский Кодекс Германии предусматривает различные возможности повышения арендной платы.
Прежде всего, повышение арендной платы может быть заложено уже в самом договоре аренды. Бывает и так, когда Mieter, обрадовавшись, что нашёл подходящую квартиру с подходящей арендной платой, подписывает договор без внимательного его изучения. А через год вдруг выясняется, что «подходящая» арендная плата установлена лишь на определённый период времени, а затем она периодически подлежит повышению.
Если вы просмотрели или сознательно подписали договор с таким условием, то для повышения арендной платы достаточно лишь письменного уведомления наймодателя о таком повышении. Согласие нанимателя здесь не имеет никакого значения. Поэтому советуем внимательно читать договор до его подписания. Если какие-то условия непонятны или вызывают сомнение, лучше проконсультироваться у адвоката, чтобы в будущем избежать неприятных сюрпризов.
В договоре может быть согласовано повышение арендной платы в виде Staffelmiete или Indexmiete.
Staffelmiete означает, что месячная арендная плата повышается через определённый промежуток времени на определённую сумму. Внимание: ограничение этой суммы в законе не предусмотрено. А вот повышение в процентуальном соотношении является недействительным. При этом повышение арендной платы никак не связано с повышением коммунальных расходов (Betriebskosten). Может получиться так, что одновременно повысятся как арендная плата, так и коммунальные расходы.
Indexmiete означает, что повышение арендной платы возможно только при повышении индекса уровня жизни, т.е. повышения официально установленного прожиточного минимума. В этом случае может применяться только индекс, установленный Федеральным Министерством статистики. Другие индексы, например, Baukostenindex, являются недопустимыми.
Большинство заключаемых договоров аренды являются стандартными и в них не так часто предусматривается повышение арендной платы. Если даже в договоре совсем не упоминается о таком повышении, то у наймодателя остаётся только одна возможность повысить арендную плату на основании ст. 558 Гражданского кодекса до суммы обычной арендной платы, действующей в определённой местности (ortsübliche Vergleichsmiete). В этом случае для наймодателя не достаточно только послать нанимателю письменное уведомление. Чтобы такое повышение было законным, он должен соблюсти предусмотренные законом определённые правила.
Во-первых, между каждым повышением не должно быть менее 15 месяцев.
Во-вторых, как уже упоминалось, здесь недостаточно направления письменного уведомления. Vermieter должен в письменном виде потребовать от нанимателя согласие на соответствующее повышение. В своём письме он должен письменно обосновать, что увеличенная арендная плата соответствует обычной арендной плате в данной местности. Для этого он может приложить соответствующее заключение эксперта или официальную местную таблицу стоимости найма квартир (örtliche Mietspiegel), а также может ссылаться на арендную плату трёх похожих квартир.
В-третьих, в течение трёх лет арендная плата не может быть повышена более чем на 20 или 15% для многих больших городов, как, например, Гамбург (Kappungsgrenze), несмотря на то, что фактическое повышение может лежать за пределами 20% или 15%.
В-четвёртых, для проверки обоснованности повышения арендной платы закон предоставляет нанимателю срок, как минимум 2 месяца, а точнее, остаток дней месяца, в котором он получил письменное уведомление, плюс два последующих месяца.
Кроме того, он имеет право в любое время в течение этого срока расторгнуть договор аренды с предупреждением наймодателя за два месяца. Если наниматель заявил о расторжении договора, то повышение арендной платы соответственно не наступает.
Если наниматель не расторг договор и не дал согласие на повышение арендной платы, то Vermieter имеет право в течение трёх месяцев подать иск в суд с требованием о получении согласия в принудительном порядке.
Особые условия повышения арендной платы действуют, когда речь идёт об аренде не квартир и домов, а отдельных помещений или в случае модернизации, т.е. существенного улучшения жилого помещения наймодателем. Но, к сожалению, в одной статье невозможно осветить все вопросы данной темы, да и каждая ситуация очень индивидуальна. Поэтому в случае необходимости вы можете обратиться за помощью к адвокату.
Ольга Миллер, юрист
Оксана Лабун, юрист
Адвокатское бюро Доктор Шуберт и Коллеги
Журнал „Neue Zeiten“ 12 (246) 2021
