Содействуя строительству в Германии или приобретению населением собственного жилья, федеральное правительство теперь делает ставку на льготные кредиты.
История и современность
Некоторые домовладельцы еще помнят об Eigenheimzulage — дотации, которую государство до конца 2006 года выплачивало частным застройщикам (Bauherren), желавшим воплотить в жизнь мечту обзавестись собственным домом или квартирой. Тогда государство непосредственно платило им по 1300 евро в год плюс 800 евро на каждого ребенка в семье. Незадолго до окончания программы эти дотации обходились налогоплательщикам в 10 млрд евро в год.
В 2018 году в течение некоторого времени семьи с детьми, стремившиеся обзавестись собственной жилплощадью, могли претендовать на пособие на детей на строительство или приобретение жилья (Baukindergeld). Данная дотация была несколько меньше, составляла 1200 евро на ребенка и должна была выплачиваться в течение десяти лет. На эту программу федеральное правительство выделило в общей сложности около 10 млрд евро.
В настоящее время обе эти модели помощи застройщикам стали достоянием истории и, как утверждают эксперты, возврата к ним в той или иной форме ожидать не стоит. При реализации их на практике слишком часто оказывалось, что деньги от государства получали представители не совсем тех или даже совсем не тех групп населения, для которых изначально предназначались соответствующие дотации. Кроме того, часть помощи от государства просто «поглотила» строительная отрасль в форме более высоких цен.
Параллельно федеральные земли, значительно повысив налог на приобретение земельных участков (Grunderwerbsteuer), сами спровоцировали неблагоприятную ситуацию со строительством собственного жилья, которое становится все дороже. И наконец, внезапное повышение процентов по кредитам привело к резкому уменьшению числа выдаваемых разрешений на возведение домов на одну и две семьи. С учетом этих факторов федеральное правительство пришло к выводу о необходимости разработки и реализации новых программ содействия строительству собственного жилья, однако уже под девизом «льготные кредиты вместо дотаций». Специалисты рассказывают, какие программы подобного рода уже существуют и какие должны появиться в скором времени, каковы предпосылки для участия в них, и почему некоторым застройщикам в настоящее время имеет смысл не торопиться приступать к строительству собственного дома.
«Собственное жилье для семей»
Актуальная программа содействия, реализуемая федеральным правительством, носит название «Wohneigentum fuer Familien» (WEF). В реестре Банка развития (Foerderbank KfW), считающегося важным политическим и экономическим правительственным инструментом, она числится под номером 300. В рамках программы семьи получают льготные кредиты для строительства или первичного приобретения (Erstkauf) собственного дома или квартиры (Eigentumswohnung). Максимальная сумма кредита составляет от 140.000 до 240.000 евро, в зависимости от числа детей в семье и уровня эффективности новостройки. Особый интерес для потенциальных застройщиков представляет очень низкая процентная ставка, составляющая в настоящее время порядка 0,01%.
В то же время существуют две предпосылки, из-за которых программой пока могут воспользоваться далеко не все желающие. Во-первых, для получения льготного кредита годовой доход семьи не должен превышать 60.000 евро. Во-вторых, новостройка должна соответствовать как минимум стандарту энергетической эффективности 40 (Effizienzhausstandard 40, или EH 40). А поскольку низкий доход и дорогостоящее жилье слабо согласуются друг с другом, не удивительно, что программой, реализация которой началась с июля нынешнего года, пока смогли воспользоваться менее 200 семей.
С учетом этого по поручению федерального министерства строительства KfW с 16 октября несколько улучшил и облегчил условия участия в программе. С этого дня предельная граница доходов для претендентов выросла с 60.000 до 90.000 евро для семей с одним ребенком. На каждого последующего ребенка она повышается еще на 10.000 евро. Таким образом, семья с двумя детьми теперь может претендовать на льготный кредит в рамках программы «Wohneigentum fuer Familien», если ее доход не превышает 100.000 евро в год.
Программа содействия распространяется только на так называемые «экологически чистые жилые дома» («klimafreundliche Wohngebаеude»), имеющие знак качества, который свидетельствует о высокой экологичности и высоком уровне ресурсосбережения «Qualitаеtssiegel Nachhaltiges Gebаеude», или QNG, частично в упрощенной, а частично в более взыскательной версии:
- Klimafreundliches Wohngebаеude mit QNG-Plus-Emissionswerten. Речь идет о новостройках, соответствующих ЕН 40, которые отапливаются не газом, нефтью (мазутом) или биомассой. Кроме того, уровни выброса двуокиси углерода (CO2-Emissionswerte) должны соответствовать критериям знака качества QNG. Для семей с одним ребенком или двумя детьми максимальная сумма кредита для данного класса энергетической эффективности здания составляет 170.000 евро, для семьи с пятью детьми — 220.000 евро.
- Klimafreundliches Wohngebаеude mit QNG-Zertifikat. Речь также идет о жилых домах, соответствующих ЕН 40, которые отапливаются не газом, нефтью (мазутом) или биомассой. Однако здесь действует более жесткое условие, предусматривающее присвоение знака качества QNG в полном объеме. Это означает соответствие дома еще целому ряду критериев, одним из которых является использование экологически чистых и возобновляемых строительных материалов. Бонусом являются более значительные суммы предоставляемого кредита. Для семьи с одним ребенком или двумя детьми максимальная сумма льготного кредита составляет 220.000 евро, для семьи с пятью детьми — 270.000 евро.
Содействие приобретению имеющейся недвижимости
Приобретению уже имеющихся жилых домов (Bestandskauf) правящая «светофорная» коалиция до сих пор не уделяла особого внимания. В настоящее время существует лишь одна соответствующая программа под названием «Jung kauft Alt», причем действующая не на федеральном уровне, а только в 120 городах и населенных пунктах, которые, в свою очередь, получают за это дотации из федерального бюджета.
Программа предусматривает финансовое содействие приобретению старых жилых домов (Altbauten), однако дотация нередко составляет всего несколько тысяч, а то и несколько сот евро. В некоторых случаях обязательным условием ее получения является приобретение пустующего здания (leerstehendes Gebаеude), а иногда от покупателя требуется взять на себя обязательства по санированию дома. Правда, в подобных случаях нередко оплачиваются и экспертные заключения (Gutachten) о состоянии здания. Желающим воспользоваться данной программой также необходимо осознавать, что основная ее задача состоит в целенаправленном привлечении покупателей в регионы, населенные пункты и отдельные районы, в которых из-за оттока населения имеется или ожидается значительное количество пустующих домов, прежде всего, в центральные кварталы городов со старыми домами и квартирами, не всегда соответствующими современным требованиям и чаяниям молодых семей.
Впрочем, в будущем данную программу планируется значительно расширить: федеральное правительство намерено в 2024-2025 годах вывести программу «Jung kauft Alt» на федеральный уровень. В этот период она, подобно программе «Wohneigentum fuer Familien», будет предусматривать льготные кредиты от KfW, которые, однако, будут выдаваться только при условии готовности покупателей к санированию старых зданий. Поэтому эксперты советуют семьям, для которых программа «Jung kauft Alt» могла бы представлять интерес, подождать с оформлением кредита на приобретение жилья до 2024 года.
Земельные программы
Некоторые федеральные земли имеют или планируют дополнительные программы содействия строительству или приобретению собственного жилья. К примеру, в Гессене существует программа «Hessen-Darlehen» и даже непосредственная дотация на строительство особенно экологичных зданий. Более подробная информация по данному вопросу имеется на веб-сайтах отдельных земель.
