При повышении уровня арендной платы за жилье в округе многие домовладельцы пытаются увеличить ее и для своих квартиросъемщиков. Но последние обязаны соглашаться на повышение квартплаты только тогда, когда оно оформлено надлежащим образом.
Законный шаг
Для повышения арендной платы за жилье определяющим является Гражданский кодекс (das Buergerliche Gesetzbuch — BGB). Из §557 проистекают три основных возможности, которыми домовладелец может воспользоваться для повышения квартплаты: в рамках местной сравнительной арендной платы (ortsuebliche Vergleichsmiete), после модернизации жилья и тогда, когда квартиросъемщики добровольно соглашаются платить более высокую арендную плату. Прочие основания для повышения квартплаты, как правило, являются незаконными.
Повышение уровня арендной платы (Mietniveau) часто становится для домовладельцев искушением к тому, чтобы повысить квартплату для жильцов даже при отсутствии соответствующих пунктов в договоре об аренде жилья и без его модернизации. Тем не менее, увеличение квартплаты до уровня местной сравнительной арендной платы может быть правомерным и законным при соблюдении домовладельцем определенных предпосылок. Специалисты советуют квартиросъемщикам обязательно проверять это перед тем, как давать согласие на повышение арендной платы, чтобы по возможности избежать его или хотя бы выиграть время и сэкономить средства. Эксперты из Союза немецких квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund) рассказывают, на какие пункты следует обращать особое внимание.
Формальные требования
Сообщение о повышении арендной платы за жилье всегда должно быть оформлено в письменном виде или отправлено по электронной почте и сформулировано четко и понятно. В нем также должны указываться прежняя и новая арендная плата и приводиться детальное обоснование того, каким образом была определена местная сравнительная арендная плата. Кроме того, о повышении арендной платы должен сообщить сам арендодатель (Vermieter). При получении письма от адвоката или домоуправления (Hausverwaltung) при отсутствии в нем доверенности (Vollmacht) в оригинале квартиросъемщики могут отклонить требование о повышении арендной платы в течение 14 дней.
Соблюдение предельных ограничений (Kappungsgrenze)
Во-первых, домовладелец в соответствии с §558 Гражданского кодекса вправе повысить арендную плату за жилье не более чем до уровня местной сравнительной арендной платы, взимаемой за сходные квартиры в данном населенном пункте. Во-вторых, он обязан следить за тем, чтобы арендная плата в течение трех лет повышалась не более чем на 20%. В городах с напряженной ситуацией на рынке жилья, в частности, таких как Гамбург, Берлин, Мюнхен, Штутгарт, Кельн, Дюссельдорф и Франкфурт, где действует так называемое ограничение роста арендной платы (Mietpreisbremse), повышение квартплаты не должно превышать 15%.
Оба эти ограничения действуют одновременно. Так, если домовладелец намерен повысить квартплату до уровня местной сравнительной арендной платы, но это повышение выйдет за пределы Kappungsgrenze и составит более 20% (или, соответственно, 15%), ему придется умерить свои аппетиты. То же произойдет, если он, укладываясь в Kappungsgrenze, вознамерится повысить квартплату настолько, что она окажется выше местной сравнительной арендной платы.
Промежуток времени с последнего повышения арендной платы
По закону промежуток между двумя повышениями квартплаты должен составлять не менее 12 месяцев, а более высокая арендная плата может взиматься лишь начиная с 15-го месяца после предыдущего повышения. Домовладелец обязан предоставить квартиросъемщикам время на размышления о согласии с его требованием (Ueberlegungsfrist), составляющее 2-3 месяца. На практике это месяц, в который они получили сообщение о повышении квартплаты, плюс два последующих месяца.
Проверка местной сравнительной арендной платы
Как уже указывалось, домовладелец при повышении арендной платы обязан исходить из местной сравнительной арендной платы, которой должна соответствовать новая квартплата. Доказательствами соответствия могут служить таблица индексов квартплаты (Mietspiegel), размер арендной платы для трех сходных квартир (Vergleichswohnungen) или заключение эксперта (Sachverstаеndigengutachten).
Таблицы индексов квартплаты составляют местные власти или такие организации, как объединения квартиросъемщиков или владельцев жилья, и чаще всего обнародуют их в интернете. Если таблица индексов квартплаты существует, квартиросъемщикам следует уточнить, укладывается ли новая арендная плата в рамки указанного в ней разброса для сходных квартир (Mietspanne), действительно ли она соответствует местному уровню и не привлек ли домовладелец для сравнения приведенные в таблице слишком дорогие квартиры.
В то же время, согласно решению Федерального суда (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 167/20), домовладелец не обязан отправлять квартиросъемщикам ни таблицу индексов квартплаты, ни информацию о разбросе арендной платы. Жильцы могут сами запросить данную таблицу и подсчитать разброс. Если же домовладелец ссылается на размер арендной платы за три сходные квартиры, квартиросъемщикам необходимо проверить, насколько они похожи на снимаемое ими жилье по таким критериям, как местоположение, размер, оснащение, планировка, состояние и год постройки дома. Помочь осуществить такую проверку могут специалисты из местного союза квартиросъемщиков (Mieterverein). При предоставлении домовладельцем неправильной или заведомо ложной информации или серьезных ошибках типа указания не соответствующей действительности жилой площади или оснащения квартиросъемщики имеют хорошие шансы выиграть судебный процесс.
Форма арендной платы
Если договор об аренде предусматривает индексную арендную плату (Indexmietvertrag) или дифференцированную арендную плату для определенных периодов времени (Staffelmietvertrag), повышение квартплаты до уровня местной сравнительной арендной платы исключено. В рамках таких моделей повышение арендной платы может осуществляться только в соответствии с зафиксированными в договоре этапами или оговоренным индексом.
Перекладываемые расходы
После модернизации домовладелец в соответствии с §559 Гражданского кодекса имеет право переложить на квартиросъемщиков часть расходов на строительные работы (Modernisierungsumlage), повысив годовую арендную плату за жилье (Jahresmiete) не более чем на 8%, однако на достаточно продолжительный период. Повышение квартплаты возможно только после завершения строительных работ и через три месяца после получения квартиросъемщиками соответствующего уведомления.
Здесь закон также предусматривает определенные сроки и ограничения. В частности, в течение шести лет после модернизации арендная плата может быть повышена не более чем на 3 евро на квадратный метр, а если исходная квартплата нетто без учета коммунальных услуг (Ausgangs-Nettokaltmiete) составляла менее 7 евро за квадратный метр, на протяжении шестилетнего периода повышение должно составлять не более 2 евро на квадратный метр.
Кроме того, домовладелец вправе перекладывать на жильцов только ту долю расходов на строительные работы, которая приходится на соответствующую квартиру. Он обязан предоставить каждому квартиросъемщику разъяснение о том, какие работы в квартире, увеличивающие ее стоимость, послужили основанием для повышения арендной платы, тогда как расходы на ремонтные работы (Instandsetzungen/Reparaturen) учитываться не должны.
В районах с напряженной ситуацией на рынке жилья домовладелец даже при повышении арендной платы после модернизации обязан соблюдать Kappungsgrenze — во всяком случае, в течение первых шести лет. Если он планирует впоследствии потребовать с квартиросъемщиков больше, то должен уведомить их об этом уже при первом повышении квартплаты. Эксперты советуют квартиросъемщикам, получившим сообщение о повышении арендной платы, проверить фактические расходы на строительные работы и соблюдение домовладельцем Kappungsgrenze. При частично обоснованном повышении квартплаты жильцы обязаны соглашаться лишь с той его долей, которая является бесспорной.
