Как людей в Германии неожиданно выселяют из квартир
Многие арендаторы в Германии уверены, что бессрочный договор аренды почти полностью защищает их от выселения. Особенно если человек живёт в квартире много лет, исправно платит, вложился в ремонт, привык к району и уже считает это место своим домом. Но существует одна причина, которая способна разрушить эту стабильность практически в любой момент — расторжение договора аренды по причине собственных нужд владельца жилья.
Для многих людей такое письмо становится настоящим шоком. В Германии есть арендаторы, которые живут в одной квартире по двадцать или тридцать лет. Там проходят целые жизни: дети идут в школу, рядом появляются любимая пекарня, аптека, семейный врач, соседи, которые уже почти как родственники. И однажды человек открывает почтовый ящик и видит уведомление о расторжении договора из-за «личной необходимости» владельца квартиры.
Если арендодатель заявляет, что квартира понадобилась ему самому, членам семьи или даже людям из его ближайшего окружения, арендаторы часто оказываются в очень уязвимом положении. И в большинстве случаев собственники действительно добиваются освобождения квартиры.
Когда договор расторгнут
Для арендатора это почти всегда серьёзный стресс. Найти новое жильё в Германии становится всё сложнее, особенно в крупных городах. Новая аренда часто оказывается значительно выше прежней, а все расходы на переезд, поиск квартиры, транспорт, ремонт и оформление документов ложатся исключительно на плечи жильцов.
Причём сегодня собственник может заявить о личной необходимости даже вскоре после покупки квартиры. Раньше подобные ситуации выглядели бы сомнительно, однако теперь даже жильё, приобретённое в строящемся доме или купленное на аукционе, после регистрации в поземельной книге может стать основанием для выселения арендаторов.
Именно здесь для многих начинается настоящий кошмар. В крупных городах Германии арендаторы месяцами не могут найти новое жильё даже с хорошей зарплатой и стабильной работой. На просмотры квартир приходят десятки людей одновременно, владельцы выбирают жильцов как на конкурсе, а цены за последние годы выросли настолько, что новая аренда иногда оказывается в полтора-два раза выше прежней.
Классические основания
Самое удивительное для многих арендаторов — насколько широкими могут быть причины для такой «личной необходимости». Классическими основаниями считаются развод, необходимость отдельной комнаты для ребёнка или желание переехать ближе к работе. Но на практике суды принимают и гораздо более мягкие аргументы.
Например, собственники могут ссылаться на желание жить ближе к родственникам, которым нужен уход. Иногда достаточно даже аргумента о периодическом использовании квартиры как второго жилья. И такие требования нередко признаются законными.
Именно поэтому многие арендаторы в Германии боятся так называемой фиктивной «личной необходимости». Люди опасаются, что после их выселения квартира через некоторое время снова появится на рынке, только уже с гораздо более высокой арендной платой. Из-за этого некоторые бывшие жильцы потом специально следят за объявлениями и пытаются выяснить, кто в итоге действительно заселился в квартиру.
В 2024 году Федеральный верховный суд Германии отдельно разъяснил, для каких родственников вообще можно заявлять собственные нужды. Суд указал, что речь идёт только о круге лиц, которым в рамках законодательства предоставляется право отказаться от дачи показаний по семейным основаниям. Например, для двоюродных братьев и сестёр такая причина уже не подходит.
Удар для пожилых людей
Многие считают, что пожилых людей, инвалидов или тяжело больных арендаторов суд обязательно защитит. На практике всё намного жёстче. Сам по себе возраст часто не считается достаточной причиной для отказа в выселении. Беременность, болезни, период восстановления после операций или экзамены тоже обычно дают лишь временную отсрочку.
Реальные шансы остановить расторжение договора появляются только тогда, когда арендаторы могут доказать действительно тяжёлые обстоятельства. Например, если человек потеряет специально оборудованную квартиру, приспособленную под инвалидность или серьёзный уход. Но даже такие случаи требуют серьёзных доказательств.
Для пожилых людей такой переезд иногда становится тяжелейшим ударом. Потеря привычного района, знакомых магазинов, соседей, врачей и ощущения дома превращается в огромный стресс, особенно если человек прожил в квартире много лет и уже буквально привязан к этому месту всей своей жизнью.
Что обязан сделать арендодатель
При этом суды всё же предъявляют к владельцам жилья строгие требования. Причина личной необходимости должна быть подробно указана уже в самом письме о расторжении договора. Там обязательно нужно назвать конкретного человека, для которого требуется квартира. Позже менять аргументы очень сложно. Если собственник начинает приводить новые причины, суд может потребовать повторного расторжения договора уже заново.
Очень важны и формальности. В Германии такое расторжение действительно только в письменном виде с собственноручной подписью. Сообщения по электронной почте, СМС или факсы юридической силы не имеют. Также большое значение имеет дата вручения письма. Если уведомление пришло позже третьего рабочего дня месяца, арендатор автоматически выигрывает ещё один месяц проживания.
Время на выезд
Стандартный срок расторжения договора составляет три месяца. Но если человек живёт в квартире больше пяти лет, срок увеличивается до шести месяцев. После восьми лет аренды он уже составляет девять месяцев. Если в договоре отдельно прописаны более длительные сроки, действуют именно они.
Кроме того, если квартира была переведена в частную собственность уже во время аренды, в некоторых случаях действует запрет на расторжение договора сроком до трёх лет, а в отдельных регионах Германии — даже до десяти лет. Всё зависит от законодательства конкретной федеральной земли.
Если арендаторы идут в суд
Если арендатор отказывается выезжать или оспаривает расторжение договора, собственник может подать иск о выселении. И здесь начинается отдельная проблема. Судебные процессы в Германии могут длиться месяцами, а иногда и дольше. Для арендаторов это одновременно и риск, и способ выиграть время на поиск жилья.
Судебные расходы при этом рассчитываются на основе годовой чистой аренды без коммунальных платежей, и суммы нередко достигают нескольких тысяч евро. Проигравшая сторона оплачивает все издержки.
Однако если арендатор сможет доказать, что, несмотря на активный поиск, найти новое жильё не удалось, суд иногда предоставляет дополнительную отсрочку. Правда, максимум на один год после вступления решения в силу.
Итак, что важно знать
- Если вы снимаете квартиру в Германии меньше 5 лет, стандартный срок уведомления о выселении составляет 3 месяца.
- После 5 лет аренды срок увеличивается до 6 месяцев, а после 8 лет — до 9 месяцев.
- Выселение из-за «личной необходимости» возможно только у частных владельцев жилья. Компании и юридические лица обычно не имеют такого права.
- В Германии выселить могут не только ради детей или родителей владельца, но также ради братьев, сестёр, племянников, племянниц и пасынков.
- Двоюродные родственники, крестники и бывшие партнёры обычно уже не считаются достаточным основанием для выселения.
- Владелец обязан письменно объяснить, кому именно нужна квартира и почему именно сейчас.
- Сообщение по email, SMS или в мессенджере юридической силы не имеет — только бумажное письмо с подписью.
- Если уведомление пришло позже третьего рабочего дня месяца, арендатор автоматически получает ещё один дополнительный месяц проживания.
- Пожилой возраст сам по себе не гарантирует защиту от выселения.
- Болезни и инвалидность тоже не всегда помогают сохранить квартиру — для суда часто требуется полноценная медицинская экспертиза.
- Если квартиру во время аренды перевели в частную собственность, в некоторых случаях действует запрет на выселение сроком минимум 3 года.
- В отдельных городах Германии этот защитный период может достигать даже 10 лет.
- Арендатор имеет право оспаривать выселение через суд.
- Если позже выяснится, что владелец солгал о «личной необходимости», бывший арендатор может потребовать компенсацию.
- В компенсацию могут входить расходы на переезд и разница между старой и новой арендной платой.
- При аренде квартиры за 1000 евро судебный процесс в первой инстанции может стоить около 4500 евро.
- Апелляция способна добавить ещё примерно 5700 евро расходов.
- Если дело дойдёт до третьей инстанции, сумма расходов может вырасти ещё примерно на 7600 евро.
Квартира — это место, где выросли дети, где рядом врачи, работа, школа, привычные соседи и вся жизнь. И во многих немецких городах арендаторы всё чаще говорят, что съёмное жильё перестало давать чувство стабильности. Даже прожив в квартире десять, пятнадцать или двадцать лет, человек всё равно остаётся временным жильцом, который в любой момент может получить письмо с требованием освободить квартиру.
И самое тяжёлое здесь то, что даже идеальный арендатор, который годами вовремя платил и не создавал проблем, однажды всё равно может получить письмо, после которого привычная жизнь начинает рассыпаться буквально за несколько месяцев.
