Когда кажется, что цены на недвижимость растут быстрее, чем площадь квартир, самое время присмотреться к цифрам внимательнее — иногда рынок всё-таки делает паузу.
Часто можно услышать от людей, которые давно следят за рынком недвижимости, осторожный вопрос: а вдруг сейчас тот самый момент. Цены на жильё в Германии снова растут, это заметно почти повсюду. И всё же картина остаётся неоднородной. Во многих городах квартиры по-прежнему стоят значительно дешевле, чем на пике рынка летом 2022 года. Для потенциальных покупателей это редкое окно возможностей, которое может закрыться быстрее, чем кажется.
Недавний анализ портала недвижимости Immowelt показывает: в большинстве крупных немецких городов покупка квартиры сегодня обходится дешевле, чем в разгар ценового бума. По крайней мере, пока рынок не вернулся к прежним максимумам окончательно.
Где падение цен особо заметно
В 63 из 80 проанализированных городов цены на недвижимость остаются ниже уровней 2022 года. Разница в стоимости часто измеряется не процентами, а десятками тысяч евро. Особенно заметно снижение там, где рынок и без того считался перегретым.
В Мюнхене квартира площадью 75 квадратных метров в июне 2022 года стоила около 700 тысяч евро. К ноябрю 2025 года средняя запрашиваемая цена снизилась до 617 тысяч. Разница — 83 тысячи евро. В Штутгарте аналогичное жильё подешевело с 401 до 337 тысяч евро. В Гамбурге и Франкфурте снижение составило около 43 тысяч евро.
Управляющий директор Immowelt Роберт Вагнер подчёркивает, что во многих крупных городах цены всё ещё «значительно ниже рекордных уровней». Это важный сигнал для тех, кто в последние годы откладывал покупку, ожидая коррекции рынка.
Не только в мегаполисах
Интересно, что падение цен наблюдается и за пределами крупнейших агломераций. В городах со средним уровнем цен разница может быть не менее ощутимой. В Фюрте покупатели экономят около 47 тысяч евро. В Вольфсбурге снижение составило более 26 тысяч евро, что эквивалентно 12%. В Хемнице квартиры подешевели примерно на 14%, или около 17 тысяч евро.
По данным Immowelt, именно такие рынки могут стать шансом для семей, которые ранее не рассматривали покупку из-за слишком высокой стоимости жилья. Меньшие города всё чаще оказываются компромиссом между доступностью и качеством жизни.
Покупка или аренда?
На фоне колебаний цен многие снова задаются вопросом: что выгоднее — продолжать арендовать или покупать. Калькулятор «Аренда-покупка» от Immowelt позволяет сравнить оба варианта на основе индивидуальных параметров. Цена объекта, процентные ставки, дополнительные расходы, налог на приобретение — всё это влияет на итоговый расчёт.
Для всё большего числа людей покупка перестаёт быть эмоциональной мечтой и превращается в прагматичное финансовое решение. Там, где арендные платежи продолжают расти, собственное жильё снова выглядит как способ зафиксировать расходы на длительный срок.
Где цены уже снова растут
Картина была бы неполной без другой стороны медали. В 17 из проанализированных городов цены уже превысили уровни 2022 года. Особенно заметен рост в Бонне, Йене и Кайзерслаутерне. Здесь стандартная квартира стоит сегодня до 22 тысяч евро дороже, чем на пике предыдущего бума.
В Реклингхаузене и Гельзенкирхене цены также вернулись к высоким значениям. Это указывает на то, что в отдельных регионах минимум уже пройден, а рынок снова входит в фазу роста.
Почему рынок расколот
После резкого повышения процентных ставок в 2022 году цены на недвижимость во многих местах заметно просели. Однако сегодня спрос начинает возвращаться, пусть и неравномерно. В одних регионах покупатели всё ещё выжидают, в других — снова активно выходят на рынок.
Это приводит к чёткому расколу: в части городов квартиры по-прежнему дешевле, чем во время бума, в других — цены уже приблизились к прежним максимумам или даже превысили их. Универсального сценария больше не существует.
Время возможностей и рисков
Можно назвать нынешнюю ситуацию временем осторожных возможностей. Рынок даёт шансы тем, кто готов считать, сравнивать и смотреть шире привычных локаций. Одновременно он наказывает за спешку и надежду на универсальные решения.
Покупка недвижимости сегодня требует больше анализа, чем несколько лет назад. Зато она всё реже бывает слепым следованием за растущими ценами. И, возможно, именно в этом заключается главное изменение рынка — он снова заставляет думать, а не просто догонять.
Если рынок недвижимости чему-то и учит, так это терпению: квартиры не убегают, а вот удачные моменты для покупки имеют неприятную привычку исчезать незаметно.
