Наступил период платить по счетам за коммунальные услуги за 2016 год. Многие из нас уже получили такой счет и просто в недоумении, почему опять надо доплачивать и, причем, приличную сумму. Остальные ждут, какой же в этом году сюрприз преподнесет им их арендодатель.
При получении так называемого Betriebskostenabrechnung советуем не впадать в панику, а лучше попытаться разобраться в правильности счета. По данным Союза нанимателей жилых помещений, каждый второй счет является неправильным.
В данной статье мы постараемся осветить наиболее часто встречающиеся ошибки в перерасчетах.
- Несвоевременный перерасчет
Согласно § 556 BGB арендодатель обязан предоставить перерасчет в течение 12 месяцев по окончании перерасчетного периода. Например, за период с 01.01.2016 до 31.12.2016 перерасчет должен быть предоставлен квартиросъемщику не позднее 31.12.2017.
Этот перерасчет должен соответствовать определенным, т.н. формальным, требованиям (см. ниже). Если арендодатель не предоставил перерасчет в течение 12 месяцев или если этот перерасчет не соответствует формальным требованиям, то он теряет право требовать доплату за коммунальные услуги, потому что этот срок является преклюзивным, т.е. имеет пресекательный характер.
В этом случае дальнейшая проверка является излишней. Квартиросъемщик имеет право не платить доплату и не повышать месячные взносы за квартплату на следующий год.
- Перерасчетный период
Согласно § 556 BGB перерасчетный период составляет 12 месяцев. Более короткий срок допустим только тогда, когда произошла смена квартиросъемщика или если все квартиросъемщики согласились с другим расчетным периодом.
В этой связи наиболее часто встречаются ошибки, связанные со сменой квартиросъемщика: например, в перерасчете учитываются 12 месяцев пользования квартирой, несмотря на то, что квартиросъемщик выехал уже к восьмому месяцу расчетного периода.
- Формальные требования к перерасчету
Это означает, что он должен быть так составлен, что любой человек без особых познаний в этой области был в состоянии установить, какие действительно расходы и в каком объеме он должен оплатить. Для этого закон предписывает, какие данные должен содержать любой перерасчет:
- адресат перерасчета, объект для которого сделан перерасчет и перерасчетный период;
- подробный расчет общей суммы расходов для всего объекта (дома);
- расчет части расходов для конкретной квартиры относительно каждой позиции расходов. При этом обязательно должен быть указан принцип, по которому общие расходы распределялись на каждую квартиру (например: фактический расход, величина жилой площади, количество проживающих и др.);
- в расчете должна быть указана общая сумма осуществленных конкретным квартиросъемщиком оплат за коммунальные услуги за весь расчетный период.
Перерасчет, который не содержит хотя бы один из пунктов из вышеуказанного перечня, считается недействительным. И в этом случае квартиросъемщик имеет право отказаться платить доплату, а также не повышать месячные взносы за квартплату на следующий год.
- Что предусматривает договор аренды?
Содержащиеся в перерасчете позиции должны быть предусмотрены в договоре аренды. Обычно договор содержит ссылку на Betriebskostenverordnung (BetrKV), что является допустимым. Внимательно относиться стоит к позиции „sonstige Betriebskosten“, они должны быть конкретно оговорены. Арендодатель не имеет права расходы, не подпадающие ни под одну из позиций договора или BetrKV, выставлять в счет под видом „sonstige Betriebskosten“.
- Содержание позиций перерачета
- в счет не должны быть включены расходы, которые в соответствии с Положением о коммунальных услугах (Betriebskostenverordnung) не входят в перечень таких услуг, и расходы, по которым ваш арендодатель должен нести самостоятельно. Сюда, например, относятся расходы по ремонту здания, замена различных приборов и счетчиков, ремонт лифта (только расходы по обслуживанию лифта могут быть включены в счет), сборы банка за ведение счета и т.д.;
- часть расходов, которая выпадает на незанятые квартиры, не должна ложиться на плечи жильцов;
- расходы должны иметь разумный характер. Если, например, освещение дома работает без причины даже днем или вследствие не проведения ремонта многократно лопаются трубы и расходуется большее количество воды, то такие расходы вы, как квартиросъемщик, платить не обязаны.
Если при проверке счета какой-либо из видов расходов вам покажется слишком высоким, вы можете запросить у арендодателя копии документов, подтверждающих эти расходы. Если после проверки вы установите, что требование произвести доплату только частично правильно, вы должны заплатить только ту сумму, с которой согласны и сообщить арендодателю причины такой частичной оплаты.
Данная статья, конечно же, не может заменить индивидуальной консультации. Поэтому в случае сомнений в правильности счета и затруднений в его перепроверки вы можете воспользоваться квалифицированной помощью адвокатов.
Оксана Лабун, юрист
Ольга Миллер, юрист
Адвокатское бюро
Др. Шуберт и Коллеги
0641. 301 96 37
