Хотите дешево купить что-либо? Покупайте на аукционе! Это относится не только к движимому имуществу, но и к жилью.
Дешевое жилье
Аукцион недвижимости – это обычно продажа имущества несостоятельного должника (Zwangsversteigerung) или раздел недвижимости (Teilungsversteigerung) разводящихся супругов, спорящих наследников и ликвидируемых обществ – GbR, KG, OHG. Инициатор подобного аукциона больше заинтересован в скорейшей продаже, чем в максимальной выручке. Поэтому цена может быть низкой.
С другой стороны, часто нельзя приобрести объект по цене ниже 5/10 экспертной оценки (Verkehrswert). При Zwangsversteigerung кредитор разорившегося владельца продаваемого объекта может блокировать и продажу за менее чем 7/10 Verkehrswert. Но это – только на первом аукционе! На повторном обе границы – 5/10 и 7/10 Verkehrswert – роли обычно уже не играют (важно, чтобы первый аукцион считался по закону состоявшимся – хотя и безрезультатным) и недвижимость можно купить дешевле, чем за половину экспертной оценки.
Покупатели это знают и уже на первом аукционе стараются не предлагать больше половины Verkehrswert, предпочитая подождать повторной продажи с молотка. Кстати, экспертная оценка достаточно субъективна и даже половина Verkehrswert может оказаться выше реальной рыночной цены!
Помимо дробных долей от Verkehrswert, на аукционе важно так называемое «минимальное предложение» (geringstes Gebot), указанное в объявлении. Дешевле чем за «минимальное предложение» недвижимость не продадут ни на первом, ни на втором аукционе. Если Verkehrswert – хотя бы в теории – отражает стоимость продаваемой недвижимости, то «минимальное предложение» играет совсем другую роль: geringstes Gebot выбирается так, чтобы удовлетворить приоритетные (с точки зрения закона) финансовые притязания к бывшему владельцу. Поэтому «минимальное предложение» для одного и того же объекта может сильно отличаться, например, в зависимости от наличия или отсутствия задолженности бывшего владельца по земельному налогу (Grundsteuer).
Поиск
Как найти подходящий объект? Аукцион проходит при местном суде (Amtsgericht), который заранее сообщает дату его проведения в специальной «судебной» печати и в других источниках. Кроме специальных изданий, о предстоящих аукционах можно прочесть в разделе объявлений местной газеты, найти в интернете (например, на официальном сайте www.zvg-portal.de, или, скажем, на www.argetra.de) или прямо узнать в суде.
Впрочем, Amtsgericht не обязательно будет местным: земли имеют право возложить на один суд обязанность проведения аукционов недвижимости, расположенной в нескольких судебных округах.
В суде можно заблаговременно ознакомиться с эксперным заключением (Gutachten) и с выпиской из «Поземельной книги» (Grundbuch). В Gutachten есть описание объекта. Из Grundbuch можно узнать о возможных правах третьих лиц: праве прохода через территорию, праве пожизненного проживания и тому подобное.
Но на одни бумажки полагаться, конечно, нельзя. Осмотрите объект лично! Ещё лучше – вместе со специалистом (архитектором или строительным инженером). Для разрешения на осмотр свяжитесь с кредитором или владельцем. Кстати, еще до аукциона с ними можно напрямую договориться о покупке! Это может сэкономить обеим сторонам время и деньги.
Деньги
Для участия в аукционе обычно необходимо обеспечение (Sicherheitsleistung) в размере 10% Verkehrswert. До февраля 2007 года достаточно было принести с собой на аукцион необходимую сумму наличными. Но сейчас возможны только «безналичные» варианты: заверенный чек Landeszentralbank, справка (Hinterlegungsquittung) особой службы (Hinterlegungsstelle) при суде, так называемого «расчетного чека» (Verrechnungsscheck) или бессрочного и безоговорочного поручительства (unbefristete und selbstschuldnerische Bankbürgschaft) уполномоченного банка.
Если вы решили перевести пресловутые 10% на счёт суда, не забудьте до аукциона получить Hinterlegungsquittung. Банковские чеки должны быть выданы не ранее, чем за три дня до аукциона. Если вы решили прибегнуть к помощи «вашего» банка, узнайте заранее, является ли он уполномоченным к оказанию подобных услуг в сфере действия Закона о принудительной продаже с аукциона и принудительном управлении (berechtigt zum Betreiben von Bankgeschäften im Geltungsbereich des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung).
Не годятся в качестве Sicherheitsleistung: предъявление простого чека, документов об имеющихся у вас сбережениях и тому подобное. Правда, с предварительного согласия кредиторов (при Teilungsversteigerung – совладельцев продаваемой недвижимости) все же допустимы и иные формы безналичного обеспечения: сберкнижка (Sparbuch), ценные бумаги и прочее.
Полная оплата покупки должна произойти не позже чем через 4-6 недель после аукциона (Verteilungstermin). Поэтому следует заранее договориться с вашим банком о предоставлении – в случае успеха – недостающей суммы в кредит и об условиях кредитования.
Аукцион
Прежде чем «всерьёз» участвовать в аукционе, полезно посетить подобный аукцион в качестве «зрителя».
Аукцион могут отменить – нередко за пару дней до предполагавшейся даты его проведения. Позвоните накануне в суд и убедитесь, что аукцион состоится в намеченное время. Не забудьте взять с собой паспорт.
Заранее наметьте предельную цену, которую вы готовы заплатить и не выходите за эти рамки. Лучше выбрать «некруглую» сумму. Например, 103 или 97 тысяч, а не «круглые» 100, 99 или 95, на которых перестают торговаться неопытные участники.
Азарт заразителен. Не поддавайтесь! Ваша цель – выгодная покупка, а не «победа» любой ценой.
Даже если вы «победили» остальных участников, объект может вам и не достаться. При Zwangsversteigerung часто необходимо согласие кредитора (см. выше).
Покупка не состоялась? Не беда! Будут и другие аукционы…
Дополнительные расходы
Победивший на аукционе покупатель становится владельцем жилья – со всеми правами и обязанностями – уже в силу решения проводившего аукцион суда, то есть – еще до внесения его имени в Grundbuch!
Но радость от покупки несколько омрачат дополнительные расходы: 3,5% налога на покупку недвижимости (Grunderwerbssteuer; кстати, если вы покупаете недвижимость для кого-то другого, то и официально действуйте как уполномоченный представитель подлинного покупателя, а не как покупатель: иначе налог придется уплатить дважды!), 4% годовых на еще не выплаченную часть стоимости покупки, оплата самого аукциона в размере половины судебной пошлины (Gerichtsgebühr), зависящей от цены покупки. Кроме того – обычные расходы, связанные с внесением имени покупателя и вычеркиванием прежнего владельца из Grundbuch, а также – с вычеркиванием прежних залоговых записей и внесением новых – если покупатель взял кредит под залог новой недвижимости.
Жильцы
В купленном на аукционе объекте проживает прежний его владелец? Вы вправе его выселить сразу по окончании аукциона (Ausnahmekündigungsrecht)! Доставку уведомления о выселении (Kündigung) надо поручить судебному исполнителю (Gerichtsvollzieher).
Дом или квартиру снимают третьи лица, исправно выплачивающие квартплату? Почти никаких особых прав по их выселению аукцион вам не даёт. Вы можете выселить жильцов лишь при наличии объективной потребности в этом жилье (Eigenbedarf) и в установленные законом сроки (Sonderkündigungsrecht).
Werbung
