Фирмы, с которыми можно заключить договор на строительство дома „под ключ“, делятся на две категории. Первая категория – „строительное общество“ (Baugesellschaft). Вторая категория – „носитель строительства“ (Bauträger). В чём между ними разница?
Baugesellschaft строит не на своей, а на чужой земле. Это может быть земля другой фирмы или участок, который приобрёл заказчик. При этом „строительное общество“ может не только строить, но и помочь заказчику найти подходящий участок. Практически Baugesellschaft предлагают в итоге и дом, и участок в комплексе. Но надо иметь в виду, что в этом случае цены разделены: в стоимость участка не входит подготовка коммуникаций. Чаще всего Baugesellschaft предлагают дома по твёрдой цене и типаж домов довольно ограничен. В отношениях со „строительными обществами“ вы сохраняете юридическую категорию застройщика (Bauherr). Это немаловажно знать, потому что юридическая категория многое определяет в законодательстве.
Bauträger строит дома на собственной земле, купленной и уже подготовленной к застройке. В связи с этим расходы на подготовку участка к застройке (Erschliessungskosten), как правило, уже включены в его стоимость. Правда, всё-таки не всегда. Поэтому, чтобы избежать неприятных сюрпризов, специалисты советуют потребовать от фирмы Bürgschaft гарантийное поручительство, что расходы на подготовку участка уже оплачены в кассу коммуны. И на дом, и на участок чаще всего Bauträger устанавливает твёрдую цену. Но надо иметь в виду, что так как дом продаётся вместе с землёй, помимо тех денег, которые вы заплатите „носителю строительства“, надо будет ещё заплатить поземельный налог (Grunderwerbsteuer). Причём налог платится и на участок, и на дом, то есть он существенно больше обычного поземельного налога.
Типы предлагаемых домов у „носителей строительства“ гораздо более разнообразны, чем у „строительных обществ“. Это и дома на одну семью, и дома на две семьи, и многоквартирные дома, и целые микрорайоны. В отношениях с „носителями строительства“ Вы уже не обладаете юридической категорией застройщика, потому что застройщиком является по закону Bauträger, Вы же становитесь только покупателем (Käufer), что не ухудшает ваше положение, но будет определять те или иные юридические моменты. Но вообще Bauträger, который выполняет большинство работ своими силами и минимально нуждается в подрядчиках – самый лучший вариант для застройщика, даже если в документах его будут называть не застройщиком, а просто покупателем дома.
Гарантии для заказчика
„Носители строительства“ – богатые фирмы с большими деньгами. Они покупают землю оптом, делят на участки, готовят к строительству и продают. „Строительные общества“ не обладают такими деньгами, как Bauträger, зато и меньше рискуют, потому что не замораживают свои активы на длительный срок. Поэтому совершенно неверно считать, что Bauträger более надёжный партнёр, чем Baugesellschaft. Финансовое положение фирмы всегда абсолютно конкретная величина и не может быть высчитано по вывеске и величине активов. Что же касается юридических вопросов, то любая строительная фирма, будь то „строительное общество“ или „носитель строительства“, должна соблюдать „Положения о промысловой деятельности“ (Gewerbeordnung) и „Положение о деятельности маклеров и строительных фирм“ (Makler- und Bauträgerverordnung). По этим положениям фирма всегда отвечает за сохранность денег, которые вы ей уплатили и должна иметь страховые гарантии на случай банкротства.
Может ли фирма каким-либо образом обойти эти Положения? Добросовестная, конечно, нет, потому что дорожит своей репутацией и намерена долго и плодотворно работать на рынке. Такие фирмы, разумеется, есть, и их немало. Но есть и другие, которые не очень дорожат своей репутацией и согласны её „подмочить“, чтобы заработать сегодня побольше денег. И тогда договор с заказчиком начинают разделять на серию разных договоров. Главное – отделить договор на покупку участка от договора на застройку. Участок при этом покупается, согласно документам, не у фирмы, а у третьего юридического лица, например, из фонда сберкассы или у коммуны.
Причём вроде бы всё нормально, потому что оба договора идут из одних рук и заключаются одновременно. Но с юридической точки зрения такой подход освобождает фирму от значительной части установленных законом положений о защите прав покупателей. Ведь теперь фирма и не „носитель“ (Bauträgerschaft), и не „попечитель“ стройки (Baubetreuung).
Фирма переходит в другую юридическую категорию, в которой она выводится за пределы обычного государственного ведомственного контроля – Ausschluss vom gesetzlichen Käuferschutz. Теперь уже фирма не „строительное общество“ и не „носитель строительства“, а Generalübernehmer.
Между тем, быть Generalübernehmer может любое лицо. Что это означает? Зарегистрировать себя в Gewerbeamt как Generalübernehmer можно без всяких специальных дипломов, квалификаций и профессионального опыта. Любой человек, который хочет заниматься организаторской деятельностью, может получить это свидетельство. Для этого необходимо только удостоверение личности и крайне небольшая сумма денег.
Generalübernehmer – это генеральный подрядчик. У него нет ничего: ни своих денег, ни своей строительной техники, ни своих рабочих. Есть только желание организовать строительство дома. На какие деньги? На те, которые платят те, кто будет жить в этом доме. Строительство авансируется покупателем дома, так что деньги у „генерального предпринимателя“ есть. Юридически и дома, которые строятся таким способом, называются Generalübernehmerhaus.
Правда, у каждой медали две стороны, и в разделении договоров тоже есть один плюс. Поземельный налог в этом случае платится только на участок, за дом налог платить не надо. Но это снижение налога возможно только в том случае, если подписан именно договор на застройку, а не договор купли-продажи. Дело в том, что строительство приветствуется государством, так как это инвестиции в экономику. Простая же покупка дома инвестицией в экономику не является, потому что здесь ничего не создаётся.
Осторожность не помешает
Большинство фирм, которые занимаются строительством домов, принадлежат по своему юридическому статусу к „Обществам с ограниченной юридической ответственностью“ (GmbH). Это означает, что финансы, которыми фирма отвечает перед заказчиком, невелики. Само по себе это не страшно, если фирма имеет надёжную страховую защиту на случай банкротства. Именно такой полис (Bürgschaft) и надо попросить предъявить представителя фирмы. Это может быть и не страховой полис, а поручительство на случай банкротства. Разница состоит в том, что при страховом полисе убытки покрывает страховая компания, а при поручительстве ответственность берёт на себя банк или другая организация.
Первый вариант в принципе надёжней, но и второй неплох, если поручитель – серьёзное юридическое лицо с большим запасом финансовой прочности. Если же полиса нет, тогда стоит навести справки в местной Торгово-промышленной палате (IHK). Если данная фирма не внесена в торговый реестр с указанием адреса и правовой формы, лучше поискать других строителей. Кроме этого, есть ещё немало „народных примет“, по которым можно попробовать вычислить недобросовестных или не очень добросовестных партнёров.
Одна из таких примет состоит в том, насколько подробно и охотно отвечают представители фирмы на ваши вопросы, насколько сдержанно ведёт себя ваш собеседник, если вы задаёте ему вопросы на острые темы, касающиеся гарантий, финансовой состоятельности фирмы и системы ответственности фирмы за принятые на себя обязательства. Один из самых острых вопросов – это вопрос о том, как отнесётся фирма к вашему намерению нанять независимого эксперта для контроля за строительными работами? Такую роль выполняют, например, специалисты Общества технического контроля (TÜV). Если ваш собеседник ни в какой ситуации не раздражается и готов ответить на любой острый вопрос, диалог и деловое сотрудничество можно продолжить. Если налицо раздражение, за которым, естественно, скрывается желание уйти от острых вопросов, лучше диалог прервать. Плохи и все случаи, когда на вас оказывают психологическое давление с целью побыстрее получить вашу подпись под договором. Ещё одна примета состоит в том, что если фирма предлагает только дома без участков, стало быть, у неё не очень большие финансовые резервы.
Есть и просто житейские советы не из разряда „народных примет“. Старайтесь, чтобы офис фирмы находился либо по месту вашего жительства, либо недалеко. В процессе строительства часто возникают многочисленные вопросы, которые надо выяснять у начальства, а не у подчинённых. Те, кто находятся на стройплощадке, не смогут вам ответить на многие из этих вопросов. И в этих случаях расстояние до офиса становится существенным фактором, ведь ваше время тоже лимитировано вашей собственной работой, и ездить далеко порой просто нет возможности.
С точки зрения здравого смысла, опаснее всего связываться с совсем маленькими фирмами, состоящими из руководителя, архитектора, бухгалтера и секретаря. Это и есть, как правило, Generalübernehmer. Иметь дело с такими фирмами нужно с оглядкой, хотя и не переходить к совсем уж болезненной подозрительности. Маленькая фирма вовсе не обязательно обанкротится именно тогда, когда будет строить ваш дом. И вовсе не обязательно исчезнет, оставив ваш дом недостроенным. Речь идёт только о повышенной степени осторожности, и не более того.
Важна репутация, отзывы тех, кто уже имел дело с этой фирмой: заказчики и подрядчики. Не стесняйтесь попросить их список и телефоны. Вы вкладываете в строительство настолько крупные деньги, что имеете право задать и впятеро больше вопросов. Если у вас есть знакомый адвокат, архитектор или нотариус, возможно, кто-то из них сможет вам что-либо рассказать об этой фирме. Сходите на стройплощадку, где эта фирма уже строит дом, посмотрите, как там идут дела. Если увидите застройщика, будет у кого расспросить про дела предметно. Если застройщик чем-либо недоволен, нет сомнений, что он не пожалеет времени и слов и расскажет о своих проблемах очень подробно. И, конечно, какова бы ни была репутация, даже самая лучшая слава не может заменить юридических гарантий сохранности ваших денег. Об этом надо помнить всегда.
