В 2015 году начинает действовать ряд новых законодательных положений, правил и норм, касающихся жилья и так или иначе затрагивающих большинство домовладельцев. За их нарушение или несоблюдение иногда предусмотрены воистину драконовские штрафы.
Энергетический паспорт
Действующее с 1 мая 2014 г. «Zweite Verordnung zur Aenderung der Energieeinsparverordnung» (EnEV 2014) повлекло за собой ужесточение предписаний, касающихся энергетических паспортов (Energieausweise). С их помощью покупатель или квартиросъемщик может оценить количество энергии, потребное для отопления жилья. В энергетическом паспорте должны быть указаны конечное энергопотребление объекта (Endenergieverbrauch) или его потребность в энергии (Energiebedarf), основной энергоноситель, используемый для отопления, и год постройки для жилых зданий.
Владельцы домов, особенно старых, чаще располагают Verbrauchsausweis, показывающим, какое количество энергии использовали в среднем все обитатели дома как минимум за три года подряд. Оно зависит от интенсивности отопления и температуры в доме. Для новостроек чаще используют Bedarfsausweis, в котором инженер рассчитывает теоретическую потребность в энергии в нормальных условиях. Старые энергетические паспорта, выданные до 1 мая 2014 г., действительны в течение 10 лет со дня выдачи.
В новых энергетических паспортах на жилые строения, выдаваемых после 1 мая 2014 по гораздо более строгим критериям, должен указываться также класс энергетической эффективности (Effizienzklasse) – от А+ до Н. Новые энергетические паспорта действительны лишь при наличии официального регистрационного номера Deutsche Institut für Bautechnik. Номер состоит из буквенного сокращения соответствующей федеральной земли, года выдачи и девятизначного текущего номера.
Если ранее продавцы недвижимости и домовладельцы, сдающие жилье в аренду, обязаны были представлять энергетический паспорт только по настоятельному требованию возможного покупателя или жильца, то с 1 января 2014 оригинал или копию Energiebedarfsausweis или Energieverbrauchsausweis надлежит предъявлять в обязательном порядке, причем не позднее, чем при осмотре объекта. Передача документа должна осуществляться при заключении договора купли-продажи (Kaufvertrag) или договора аренды жилья (Mietvertrag). В противном случае продавцу или домовладельцу грозит денежный штраф в размере до 15000 евро.
А с 1 мая 2015 г. продавцам и домовладельцам надлежит в обязательном порядке указывать в объявлениях о продаже или сдаче в аренду (Immobilienanzeigen) год постройки дома, тип отопления, показатель энергопотребления из энергетического паспорта и вид паспорта. Если последний был выдан после 1 мая 2014, в объявлении дополнительно приводится указанный в нем класс энергетической эффективности. Отсутствие этих данных в коммерческих объявлениях будет рассматриваться как правонарушение (Ordnungswidrigkeit), караемое штрафом в размере до 15000 евро.
Ловушки для хозяев
Изменениями в энергетическом законодательстве пользуются несерьезные фирмы и нечистые на руку дельцы. Они звонят потребителям, утверждая со ссылкой на Energieeinsparverordnung, что закон обязывает всех домовладельцев иметь энергетические паспорта. Одновременно они предлагают абонентам оформить такие паспорта. Человек, согласившийся на это предложение, получает подтверждение (Auftragsbestaetigung) и счет на сумму от 99,90 евро. Эксперты потребительских центров советуют не откликаться на подобные предложения и подчеркивают, что в настоящее время энергетический паспорт необходим лишь тем домовладельцам, которые собираются продавать дом или сдавать жилье внаем новым жильцам.
Кроме того, энергетические паспорта уполномочены выдавать лишь определенные лица и организации, имеющие соответствующую квалификацию, например, трубочисты (Schornsteinfeger), потребительские центры (Verbraucherzentralen), консультанты по вопросам энергетики (Energieberater) и архитекторы. До выдачи документа проходит обычно от 6 до 8 недель, а стоит он, в зависимости от размера объекта и типа паспорта, от 100 до 400 евро. В то же время эксперты не советуют заказывать дешевые энергетические паспорта в интернете, поскольку они часто содержат грубые ошибки. А домовладелец несет ответственность за достоверность данных, указанных в энергетическом паспорте, причем за ложные данные предусмотрены такие же штрафные санкции, как и за отсутствие документа.
Домовладельцам, клюнувшим на удочку сомнительных дельцов и получившим от них соответствующие документы, эксперты советуют не переводить деньги, а письменно опротестовать требование (schriftlicher Widerspruch) и оспорить якобы заключенный договор (Anfechtung) по причине умышленного введения в заблуждение или преднамеренного обмана (arglistige Taeuschung). Дополнительно потребителям следует воспользоваться правом отзыва (Widerrufsrecht).
Присвоение регистрационных номеров призвано в будущем сделать возможным выборочный контроль энергетических паспортов. Он может включать также обход и осмотр объекта недвижимости. Однако в настоящее время лица, требующие у домовладельца, не продающего и не сдающего дом или квартиру, предъявить энергетический паспорт и впустить их в дом для проведения осмотра, однозначно являются мошенниками или ворами-«домушниками».
Людям, только планирующим строительство собственного дома или приступающим к нему, следует учитывать и то, что в 2016 году начнет действовать новая редакция Energieeinsparverordnung. Для собственных домов (Eigenheime) она предусматривает уменьшение максимальных потерь тепла через внешнюю оболочку здания на 20% и снижение максимально допустимой годовой потребности в первичной энергии на 25% по сравнению с действующими показателями.
Модернизация отопления
Согласно EnEV 2014, с 1 января 2015 г. домовладельцам запрещено пользоваться отопительными котлами, работающими на мазуте или природном газе (Oel- und Gasheizkessel), т.е. высокотемпературными котлами (Hochtemperaturkessel) c постоянными температурами 70-90 градусов, установленными до 1 января 1985. Выполнение домовладельцем обязанностей по замене котла (Austauschpflicht) проверяет уполномоченный окружной трубочист (bevollmaechtigte Bezirksschornsteinfeger) в рамках регулярного Feuerstaettenschau. Несоблюдение этого предписания может быть сочтено правонарушением и повлечь за собой штраф в размере до 50000 евро. Austauschpflicht не распространяется только на Brennwert- и Niedertemperaturkessel и отопительные установки в многоквартирных домах номинальной мощностью более 400 киловатт, а также на дома на одну или две семьи, владельцы которых проживали в них еще до 1 февраля 2002. Лица, приобретающие дома с отопительными котлами, подлежащими замене в соответствии с EnEV 2014, должны осуществить замену в течение двух лет.
С сентября новые отопительные устройства должны иметь «энергетическую этикетку» (Energielabel), информирующую об энергетической эффективности установки и ее компонентов. Лучшим установкам будет присваиваться класс A++, худшим – класс G. Классы от А до G охватят отопительные котлы на ископаемом топливе, классы A+ и A++ – главным образом отопительные установки, работающие по принципу Kraft-Waerme-Kopplung, Waermepumpen и устройства на возобновляемых источниках энергии типа Solarthermie или био-газа. Для отопительных установок, работающих на биомассе, Energielabel пока не предусмотрена. В 2019 году будет введен класс А+++ с одновременным упразднением класса G.
В целях защиты окружающей среды с 1 января ужесточены предельные нормы выброса отопительными устройствами мельчайшей пыли и окиси углерода. Более строгие нормативы предусмотрены для печей и каминов, установленных до 1 января 1975. Для дровяных отопительных котлов, введенных в эксплуатацию до 1995 года, должны соблюдаться предельные значения Stufe 1 der Immissionsschutz-Verordnung. Старые дровяные печи и камины могут выбрасывать в воздух не более 0,15 г мельчайшей пыли и 4,0 г окиси углерода на кубометр выбрасываемых газов; устройства, установленные в 2010-2014 гг., – 0,075 и 2,0 г, а вводимые в эксплуатацию с 2015 г. – 0,04 и 1,25 г. Котлы и печи, не соответствующие вышеупомянутым критериям, подлежат замене или оснащению дополнительными фильтрами. Эксперты советуют устанавливать elektrostatischer Partikelabscheider, где заряженные частицы пыли откладываются на электроде. По отношению к каминам и кафельным печам, введенным в эксплуатацию в 1975-1984 гг., это должно быть сделано до конца 2017 г., в 1985-1994 гг. – до конца 2019 г., с 1 января 1995 до 21 марта 2010 – до конца 2024 г. Для печей, вмурованных в стены, установка фильтра может стать оптимальным решением. Но фильтр для камина обойдется в 1-2 тыс. евро, так что обычно выгоднее будет приобрести новый камин.
Ответственность за утечку
В середине года начнет действовать новое «AwSW-Verordnung ueber Anlagen zum Umgang mit wassergefaehrdenden Stoffen», касающееся частных владельцев отопительных установок, работающих на жидком топливе (мазуте). Оно требует, чтобы установка, ремонт и регулярные техосмотры топливных баков и резервуаров осуществлялись только специализированными предприятиями, имеющими WHG-Zertifizierung. Новое предписание предусматривает также обязательную проверку этими предприятиями емкостей для топлива на наличие технических дефектов. Домовладельцу надлежит еще в 2015 году пригласить эксперта для однократной проверки имеющихся емкостей (Tankpruefung). В противном случае при утечке топлива ему придется нести персональную ответственность за ущерб, нанесенный как зданиям, так и окружающей среде, который уже не будет покрываться за счет Oeltankversicherung.
Домовладельцам еще с 2007 года следовало позаботиться об изоляции отопительных труб и водопроводных труб с горячей водой в не отапливаемых помещениях. Согласно EnEV (Anlage 5), толщина изоляции определяется внутренним диаметром трубы. С 2015 года домовладельцы, не позаботившиеся об изоляции, могут быть привлечены к ответственности за правонарушение, что чревато штрафом в размере до 50000 евро. Проверка соблюдения этого предписания возложена на уполномоченного окружного трубочиста.
В 2015 году планируется ввести и обязательную проверку на герметичность канализационных труб (Abwasserkanaele) частных домов. Эксперты советуют домовладельцам вместо того чтобы скоропалительно соглашаться на предложения сомнительных дельцов, навести в органах местного самоуправления справки о конкретных требованиях, действующих в данном населенном пункте. Если контролер обнаружит повреждения труб, рекомендуется до начала ремонта узнать мнение еще одного специалиста и потребовать составить план ремонтных работ.
