С 1 июня 2015 г. в Германии вступила в силу новелла арендного права (Mietrechtsnovellierungsgesetz), целью которой является ограничение роста арендной платы на квартирном рынке. Таким образом планируется решить напряженную ситуацию аренды в центрах повышенного спроса съёмного жилья.
Согласно § 556d ГКГ, при заключении договора аренды жилья арендная плата за квартиру, находящуюся на территории повышенного спроса жилья, может превышать принятую на данной местности арендную плату максимум на 10%. Исключением являются лишь квартиры, которые впервые были приняты в эксплуатацию после 01.10.2014 или же объекты после проведения капитальной модернизации.
Согласно Гессенскому декрету об Ограничении арендной платы от 17.11.2015 (Hessische Mietenbegrenzungsverordnung), вступившем в силу 27.11.2015, данная новелла арендного права распространяется теперь и на землю Гессен. Таким образом на рынке жилья в таких городах как Франкфурт-на-Майне на протяжении следующих пяти лет арендодателям предстоит ограничиться средней арендной платой с максимальным ростом в размере 10%.
Однако есть и исключения, § 556e ГКГ. В случае, если договор аренды с предыдущим съёмщиком предусматривал арендную плату, превышающую допустимую границу 10% сверх средней арендной платы, арендодатель вправе и далее требовать аренду в таком размере при заключении нового договора аренды. Данное исключение не распространяется на договора аренды с изменениями предмета договора. К примеру, если арендодатель в новый договор аренды включает аренду парковки, предмет договора изменяется, что ведет к действию ограничения арендной платы. Также, согласно § 556e, абз.1, пр.2 ГКГ, не учитывается арендная плата, которая была повышена за последний год перед заключением нового договора. Таким образом законодатель способствует предотвращению искусственного роста арендной платы, изначально пресекая попытки обойти правовые механизмы регулирования цен на рынке съёмного жилья.
Кроме того, новелла арендного права открывает проблематику вычисления размера средней арендной платы. Учитываться будет не только место расположения квартиры, но и способ расчета арендной платы. В то время как в больших городах основой расчетов арендной платы станут таблицы индексов квартплаты (qualifizierter Mietspiegel), в населенных пунктах без данных таблиц необходимо будет установить размер средней арендной платы.
В случаях нарушения законом об ограничении роста арендной платы съёмщик вправе требовать возврата части арендной платы, которая превышает допустимую плату согласно § 556d ГКГ. Таким образом, все, что арендодатель требует сверх 110% средней арендной платы, съёмщик может вернуть обратно. В этом пункте договор аренды является не действительным. Однако этот факт не влияет на договор в целом. Договорные отношения между арендодателем и съёмщиком жилья остаются в силе. Модифицируются лишь условия договора относительно размера арендной платы. При этом съёмщик может претендовать на возврат части арендной платы только с момента требования. Арендные платы, которые были заплачены ранее, остаются у арендодателя.
Из этого следует необходимость как можно скорее проверить договор на соответствие с правовыми нормами и при отклонении сразу же потребовать понизить арендную плату до максимально допустимой.
Мария Гамзе, адвокат
