Наша статья «Правовые проблемы, связанные с квартирой или домом», опубликованная в январском номере журнала, вызвала большой интерес читателей и много вопросов, особенно касающихся собственных домов и квартир. Поэтому в настоящей статье мы решили осветить основные вопросы, которые возникают при разводе относительно домов и квартир, находящихся в собственности супругов.
Проблемы с собственным домом или квартирой чаще возникают тогда, когда по ним ещё не выплачен кредит. Самый распространённый случай, когда оба супруга внесены в поземельную книгу в качестве собственников и оба подписали кредитный договор. В этом случае банк решает, на кого из супругов возложить кредитные обязательства.
Существует ошибочное мнение, что в случае развода банк будет требовать от каждого из супругов половину ежемесячных кредитных взносов. Это не так. Если, например, до развода муж ежемесячно оплачивал кредит и после развода прекратил это делать, то банк вправе потребовать оплату кредита в полном размере также и от супруги. Поэтому в случае выезда из дома или квартиры не советуем прекращать оплату ежемесячных взносов без договорённости с другим супругом, потому что это выльется в дополнительные суммы расходов или ещё хуже – в принудительную продажу вашей недвижимости, т.к. независимо от развода оба супруга и дальше несут совместную ответственность перед банком. Поэтому развод или выезд из дома одного из супругов для банка не имеет никакого значения.
Кому принадлежит дом после развода? Конечно же, тому, кто внесён в поземельную книгу (Grundbuch). Казалось бы, банальный вопрос, но многие ошибочно считают, что супруг автоматически становится сособственником дома или квартиры, если они куплены во время совместной жизни. Для вопроса, кто является собственником, не имеет значения, на какие средства покупался дом. Не имеет значения также, были ли это подаренные или полученные по наследству деньги. Только в рамках раздела имущества супругов (Zugewinnausgleich) это будет учитываться.
Кому «принадлежат» долги? Конечно же, тому, кто подписал кредитный договор. Как правило, оба супруга подписывают договор. Дополнительно к этой ответственности закладывается сама недвижимость путём внесения соответствующей записи в поземельную книгу. Очень часто возникают проблемы, если собственники и заёмщики по кредитному договору не совпадают, т.е. являются разными лицами. Например, жена является единственным собственником дома, который она ещё до брака получила от родителей, а муж во время совместной жизни, как больше зарабатывающий, берёт кредит на его капитальный ремонт.
Кому принадлежит выручка от продажи дома? Собственнику или собственникам пропорционально их долям. Здесь также юридически не имеет значения, из каких средств куплен дом, кто выплачивал кредит и т.д. В этих случаях особенно для супруга, который не является собственником, но участвовал в финансировании дома, советуем к моменту продажи дома и раздела выручки заявить свои требования о взыскании алиментов и разделе имущества. Одна из сторон может иметь материальные потери, если ещё до подачи на развод дом будет продан и выручка поделена без учёта этих требований. Также долгое затягивание с продажей дома может обернуться материальной потерей для супруга, имеющего право на раздел имущества, поскольку если дом будет продан позже чем через 3 года после официального развода, то эта сторона теряет право на раздел имущества (Zugewinnausgleich) в связи с истечением срока исковой давности.
Существуют различные варианты решения проблемы с домом или квартирой, находящихся в совместной собственности супругов.
Первый вариант, когда один из супругов, как правило, муж, выезжает из дома или собственной квартиры, а жена с детьми остаётся дальше там проживать. В правах собственности ничего не меняется, оба супруга продолжают оставаться собственниками. Это может длиться неопределённое время, как до официального развода, так и после него. Никаких сроков здесь не существует. Такой вариант выбирают супруги, когда они хотят сохранить дом для своих детей. Они просто договариваются между собой о пользовании домом, о расходах и т.д.
Второй вариант, когда стороны договариваются, что один из супругов становится единственным собственником дома. Это, как правило, тот, кто остаётся в доме, возможно, и наоборот. Передача доли оформляется нотариально. В этом случае стороны договариваются о стоимости доли. В вопросе оплаты возможны варианты зачёта встречных требований, например, требований из раздела имущества. Если дом «в кредите», то участие банка здесь обязательно, поскольку он должен сторону, уступившую свою долю, освободить от кредитных обязательств.
Третий вариант, когда стороны не желают или в финансовом плане для них невозможно оставить дом, то они могут его продать. Существует ошибочное мнение, что это невозможно пока кредит не выплачен. Просто в этом случае супруги в первую очередь из вырученной суммы от продажи дома погашают долг банку, а остаток делят пропорционально их долям в собственности. Здесь хотелось бы отметить, что лучше, если будет обоюдное согласие на продажу дома. В противном случае возможна только принудительная продажа дома с публичного аукциона в судебном порядке. О невыгодности такого способа решения проблемы мы уже писали в январском номере журнала.
Ольга Миллер, юрист
Оксана Лабун, юрист
Адвокатское бюро
Доктор Шуберт и Коллеги
