Подрядно-строительные фирмы (подрядчики) предлагают заинтересованным лицам к подписанию, как правило, уже сформулированный ими или их нотариусом договор. Безусловно, такие договоры составлены таким образом, чтобы максимально защитить интересы подрядчика.
Кроме того, в договоре содержатся юридические выражения, значения которых не-юристу сложно понять, а тем более попытаться «выторговать» для себя более выгодные условия. Это не означает, что заказчик обязан смириться с предложенными условиями. Заказчик должен получить перед подписанием проект договора для ознакомления. Это время необходимо использовать для того, чтобы проверить договор у адвоката и – в случае необходимости – внести предложения формулировок договора, соответствующих интересам заказчика.
Договоры подряда (Bauträgerverträge) должны в обязательном порядке соответствовать предписаниям Положения о маклерах и подрядчиках (Marler- und Bauverordnung (MaBV)). Это касается, в особенности, условий оплаты. MaBV должен защищать заказчика от требований подрядчика относительно уплаты стоимости объекта до того, как строительство объекта завершено. Законодатель предусмотрел, таким образом, защиту заказчика на тот случай, если строительство объекта еще не завершено и подрядчик требует денег для продолжения строительства. Согласно предписаниям этого положения, подрядчик имеет право требовать аванс в счёт уплаты, если выполнены следующие предпосылки:
- должен быть заключен договор подряда и взяты все необходимые разрешения для его реализации;
- чтобы защитить право заказчика на передачу собственности, необходима соответствующая запись в земельной книге (Grundbuch) в договоренном ранге (Rangstelle);
- должна быть принята договоренность об освобождении объекта от всех ипотек, которые не должны перениматься заказчиком, в том числе на тот случай, если строительство объекта не будет завершено;
- должно быть выдано разрешение на строительство (Baugenehmigung).
Даже в том случае, если все эти предпосылки выполнены, подрядчик не имеет права требовать завышенные размеры аванса. Положения MaBV содержат авансовый план. Этот план не является «истиной в последней инстанции». Важно знать, что подрядчик не имеет права требовать от заказчика сумму аванса, которая превышает стоимость работ, которые должны быть выполнены. В Положениях MaBV закреплены максимальные суммы авансовых взносов. Договоренности, в которых предусмотрены авансовые взносы по стоимости, превышающие выполняемые работы, считаются недействительными.
Юридические последствия недействительности таких положений могут быть катастрофичными для обеих сторон. Заказчик имеет право потребовать уплаченный авансовый платеж назад, и обязан был бы платить за объект только после его постройки. Такое поведение заказчика является абсолютно правомерным, но может привести к тому, что ввиду отсутствия денежных поступлений финансирование строительства попадет в затруднительное положение. Строительство всего объекта может, таким образом, остановиться. В этом случае лучше избегать непродуманных действий и обратиться за профессиональной помощью.
В этой статье затронут только один из аспектов договоров подряда. В наших дальнейших публикациях мы постараемся осветить и другие важные аспекты. Идеальную защиту при заключении договора может принести только индивидуальная консультация адвоката.
Оксана Лабун, юрист
Ольга Миллер, юрист
Адвокатское бюро др. Шуберт и Коллеги
