В последнее время эксперты все чаще используют при оценке объектов недвижимости так называемую Lila-Lage-модель. Она позволяет инвесторам и покупателям анализировать не только состояние и свойства самого объекта, но и качество его местоположения с учетом проистекающих из него перспектив.
С четырех сторон
Анализ местоположения в рамках модели Lila, разработанной берлинским консультативным институтом Empirica, учитывает в комплексе четыре важнейших аспекта: ландшафт (L), инфраструктуру (I), качество жизни – Lebensqualitaet (L) и работу – Arbeit (A). Он помогает инвесторам и покупателям определить, сохранит ли облюбованный объект в будущем те возможности и перспективы, которые он обещает сегодня. Lila выходит далеко за рамки вида и состояния отдельного объекта недвижимости. Само здание или квартира и их местоположение оцениваются, прежде всего, с точки зрения возможностей их последующего использования, сдачи внаем или продажи, объясняют эксперты из Центральной комиссии по недвижимости (der Zentrale Immobilienausschuss – ZIA) в Берлине. Речь идет как о том, чтобы установить, насколько привлекателен объект на сегодняшний день, так и о том, чтобы оценить перспективы всего региона в целом с учетом вышеупомянутых четырех аспектов.
Частные лица, интересующиеся недвижимостью и желающие вложить в нее средства или хотя бы приобрести жилье для себя, обращаясь к модели Lila, имеют в виду не только собственные интересы, но и интересы своих потенциальных преемников и наследников. Это особенно полезно для тех, кто рассматривает инвестицию в недвижимость в качестве обеспечения в старости. С учетом этого специалисты из Федеральной палаты архитекторов советуют инвесторам и покупателям прикинуть перспективы развития семьи и бизнеса на ближайшие десятилетия и подумать о том, какие факторы имеют для них особую важность в повседневной жизни, а какие можно считать менее значимыми.
L как Landschaft. Понятно, что Шварцвальд, Альпы и побережья Северного и Балтийского морей – замечательные регионы, обладающие немалой притягательной силой, как правило, для отпускников и курортников, но также и для студентов, желающих учиться, скажем, в университете Фрайбурга. Фрайбург, как и Франкфурт-на-Майне, Мюнхен, Майнц или Мюнстер, относится к так называемым «роевым городам», или Schwarmstaedte, в которые особенно охотно стекаются молодые люди, ценящие урбанистическую жизнь в приятном окружении и широкие возможности проведения свободного времени.
I как Infrastruktur. Одним из важнейших критериев является и привязка к общественному транспорту, автомобильным дорогам и железнодорожному сообщению. В регионах с хорошо развитым общественным транспортом, как правило, имеется и вся остальная инфраструктура, необходимая для нормальной жизни: магазины, предприятия сферы услуг, врачи, детские сады, школы и т.п., определяемая специалистами как Marktplatzcharakter. К эйфории же, которую многие связывают с сельской жизнью в окружении природы, эксперты относятся с немалой долей скептицизма. Представления о жизни в сельской местности большинство их считают идиллией, имеющей мало общего с реалиями сегодняшнего дня, и призывают учитывать большие расстояния, оставляющее желать лучшего транспортное сообщение и проблемы с обеспечением всем необходимым в преклонном возрасте.
L как Lebensqualitaet. Качество жизни тесно связано со степенью развития инфраструктуры, поскольку вещи, делающие жизнь приятной (театры, кино, рестораны, магазины, спортивные сооружения и другие возможности проведения досуга), являются общественными заведениями и часто достижимы только с помощью общественного транспорта. В зависимости от жизненного цикла и личных предпочтений, для одних людей качество жизни воплощается в покое, тишине, гармонии с природой, для других – в вечном бурлении большого города. С учетом этого специалисты предлагают тщательно взвесить все обстоятельства. Жизнь в сельской местности в тишине и покое в сочетании с многочасовыми поездками в город для совершения покупок многие из них считают потерянным временем. А самый прекрасный вид из окна вряд ли компенсирует необходимость ежедневно возить ребенка на машине в детский сад или школу.
А как Arbeit. Регионы, в которых имеются рабочие места, часто можно распознать по тому, что туда переселяется много людей, а дома и квартиры становятся дефицитом. В большинстве случаев эти населенные пункты, кроме рабочих мест, также предлагают обширные и привлекательные возможности для проведения свободного времени и имеют хорошо развитое транспортное сообщение. Таким образом, они соответствуют как минимум трем из четырех критериев Lila. Характерным примером оптимального местообитания сегодня является Франкфурт, где сочетаются большое количество рабочих мест, прекрасно развитая инфраструктура и широкие возможности для проведения досуга. Подобные города и регионы нередко относятся к «горячим точкам» строительной промышленности и торговли недвижимостью. Там возводятся и предлагаются новые дома и квартиры, бюро и гостиницы. Специалисты отмечают, что уменьшение числа пустующих офисных зданий и помещений оказывает существенное влияние и на рынок жилья. С точки зрения профессионалов, подобные места, населенные пункты и регионы являются наиболее предпочитаемыми с точки зрения вложения средств в недвижимость.
Вложение в будущее
По мнению сотрудников Empirica, особенно окупаются инвестиции в те места, где спрос на недвижимость постоянно растет. К ним относятся, прежде всего, районы и регионы, притягивающие людей, которые массово там поселяются. Этим могут воспользоваться не только профессиональные инвесторы, но и частные лица. Однако даже специалисты пока не в состоянии оценить и просчитать, какой из факторов Lila будет обладать максимальной ценностью и значимостью в отношении конкретного объекта и в результате повлияет на его цену. Поэтому они советуют инвесторам и покупателям обращать внимание на сочетание хорошей архитектуры, широких возможностей использования и стабильного, надежного и безопасного соседства с разносторонними социальными и культурными объектами.
