По окончании хозяйственного года управляющая компания производит расчёт коммунальных расходов. Данный годовой отчёт (Jahresabrechnung) предоставляется собственникам имущества (Wohnungseigentümer) перед проведением общего собрания (Wohnungseigentümerversammlung), где он рассматривается и утверждается большинством голосов.
Как правило, собственник, получивший приглашение на собрание вместе с расчётными документами и годовым отчётом, его не проверяет. На собрании годовой отчёт утверждается в основном единогласно и только изредка некоторые собственники оспаривают предоставленный управляющей компанией расчёт.
Так произошло и в случае нашего клиента. К началу лета он получил годовой отчёт по объекту. Не отреагировав на данное письмо, спустя четыре недели после проведения собрания клиент получил письмо от управляющей компании с требованием оплаты коммунальных задолженностей согласно годовому отчёту. Тогда клиент проверил расчёт, согласно которому сумма задолженностей по отношению к прошлому году возросла в два раза, и оспорил его. Управляющая компания, с которой клиент поделился своими сомнениями в отношении расчёта, пообещала проверить информацию и связаться с клиентом. Успокоенный этим ответом, клиент оставил этот вопрос до того момента, пока не получил адвокатское письмо с требованием о немедленной оплате коммунальных долгов согласно годовому отчёту.
С этим письмо клиент обратился к нам с просьбой о помощи, но, к сожалению, оказалось слишком поздно! Хоть при проверке расчёта и были установлены многочисленные ошибки, оспорить данный отчёт формально уже было невозможно, так как по истечении сроков утвержденный годовой отчёт вступил в законную силу.
На этом примере мы хотим объяснить читателям, на что необходимо обратить внимание, получив годовой отчёт по коммунальным расходам.
Первое и самое важное – утвержденный собственниками годовой отчёт сразу вступает в правовую силу.
Данный факт следует из §23 Абз.4, пр.2 Закона о собственниках (Wohnungseigentumsgesetz – WEG), согласно которому, постановления собрания собственников, в том числе и постановления об утверждении годового отчёта (Genehmigungsbeschluss), сразу вступают в правовую силу. Исходя из этого, целесообразно проверять годовые отчёты перед провидением собрания собственников.
Но даже в том случае, если вы не оспорили годовой отчёт до проведения собрания, не все еще потеряно. У вас все ещё есть возможность оспорить данный отчёт, даже если он уже был утверждён собственниками. Однако для этого необходимо соблюдать установленный законом порядок, в противном случае все возражения, даже являясь обоснованными, будут отклонены без рассмотрения.
Второе, что необходимо знать собственникам, это срок, в течение которого возможно оспорить утвержденный годовой отчёт и порядок данного процесса.
Так, согласно § 46 абз.1, пр.2 WEG, собственник имеет право в течение одного месяца с момента утверждения годового отчёта подать заявление в суд на признание данного постановления недействительным и в течение двух месяцев обосновать свой иск. Если же срок на подачу заявления пропущен, все возражения по годовому отчёту изначально не допускаются к рассмотрению судом, так как тогда утвержденный отчёт имеет законную силу и не подлежит обжалованию в суде.
И наконец, нужно учесть тот факт, что утвержденный годовой отчёт остается в силе до вынесения судебного решения, согласно которому он признается недействительным. Это означает, что подача иска в суд изначально не освобождает собственника от обязанности выплачивать задолженность по годовому отчёту.
В заключение остается отметить, что в отношении годового расчёта бездействие не приведёт к желаемому результату, а напротив, только исключит возможность собственника оспорить утвержденный расчёт.
Мария Гамзе, адвокат
