На что стоит обращать внимание при покупке квартиры

В предыдущем номере журнала мы остановились на документе, который очень важно изучить, прежде чем вы решите подписать договор купли-продажи квартиры, т.к. именно этот документ регулирует внутренние отношения собственников квартир дома.

Продолжение. Начало в №11 (233)

Этот документ называется Teilungserklärung и содержит он, в первую очередь, информацию о том, как здание разделено, в особенности:

• что относится к общей собственности (Gemein­schaftseigentum) и что к собственности на квартиру (Sondereigentum). Например, какой подвал относится к какой квартире. В так называемом Teilungsplan это разделение наглядно изображено в виде плана;
• какова часть собственности каждой отдельной квартиры (Miteigentumsanteil) в общей собственности (Gemeinschaftseigentum).

Кроме того, в Teilungserklärung содержится информация:

• Об особых правах пользования (Sondernutzungsrechte). Например, к какой квартире относится исключительное право пользования садом.
• О правилах распределения расходов на ремонт здания. Как правило, расходы распределяются в соотношении размеров Miteigentumsanteil.
• О том, как можно использовать квартиру (например, только для жилья или под офис).
• Право голоса каждого собственника квартиры на собрании собственников (например, в соответствии с размером Miteigentumsanteil или по количеству квартир).
• Кроме того, как в приложение к Teilungserklärung иногда содержится описание строительства дома (Baube­schreibung), из которого можно почерпнуть полезную информацию о качестве постройки здания.

Пример: господин А прочитал в Teilungserklärung, что интересующая его квартира имеет Miteigentumsanteil в размере 198,05 тысячных от общей собственности (Gemeinschaftseigentum). Распределение расходов на ремонт происходит в соответствии размеров Miteigentumsanteil.

При покупке квартиры, а также при переговорах о цене квартиры очень важно знать содержание Teilungserklärung. Проверка нижеперечисленных пунктов поможет избежать частых ошибок при подписании договора о покупке квартиры:

1) Содержит ли Teilungserklärung другой способ распределения расходов на ремонт, чем в соответствии с размером Miteigentumsanteil?

2) Урегулировано право голоса необычным способом (не в соответствии с размером Miteigentumsanteil или по количеству квартир).

3) Зафиксированы ли в Teilungserklärung особые права пользования (Sondernutzungsrechte), которые привилегируют избранные квартиры, в то время как другие ущемляются в своих правах (например, Sondernutzungsrecht пользоваться всем садовым участком для квартиры, расположенной на первом этаже, и, таким образом, невозможность пользоваться садом для других квартир).

4) Является ли ремонт балкона или террасы обязанностью владельца квартиры (т.е. принадлежат ли эти части к Sondereigentum)?

5) Существуют ли особые правила относительно ремонта или поддержания в порядке земельного участка или отдельных частей здания? (Например, обязанность нести расходы за садовые работы распределена только между квартирами на первом этаже).

6) Предусматривается ли право использования квартир дома не только в качестве жилых квартир? Какие производства могут быть открыты в квартирах? (Например, офис, парикмахерская, врачебный кабинет или магазин). Какие последствия могут ожидать жильцов?

7) Соответствует ли план фактически построенному зданию? Если были совершены достройки или перестройки — существует ли соответствующее разрешение Baugenehmigung?

Оксана Лабун, юрист
Ольга Миллер, юрист
Адвокатское бюро др. Шуберт и Коллеги

Журнал „Neue Zeiten“ №12 (234) 2020