Очень редко, когда развод супругов проходит спокойно без проблем. Как только супруги или один из них решаются на раздельное проживание, сразу, как правило, возникают вопросы относительно их совместного жилья, будь это арендованная квартира или совместно построенный дом.
Сначала рассмотрим самый распространённый случай, когда супруги проживали в арендованной квартире (Mietwohnung).
Правовое положение в этом случае зависит от того, состояли ли супруги в зарегистрированном браке, и кто подписал договор аренды (Mietvertrag). Если договор подписан обоими супругами, независимо от того, зарегистрирован их брак или нет, они оба являются нанимателями квартиры (Mieter). Если они договорятся, кто после развода остаётся в квартире и дальше продолжает её оплачивать, то необходимо обратиться к арендодателю (Vermieter) с просьбой переоформить договор на соответствующего супруга. Если Vermieter не согласится переоформить договор на одного из супругов, то Mietvertrag продолжает действовать в отношении их обоих дальше, пока оба супруга его не расторгнут с соблюдением установленного законом срока.
Единственная возможность переоформить договор на одного из супругов без согласия арендодателя, если при расторжении брака в суде супруги заключат соответствующее соглашение. Это зафиксированное судом соглашение супругов будет обязательным для арендодателя. Во всех остальных случаях, пока договор аренды не расторгнут, арендодатель вправе требовать оплату аренды от обоих супругов. Для него не имеет значения внутренняя договорённость супругов. Квартиру оплачивает тот, кто в ней продолжает оставаться. Если Vermieter требует оплату от супруга, который выехал, то этот супруг обязан произвести оплату и оплаченную сумму вправе требовать от другого супруга или сделать зачёт требований другого супруга об уплате алиментов, если таковые имеются.
Очень часто один из супругов просто выезжает из квартиры без расторжения договора, получив от другого супруга письменное подтверждение о том, что тот обязуется дальше оплачивать арендную плату. В этом случае выезд одного из супругов из квартиры не означает расторжение с ним договора аренды и прекращение его прав и обязанностей по отношению к ней. С точки зрения закона, пока расторжение договора не подписано обоими супругами, они оба являются нанимателями помещения. Но если один из супругов отказывается расторгнуть договор аренды, то выезжающий из квартиры супруг вправе требовать от него расторжения договора аренды в судебном порядке и выезда из квартиры, даже если этот супруг в письменном виде берёт на себя все обязанности по содержанию и оплате квартиры. Согласно решению Берлинского земельного суда от 29.04.2004 г., такие письменные гарантии не имеют правового значения, и выехавший супруг может быть привлечён к ответственности по оплате квартиры, если в отношении имущества оставшегося в ней супруга объявлено банкротство.
В случае, если договор аренды подписан только одним из супругов, то только он имеет права и несёт обязанности по этому договору. Как правило, автоматически договор не распространяется на другого вместе с ним или позже въезжающего в квартиру супруга.
Если они не состоят в браке, то партнер, который не подписывал договор аренды, обязан в соразмерный срок выехать из квартиры. Если брак зарегистрирован и договор подписан только одним супругом, то другой при разводе не обязан освободить квартиру. В случае спора суд по семейным делам может, исходя из принципа справедливости, оставить квартиру за этим супругом. Как правило, это происходит, если не подписавшая договор супруга намерена остаться в квартире вместе с несовершеннолетними детьми.
Если супруги во время совместной жизни купили на условиях равных долей дом или квартиру, то здесь всё зависит от того, как супруги между собой договорятся. Очень часто супруги не могут договориться. Типичный случай, когда один из супругов не соглашается на продажу дома или квартиры, выплатить долю другого супруга он не в состоянии и выезжать не собирается. Поэтому оба продолжают жить в разных комнатах. В этом случае другой супруг имеет право в судебном порядке требовать от этого супруга принудительную продажу дома или квартиры с публичного аукциона. Вырученная после продажи дома или квартиры сумма будет поделена между супругами пополам.
Но следует учитывать, что вырученная от продажи с публичных торгов сумма всегда значительно меньше, чем рыночная стоимость дома. Кроме того, эта сумма будет уменьшена на сумму расходов по проведению судебного процесса и продажи с публичных торгов. Поэтому это самый невыгодный способ решения проблемы. Мы советуем в этом случае предварительно в письменном виде обратиться к соответствующему супругу с требованием дать согласие на продажу дома с изложением последствий в случае его отказа. Правильно это сделать вам поможет адвокат. Хотим отметить, что нам всегда удавалось убедить противоположную сторону и найти для обеих сторон приемлемое решение проблемы, не доводя дело до суда.
Оксана Лабун, юрист
Ольга Миллер, юрист
Адвокатское бюро Доктор Шуберт и Коллеги
Журнал „Neue Zeiten“ 01 (247) 2022
