Для арендатора квартира — это дом, для владельца — инвестиция. Именно в этом противоречии чаще всего возникают конфликты при повышении арендной платы. После долгого затишья арендодатель может захотеть увеличить оплату, направив соответствующее уведомление. У арендатора остаётся немного времени на решение: до конца текущего месяца и ещё два месяца — это так называемый период рассмотрения. Если арендатор соглашается, новая ставка вступает в силу с начала третьего месяца. Если нет, арендодатель может подать в суд.
Чёткие рамки и ограничения
По закону, повышение возможно не ранее, чем через год после начала аренды. В течение первых 15 месяцев после вселения арендатор полностью защищён от повышения. Далее плата может быть увеличена только до уровня средней арендной платы, обычной для данной местности (по данным индекса арендной платы). При этом действует ограничение: не более 20% роста за 3 года, а в регионах с контролем — максимум 15%.
Важно: если арендодатель ранее никогда не повышал плату, ему всё равно придётся соблюдать указанные лимиты, даже если старая сумма значительно отстаёт от рыночной. Быстро «наверстать» упущенное законом не позволено.
Как формируется новая ставка?
Индекс арендной платы (Mietspiegel) — основа для расчёта: он отражает средние цены в зависимости от года постройки, местоположения, состояния и оснащения квартиры. При этом важны не только «плюсы», но и «минусы». Подогрев пола, стеклопакеты, душ на уровне пола или лифт — факторы, повышающие стоимость.
Но кухонный гарнитур, встроенный 15 лет назад, всё ещё считается фактором повышения, если он исправен. Старение — не повод для снижения, если нет дефектов. Исключения возможны, только если арендодатель отказывается устранить поломки, не вызванные действиями арендатора.
Если повышение необоснованно
Если вы считаете повышение необоснованным, направьте арендодателю письменный отказ с аргументами: например, ссылаясь на отсутствие ремонта, устаревшие коммуникации, неработающую технику или данные из индекса арендной платы.
Хорошо будет, если приложить фото, ссылки на местный Mietspiegel или справку от ассоциации арендаторов. Формулировки должны быть спокойными и юридически корректными. Отказаться можно как от всего повышения, так и от его части — с предложением «разумной» суммы.
Судебная перспектива
Если арендатор отказывается, арендодатель вправе подать иск в течение трёх месяцев. Суд оценивает, соответствуют ли аргументы владельца требованиям законодательства и местному индексу.
Судебные издержки могут быть ощутимыми: спор из-за повышения на 50 евро в месяц (600 евро в год) может обойтись проигравшей стороне более чем в 600-1000 евро, включая экспертизу. Потому юристы советуют тщательно обдумать возможные потери перед началом тяжбы.
Модернизация: повод для увеличения
Арендатор как-то получил письмо о повышении платы, посмотрел на старую плиту, скрипучий пол и подумал: „Интересно, за что именно — за атмосферу ретро или за тренировку терпения?“
Рассмотрим отдельный случай: повышение арендной платы после модернизации. Закон допускает добавление к аренде 8% от затрат, понесённых арендодателем (за вычетом субсидий).
Однако существуют лимиты:
- максимум 3 евро на м² за 6 лет,
- если базовая ставка была ниже 7 евро за м² — максимум 2 евро.
С 2023 года Верховный суд требует от арендодателей раскрывать размер полученных льгот (например, кредиты KfW). Без этих данных повышение считается недействительным (дело № VIII ZR 416/21).
Если модернизация была объявлена некорректно или итоговое повышение более чем на 10% превышает заявленное, срок вступления в силу удлиняется на полгода.
Арендатор имеет право не соглашаться или частично отклонить предложение. Для этого важно письменно выразить позицию и при необходимости обратиться в местную ассоциацию арендаторов. Их эксперты могут оценить обоснованность повышения, подсказать, какие пункты можно оспорить, а какие — принять. Лучшее время для консультации — в течение периода рассмотрения, до наступления новой суммы.
