Расторжение договора аренды в Германии по инициативе арендатора сопряжено с выполнением ряда условий и занимает несколько месяцев. Как расторгнуть зарегистрированный договор аренды в одностороннем порядке, как съехать со съемной квартиры раньше срока с соблюдением всех законодательных требований и без дополнительных финансовых затрат, мы расскажем в этой статье.
Можно ли расторгнуть договор аренды квартиры в Германии?
В Германии предусмотрено заключение договоров аренды 2-х видов: бессрочных и с указанной датой окончания их действия. Первый вид договора встречается чаще всего. Разорвать его по собственной инициативе можно в любой момент, но требуется уведомить об этом владельца недвижимости в срок, установленный по закону. Досрочное расторжение договора аренды квартиры в случае указания в документе даты его окончания возможно исключительно в экстренных случаях (при наступлении форс-мажорных обстоятельств).
Что нужно сделать, чтобы расторгнуть договор аренды?
Вам необходимо заранее отправить арендодателю уведомление (Kündigung). Документ желательно отправить по почте с подтверждением вручения, так как в спорных ситуациях только таким образом можно будет доказать, что он был получен.
Форма уведомления не регулируется законодательно, но документ обязательно должен быть подписан собственноручно.
За сколько времени до выезда из квартиры необходимо уведомить арендодателя?
Минимальный срок отправки уведомления о желании расторгнуть договор аренды (Kündigungsfrist) составляет 90 дней, но на практике он обычно больше. Важно учитывать, что договор может прекратить свое действие только в конце месяца. Например, если арендатор отправил уведомление 15 мая, он получает право съехать с квартиры только 31 августа.
Текущий месяц идет в зачет Kündigungsfrist только в том случае, если владелец жилья получил уведомление в течение первых 3-х рабочих дней месяца. При этом важно учитывать такое общепринятое правило: суббота считается рабочим днем, если не выпадает на 2-е или 3-е число. Если суббота является 2-м или 3-м днем месяца, при получении уведомления в понедельник месяц войдет в Kündigungsfrist.
Как досрочно расторгнуть договор аренды в Германии?
Чтобы расторгнуть контракт преждевременно (при наличии даты его окончания) или сокращения срока уведомления, потребуется веская причина.
Достаточным основанием для сокращения Kündigungsfrist могут служить:
- отсутствие возможности попасть в жилье (например, если владелец сменил замок и не отдал вам новые ключи);
- существенный недостаток квартиры, который делает проживание невозможным и не был своевременно исправлен его владельцем (например, поломка отопления или системы водоснабжения);
- доказанная опасность для здоровья от плесневого грибка на стенах (в этом случае потребуется предоставление экспертного заключения);
- выявленные нарушения прав арендатора или его обмана (например, визит владельца при отсутствии жильцов, введение в заблуждение о данных перерасчёта).
На каком основании можно расторгнуть договор аренды без указания срока?
Для расторжения бессрочного контракта с соблюдением срока уведомления уважительная причина не требуется. Достаточно только желания арендатора, никаких объяснений своему решению предоставлять не нужно.
Как быстро расторгнуть договор аренды?
Уменьшение срока уведомления возможно только при согласии арендодателя или наличии серьезных причин, перечисленных выше. Также возможность досрочного расторжения контракта обычно предусмотрена в случае повышения арендной платы и смерти арендатора. В первом случае арендодатель может сократить Kündigungsfrist до 2-х месяцев. Во втором случае родственники имеют право разорвать действующий контракт через месяц после получения арендодателем уведомления.
