Эксперты рассказывают о Tiny Houses (сравнительно недорогих жилых домах с небольшой площадью) и действующих в Германии соответствующих правовых нормах.
Альтернативный вариант
Жилье в Германии неуклонно дорожает, так что даже люди и семьи со средними доходами уже вряд ли в состоянии приобрести или построить собственный дом, особенно в крупных городах и городских агломерациях. Поэтому альтернативы классическим жилым домам становятся все более привлекательными. По результатам актуального опроса фирмы Interhyp интерес к Tiny House за последние годы вырос почти в два раза — сильнее, чем к другим альтернативным формам проживания. Если весной 2019 года только 13% жителей Германии утверждали, что могли бы жить в Tiny House, то в настоящее время таковых насчитывается 23%.
Одна из причин такого поворота состоит в том, что во время пандемии коронавируса люди усиленно задумывались над вопросом, как они хотели бы жить в будущем. Резкий рост цен на недвижимость и строительство жилья, а также трудности и перерывы в поставках стройматериалов привели к тому, что у некоторых людей произошел сдвиг жизненных приоритетов в сторону минимализма, ресурсосбережения и экологичности. Более половины респондентов связывают Tiny House с более низкими расходами на строительство и дальнейшей экономией, 41% считают преимуществом то, что в маленьком домике приходится меньше убирать и мыть, а 31% по нраву сама идея ресурсосбережения.
Минимальные удобства
Термин «Tiny House» (он же Small House, Minihaus, Mikrohaus или Kleinsthaus) появился в США. Родоначальником этого движения считается Джей Шефер из Калифорнии. Он хотел обзавестись крохотным домиком, но не получил разрешения на строительство. Тогда он в 2001 году соорудил себе дом площадью 9 кв. м, основой для которого послужил двухосный прицеп. Но по-настоящему популярным это движение стало после кризиса с недвижимостью 2008 года, когда многие американцы потеряли свое жилье. По Закону о строительстве США жилая площадь Tiny House не должна превышать 37 кв. м.
В Германии пока нет четких законодательных положений о том, каким критериям должен соответствовать крохотный домик. Здесь Tiny House, как правило, имеет жилую площадь от 8 до 55 кв. м и считается энергетически эффективным и экологичным, т.е. благодаря особенностям постройки и расходы на отопление намного меньше, чем для классического жилого дома. Tiny House содержит все важнейшие элементы, присущие нормальному дому, но они размещены на небольшой площади ради экономии места. В Tiny House имеются спальные места и места для сидения, кухонный отсек и ванная с санитарно-гигиеническими приспособлениями, но очень мало места для хранения вещей и запасов. Это соответствует минималистскому образу жизни, при котором человек обходится минимумом необходимых вещей, помещающихся на небольшой площади. Многие Tiny Houses являются полностью самодостаточными и не нуждаются в подключении электричества, воды или канализации. Помимо проживания, они могут использоваться в качестве отпускных и гостевых домиков, мобильных бюро, охотничьих и рыбацких хижин и т.п.
Доступные цены
Многие Tiny House представляет собой очень дешевое жилье. Его точная стоимость, разумеется, зависит от размера и обстановки. Самый дешевый крохотный домик «под ключ» обойдется примерно в 5000 евро, тогда как более крупные и дорогие могут стоить свыше 100 тысяч евро. Эта сумма включает прежде всего расходы на земельный участок (Grundstueck), а также сборы за подключение к коммуникациям (Anschlussgebuehren), устройства для технического обеспечения (Versorgungstechnik), внутреннюю отделку (Innenausstattung), внешние сооружения (Aussenanlagen) и вспомогательные расходы на строительство (Baunebenkosten).
Цены на земельные участки для Tiny House существенно варьируют в зависимости от региона. Средняя стоимость квадратного метра составляет 672 евро в Берлине, 302 евро в Баварии, 269 евро в Гамбурге, 175 евро в Баден-Вюртемберге, 163 евро в Гессене, 137 евро в Бремене, 118 евро в Рейнланд-Пфальце, 110 евро в Нордрейн-Вестфален, 95 евро в Шлезвиг-Гольштейне, 93 евро в Бранденбурге, 88 евро в Саарланде, 72 евро в Нидерзаксене, 64 евро в Заксене, 52 евро в Мекленбурге-Форпоммерне, 48 евро в Тюрингии и 31 евро в Заксен-Анхальте. Согласно рекомендациям сравнительного портала Check24, цена земельного участка для возведения Tiny House должна составлять менее 15 тысяч евро. Строительство Tiny House как «пассивного дома» (Passivhaus) обеспечивает максимальную экономию энергии. Оно обходится дороже, зато домовладельцы могут рассчитывать на дотации и дешевые ссуды от KfW-Bank.
На свободное место
В Германии даже крохотный домик нельзя построить или установить там, где захочется. Независимо от размера строящегося объекта, на него распространяются положения и нормы строительного права. Окончательные решения относительно реализации положений строительного права принимают федеральные земли и местные власти. Решающее значение имеют земельные строительные нормы (Landesbauordnungen) и коммунальные планы застройки (kommunale Bebauungsplаеne), которые определяют, к примеру, размеры дома. План застройки конкретизирует строительное право на коммунальном уровне и предусматривает, какие здания и сооружения и где именно разрешено строить. Поэтому эксперты советуют застройщикам вначале навести справки в местном административном органе по надзору за строительством (Bauamt), даже когда речь идет о Tiny House. Если миниатюрный домик надолго устанавливается на земельном участке, на него требуется разрешение (Baugenehmigung), как и на нормальный жилой дом, причем и в том случае, когда Tiny House монтируется на прицепе.
Поскольку в настоящее время получить разрешение на строительство миниатюрного домика в жилом районе может оказаться трудно или вообще нереально, некоторые владельцы Tiny Houses, прежде всего смонтированных на прицепах и способных передвигаться на колесах подобно жилым трейлерам, отдают предпочтение кемпингам, предоставляющим долгосрочные места для стоянки и проживания. В таком случае в Tiny House можно жить без оформления разрешения на строительство. Правда, при этом необходимо учитывать правила, действующие в кемпинге (Campingplatzverordnung): в частности, то, что высота Tiny House не должна превосходить принятую для кемпингов максимальную высоту зданий, составляющую 3,50 м, а его площадь должна составлять не более 50 кв. м. В то же время проживание в кемпингах имеет и два серьезных преимущества: они часто расположены в привлекательных и живописных местах и имеют хорошо развитую инфраструктуру.
Владельцы же Tiny House, желающие использовать его прежде всего в качестве отпускного домика, могут установить его на дачном участке (Freizeitgrundstück), не предназначенном для длительного проживания. Если хозяева проживают в мини-домике не более 4 месяцев в году, они не обязаны соблюдать положения Предписания об экономии энергии (Energieeinsparverordnung).
Жилье на колесах
Если Tiny House смонтирован на прицепе, имеет колеса и способен передвигаться по дорогам, он считается жилым трейлером (Wohnwagen) и должен быть допущен к эксплуатации в качестве транспортного средства, участвующего в дорожном движении. Когда владелец Tiny House получает такое разрешение (Zulassung), он обязан зарегистрировать свой мобильный домик, как это предписано для жилого трейлера, застраховать его и регулярно платить налог и проходить техосмотры.
Необходимо учитывать и то, что в соответствии с немецкими правовыми нормами основным местом проживания человека (Erstwohnsitz) должно быть постоянное место жительства (fester Wohnsitz), что в случае Tiny House на колесах является достаточно проблематичным. Поэтому владелец мобильного миниатюрного дома не вправе постоянно менять место проживания, переезжая со своим Tiny House из одного места в другое. В то же время при продаже мобильного дома его владелец не обязан соблюдать десятилетний срок обладания им (Spekulationsfrist/Haltefrist), чтобы не платить налог на прибыль от спекулятивных сделок (Finanzgericht Niedersachsen, Az.: 9 K 234/17).
