Владелец не реагирует
Допустим, вы не только устно оповестили о дефектах, но даже написали владельцу жилья грозное письмо, требуя устранить их в определенный срок (см. «Ремонт жилья квартиросдатчиком» в «Neue Zeiten» № 7 за 2007 год). А владелец не реагирует или отделывается пустыми обещаниями и в требуемый срок ремонт не провел. Что можно предпринять?
Обращение в суд
Один из способов заставить квартировладельца исполнить его обязанности – это обращение в суд с иском о восстановлении исходного состояния жилья (Instandsetzungsklage) или (что, в общем-то то же самое) – с иском об устранении дефектов (Maengelbeseitigungsklage). В обоих случаях жилец требует привести снимаемое жилье в исправное состояние. Чтобы не проиграть дело из-за несоблюдения каких-то формальностей, еще до обращения в суд следует прибегнуть к помощи адвоката или специалистов Mietverein. Решения суда придется ждать довольно долго. Однако, если речь идет о значительных дефектах (таких, как отсутвие воды или тока), суд может в короткий срок вынести предварительное решение (einstweilige Verfuegung), обязующее владельца устранить дефект. В особо серьезных случаях (например, при возникновении угрозы устойчивости здания или угрозе жизни и здоровью жильцов) можно также обратиться и в жилищное ведомство (Wohnungsamt или аналогичное).
Ремонт за счет владельца
Альтернативой обращению в суд может стать ремонт, который жилец сперва проведет или оплатит сам (хоть и не обязан), а затем — потребует от владельца возместить расходы на ремонт (т.н. Ersatzvornahme). Такую возможность жильцу предоставляет § 536a Abs. 2 Гражданского законоуложения (BGB).
Необходимые предпосылки для Ersatzvornahme: владелец просрочил назначенный ранее соразмерный срок устранения дефекта или потребовалось незамедлительное устранение аварии (например, прорвало водопровод, а владелец не располагает собственной аварийной службой). Естественно, что возмещение расходов владельцем не последует, если дефект возник по вине самого жильца или если подобные поломки — в соответствие с Mietvertrag — устраняются за счет жильца (см. «Ремонт квартиры» в «Neue Zeiten» № 7 за 2005 год).
Дортмундский Mietverein советует прибегать к Ersatzvornahme только когда речь идет об устранении незначительных дефектов, которое не требует больших затрат. Если вы заранее не исключаете возможность Ersatzvornahme, целесообразно с самого начала (уже в первом уведомлении о дефекте) предупредить владельца о вашем намерении. То есть, о том, что просрочка с устранением дефекта может повлечь Ersatzvornahme. Дортмундский Mietverein предлагает следующую формулировку: «Sollte der Mangel binnen der angegebenen Frist nicht beseitigt worden sein, werde ich einen Handwerker mit der Instandsetzung beauftragen und die mir dadurch entstehenden Kosten gegen die Miete fuer den uebernaechster Monat aufrechnen».
Снижение и удержание квартплаты
Полезно также сразу упомянуть, что вы оставляете за собой право соразмерного снижения квартплаты (Mietminderung, BGB § 536), причем — начиная с даты первоначального сообщения или (хотя бы) – с даты написания письма. Дополнительным средством давления на владельца может служить т.н. «удержание» (Zurueckbehaltung) части квартплаты — в дополнение или взамен ее снижения.
Разница между снижением квартплаты и удержанием ее части заключается в том, что деньги, которые жилец обоснованно удержал в рамках Mietminderung ему и останутся, тогда как временно удержанную часть кварплаты придется уплатить владельцу жилья после того, как он устранит дефект (проведет ремонт). Тем не менее Zurueckbehaltung тоже имеет смысл.
Зачем нужно удержание?
Дело в том, что снижение квартплаты должно быть соразмерно ухудшению свойств квартиры (BGB § 536 Abs. 1 Satz 2). На практике величина допустимого снижения исчисляется в процентах от квартплаты и зависит от характера изъяна. Только в особо серьезных случаях возможно значительное снижение (порою даже 100%-е, BGB § 536 Abs. 1 Satz 1). Если же дефект не слишком серьезный и позволяет удержать, например, всего 10% от квартплаты, это может недостаточно впечатлить владельца, исправно получающего остальные 90%. Но жилец-то предпочел бы, чтобы поскорее был устранен дефект, мешающий ему спокойно жить. Десятипроцентная «экономия» на квартплате его не слишком радует. Тут-то и пригодится Zurueckbehaltung. Ведь признаваемый судами размер удержания в 3-5 раз выше признаваемой ими же величины Mietminderung. Значит вместо 10% Mietminderung (или одновременно с ними) можно «надавить» на владельца, временно удержав 30-50% квартплаты!
Тут-то он точно начнет действовать. Возможно отремонтирует квартиру. А, может, подаст на жильца в суд (но это — уже другая история). К практике снижения и удержания квартплаты мы еще отдельно вернемся. А пока лишь несколько деталей, имеющих прямое отношение к теме нынешней статьи.
Необходимые предпосылки
Не всякий изъян или дефект может служить причиной снижения или удержания квартплаты. Изъян должен заметно ухудшать пригодность снимаемого жилья. Несущественное снижение пригодности (unerhebliche Minderung der Tauglichkeit) причиной Mietminderung быть не может (BGB § 536 Abs. 1 Satz 3). Капающий кран, перегоревшая лампочка в подъезде, графитти на наружных стенах здания обычно считаются незначительными изъянами и не могут стать причиной Mietminderung.
Нельзя снизить квартплату, когда речь о изъянах, которые жилец обязан устранить за свой счет. Т.е., когда речь либо о «косметическом», либо о «мелком» ремонте, предусмотренных договором найма (см. «Ремонт квартиры» в «Neue Zeiten» № 7 за 2005 год). Изъяны, появившиеся по вине самого жильца также не могут стать основанием для Mietminderung. Подробней на тему ответственности за дефекты жилья можно почитать в статье «Ремонт жилья квартиросдатчиком» в «Neue Zeiten» № 7 за 2007 год.
Предупредить о снижении
Раньше следовало реализовать или зарезервировать право на сокращение или удержание квартплаты или ее части уже в первые 6 недель после обнаружения изъяна. Для периода после 1 сентября 2001г., это правило более не действует (BGH VIII ZR 274/02). Но и сейчас не следует тянуть время с сокращением или (хотя бы) с извещением о сохранении за собой права на сокращение и об оплате «unter Vorbehalt». Проще всего с самого начала — уже в первом уведомлении о дефекте (которое все равно надо подавать «незамедлительно») предупредить владельца о возможном соразмерном снижении и/или удержании квартплаты, если он не выполнит ремонт в указаный срок. Помните, что снижение или удержание квартплаты – обоюдоострое оружие и пользоваться им надо осторожно. Прежде чем реально недоплачивать квартплату всегда полезно сперва посоветоваться с адвокатом или специалистами Mietverein.
