Местоположение. Удачное расположение – важнейшее условие быстрой и легкой продажи объекта недвижимости и один из решающих факторов, определяющих его цену. В то время как затраты на возведение конкретного дома будут практически одинаковыми почти на всей территории Германии, его цена может колебаться в пределах до 100%. При этом дополнительные затраты на земельный участок составляют лишь сравнительно небольшую часть этой разницы. Так что, выбирая место для дома, который впоследствии может быть выставлен на продажу, имеет смысл инвестировать более значительную сумму в хорошее или очень хорошее его местоположение, не сомневаясь, что впоследствии она обязательно окупится. Характер постройки также очень влияет на спрос и цену. Отдельный дом (freistehendes Haus), как правило, намного легче продать, чем половину дома на две семьи (Doppelhaushaelfte) или дом рядовой застройки независимо от того, находится ли он в центре или является крайним (Reihen-Eck- oder Mittelhaus). Если размеры участка позволяют возвести отдельный дом, пусть даже достаточно узкий, зато выигрывающий за счет глубины и высоты, с учетом возможной предстоящей продажи дополнительные затраты окупятся гораздо лучше. При возведении двухквартирного жилого дома (Doppelhaus) земельный участок, конечно, используется более эффективно, однако продать такое строение будет намного труднее, да и дадут за него не так много, как за отдельный дом.
Внешний вид и отделка. При продаже дома одним из важнейших критериев является его внешний вид и впечатление, которое он производит с первого взгляда. Дом должен выглядеть прочным, излучать солидность и по возможности соответствовать принятому в данной местности способу постройки и отделки. Например, к северу от Hunsrueck и Westerwald новые капитальные дома принято обкладывать клинкером, а к югу от этого региона предпочитают наружную штукатурку. Так что иногда имеет смысл немного отступить от не совсем обычных личных архитектурных вкусов и пристрастий, но возвести дом, который окажется «легко продаваемым», т.е. найдется большое число желающих его приобрести, что соответственно скажется на цене. При строительстве дома, который может быть вскоре выставлен на продажу, и обустройстве приусадебного участка лучше воздерживаться от вложения средств в архитектурные детали и особенности отделки, отвечающие исключительно личным потребностям и склонностям. К таковым относятся, к примеру, экстравагантные архитектурные излишества, необычные строительные материалы, экзотический сад, дорогостоящая фитнес-студия, студия звукозаписи, фотолаборатория или домашняя мастерская, гараж с подъемником, дорогие солнечные батареи или экзотический зимний сад. Далеко не всегда находится покупатель, разделяющий подобные увлечения и готовый выложить за них дополнительную сумму,- а значит, в большинстве случаев подобные инвестиции просто не окупаются.
Отказ от роскоши. Благодаря роскошным деталям интерьера типа позолоченных кранов, массивных внутренних дверей, дорогостоящих балочных перекрытий и очень дорогой керамической плитки затраты резко увеличиваются на возведение дома — но не его цена. Потенциальный покупатель, вероятно, в душе обрадуется подобным «излишествам», но при этом не преминет заявить продавцу, что находит их весьма безвкусными, совершенно в них не нуждается и не заплатит за них дополнительно ни цента, а то и попытается сбить цену под предлогом предстоящей перестройки. Поэтому шикарно отделанный дом, находящийся не в самом дорогом и престижном районе, почти невозможно будет продать, не понеся серьезных убытков.
Подвальная предусмотрительность. Хотя отказ от подвального этажа (Kellergeschoss) представляет собой один из существенных пунктов экономии на строительстве, дом, не имеющий «келлера», продать гораздо труднее, чем строение с подвалом. Данный факт можно объяснить, пожалуй, только тем, что большинство домов в Германии имеют подвальные этажи. В результате отсутствие подвала воспринимается потенциальным покупателем в качестве серьезного недостатка.
Не дом для мебели, а мебель для дома. Не стоит обустраивать дом, который впоследствии может быть продан, под специфическую мебель с конкретными и часто нестандартными размерами. Так, предусмотрев место для «уменьшенного» платяного шкафа шириной 2,5 м, не стоит надеяться найти понимание у покупателя, имеющего «нормальный» шкаф трехметровой ширины. То же касается и двуспальных кроватей или кухонных блоков. Кроме того, дом должен быть построен таким образом, чтобы предметы обстановки, имеющие нормальные размеры,- например, пианино,- можно было занести на верхний этаж, не заказывая подъемный кран и не разбирая крышу.
Документирование расходов. С точки зрения последующей продажи дома очень полезно иметь документальные подтверждения всех расходов, связанных с его возведением. Эти документы пригодятся для финансамта и позволят владельцу определить общие затраты на строительство, чтобы не продешевить при продаже. Exel-таблицу для соответствующих расчетов можно загрузить с сайта http://www.baukosten.com/frameset_selbsthilfe.htm.
Акты наготове. Крайне желательно к встрече с потенциальным покупателем подготовить и предъявить строительную документацию, планы и акты, касающиеся дома, — например, разрешение на строительство (Baugenehmigung) с расчетами площади и кубатуры, данные по статике, планы монтажа проводки и коммуникаций, чертежи, расчеты потребности в тепле и документы касательно теплоизоляции. Эти акты дадут покупателю необходимую уверенность в том, что он не приобретает «кота в мешке». Кроме того, при наличии полной и исчерпывающей документации, содержащейся в надлежащем порядке, покупатель будет исходить из того, что владелец дома – обязательный человек, должным образом заботящийся о своей недвижимости, содержащий ее в исправности и не забывающий о техническом уходе.
Дом без недостатков. Если в процессе строительства возникают конструктивные или технологические недостатки и недоделки, желательно иметь документы, подтверждающие их устранение. По закону продавец не вправе коварно умалчивать об известных ему недостатках объекта недвижимости. Продажа дома в этом смысле отличается от продажи, к примеру, автомобиля, при которой действует оговорка «gekauft wie besehen“ (покупка по результатам осмотра). Подобное условие в договоре купли-продажи дома в случае тяжбы может быть признано судом недействительным.
