Первая ситуация, которая сразу же приводит в замешательство – услуги маклера. Сколько они должны стоить по максимуму? Надо ли платить за просмотры, как порой нас просят? Может ли в роли маклера выступить управдом или хозяин квартиры? Попробуем ответить на эти вопросы. Размер гонорара при посреднических услугах при поисках жилья ограничен двумя (не тремя!) «холодными» квартплатами, то есть двумя месячными нормами оплаты данной квартиры, не включающими в себя ни отопление, ни побочные расходы. Разрешается к этой сумме добавлять только НДС. Любые предварительные выплаты запрещены законом: не должно быть ни оплат просмотров, ни авансовых выплат. Хозяин квартиры, управдом, предыдущий жилец ни при каких обстоятельствах не имеют право на маклерский гонорар. Маклер – официальный посредник, и может получить свои деньги только после заключения договора о найме, то есть исключительно по результату. Деньги за маклерские услуги, как в фирмах, так и при сотрудничестве с частным лицом, можно оформить соответствующим платежным документом, и в случае переплаты вы имеете право требовать возврата излишков в течение 4-х лет после сделки. Если, конечно, ваши деньги «белые».
Бывают квартиры, свободные от уплаты посреднических услуг. Это квартиры фирм, сдающих их по договору с городом получателям социальных пособий любого типа. Фирмы в свое время уже авансом получили под такой договор льготные кредиты под строительство данных домов, и обязаны сдать в этих домах определенное количество квартир без маклеров. Вот почему в законе наложен запрет на получение маклерского гонорара за поселение в социальных квартирах. На квартиры, свободные от этих обязательств, те же самые фирмы имеют право назначать «наценку» за посреднические услуги, но при условии, что эти квартиры фирме не принадлежат и они действительно выступают как посреднические бюро.
Вторая ситуация при вселении, когда можно по неопытности потерять деньги – это попытки предыдущего жильца взять плату за оставляемую в квартире мебель, встроенную кухню или сделанный дополнительно к основному ремонт. Сразу же надо сказать, что от всего этого можно отказаться: основной ремонт должна оплатить фирма – хозяйка квартиры, дополнительный вам не нужен, встроенную кухню можно демонтировать и вывезти, как, разумеется, нетрудно избавиться и от мебели. Другое дело, что есть ситуации, когда на эту навязчивую просьбу приходится согласиться. Если необходимость вселиться именно в эту квартиру очень велика, деваться некуда: придется брать квартиру вместе с нагрузкой.
К счастью, в Германии цены на такую нагрузку, как правило, умеренные и вполне соответствуют стоимости предлагаемой мебели или дополнительного ремонта. В какой степени влияет на ситуацию поселения предыдущий жилец? В немалой, если он выезжает досрочно, должен найти замену самому себе, а на его квартиру есть очередь желающих. Но если у вас тоже есть выбор, можете спокойно от «нагрузки» отказаться или резко снизить предлагаемые цены. Если вашего предшественника поджимают сроки, а особого выбора у него нет, на все уступки придется пойти ему, а не вам: иначе ему придется от одного до трех месяцев платить сразу за две квартиры. Допустим, его ситуация вам неизвестна, но свою-то вы ведь знаете: вот на нее и ориентируйтесь.
Но вот все хлопоты по найму позади – и начинается обычная жизнь. Где угрожает вам на этом этапе потеря денег? Не только при какой-либо аварии: прорыве трубы или засоре канализации. Распространение плесени, потеря ключей, трещины в паркете или стенах тоже могут очень прилично уменьшить количество денег в вашем кошельке. Кажется, что потери при аварии – не ваша забота: на то существует хозяин или страховой полис -Haftpflichtversicherung. Но это не совсем так. Этот вид страхового полиса покрывает ущерб, нанесенный в результате случайно произошедших событий третьим лицам. Сумма ущерба может быть очень значительной, поэтому при съеме квартиры наличие Haftpflichtversicherung многие хозяева выдвигают как обязательное условие. Ясно, что получить деньги с вас им гораздо труднее, чем от страховой кампании, к тому же страховая кампания платит всю сумму сразу, а ваши выплаты могут растянуться на многие годы. Но и вам вряд ли понравится в течение многих лет ежемесячно выплачивать деньги, поэтому эту страховку надо иметь. Haftpflichtversicherung – семейный страховой полис и стоит не больше 100 евро в год на всю семью, к тому же его годовую стоимость можно оплачивать и помесячно.
Проблема в том, что при аварии вы будете платить, если она произошла по вашей неосторожности, в любом случае: есть у вас страховка или нет. Ни один страховой полис, как бы вас не уверяли в обратном страховые агенты, не покрывает убытки, возникшие по вашей вине. Аварии не всегда происходят внезапно. Многие можно было бы предотвратить, если прореагировать вовремя: заметить, как капает вода, как все хуже работает туалет, как сначала в паркете или стене появляются маленькие трещины (ведь большими они станут только потом), как плесень начала разрушать побелку. По закону жильцы обязаны при всех этих признаках устно или письменно уведомить хозяев квартиры, ведь, кроме них, этого сделать не может никто. И когда произойдут неприятности, первое, что начнут выяснять и хозяин, и страховая кампания: когда это началось. С ключами проще. Если они включены в страховой полис (Haftpflichtversicherung), их потеря на неосторожность списана не будет, потому что этого нельзя было предотвратить – случайность. Если же страховки нет, потеря ключей от подъезда обойдется вам в приличную сумму, потому что за ваш счет будут заменены ключи для всех квартир в этом подъезде. Поэтому большинство квартиросъемщиков хранит резервный комплект ключей у знакомых или родственников. А вот страховать стекло, как это часто делают, нет необходимости. Замена обычного стекла обойдется значительно дешевле многолетних выплат по страховому полису. Другое дело – дорогие квартиры с большой площадью остекления. Здесь уже можно позаботиться, чтобы соответствующий пункт был включен в страховой полис.
Следующая ситуация – освобождение квартиры. Если оно происходит не по вашей воле, вы можете потребовать от хозяина или работодателя, а также от социального ведомства компенсацию на покрытие связанных с переездом расходов. Это возможно, если хозяева решили продать квартиру или просят ее освободить в связи с модернизацией квартиры или дома. Вы также имеете право на компенсацию, если переезд вызван производственной необходимостью (вас переместили в другой регион) или в результате переезда вы находите работу и уходите с государственного пособия. Компенсации подлежат затраты на косметический ремонт (в старой и новой квартире), перевозку вещей и мебели, подключение телефона в новой квартире, пошлины за оформление документов и одновременную оплату двух квартир, если таковая имеет место. Размеры компенсационных выплат согласовываются обеими сторонами в рамках тех норм, которые приняты в вашем регионе. Все давно урегулировано: вам остается только следовать общепринятому. В добрый путь!
