По данным Deutsche Mieterbund (DMB) каждый второй перерасчет содержит ошибки. Это означает, что каждый второй квартиросъемщик оплачивает необоснованные или завышенные счета наймодателя. Поэтому в любом случае необходима проверка предоставленного наймодателем перерасчета.
- содержит ли Mietvertrag обязательство квартиросъемщика по уплате фактически возникших Betriebskosten или согласована паушальная сумма, не подлежащая перерасчету? Если в договоре о найме жилого помещения Betriebskosten вообще не упоминаются, то квартиросъемщик не обязан их платить, т. к. согласно законодательству Германии в случае отсутствия особого соглашения, нести эти расходы обязан наймодатель.
Современные договоры о найме жилого помещения, как правило, содержат оговорки, согласно которым обязанность нести расходы на содержание жилого помещения (Betriebskosten) возлагается на квартиросъемщика. В этом случае необходимо проверить, соответствует ли данная оговорка предписаниям законодательства, т. е. является ли она действительной. Так, например, расходы на управление домом (Verwaltungskosten), a также расходы, связанные с поддержанием дома в надлежащем состоянии (Instandhaltungskosten) не могут быть возложены на квартиросъемщика даже путем специальной оговорки в Mietvertrag (OLG Karlsruhe RE WM 88, 204).
– Выполняются ли минимальные требования к содержанию Betriebskostenabrechnung? Напомним, что наймодатель обязан указать в своем перерасчете сумму всех расходов на жилой дом, способ распределения этих расходов на квартиросъемщиков (Verteilerschluessel), а также часть расходов, приходящуюся на конкретного квартиросъемщика. Кроме того, должны быть корректно учтены уже внесенные платежи квартиросъемщика (Vorauszahlungen).
– Обязан ли квартиросъемщик нести выставленные ему в счет конкретные расходы? Здесь необходима особо тщательная проверка. Так, например, квартиросъемщик не обязан нести расходы на Hausmeister или Hausreinigung, если он по договору сам обязался к уборке лестничной площадки, очистки от снега, вывозу мусорных баков, уходу за садом и т.д. В этом случае наймодатель не имеет права в одностороннем порядке изменить договорное соглашение и «навязать» квартиросъемщику «профессионалов».
Кроме того, расходы, связанные с управлением домом или комплексом домов (Verwaltungskosten), a также расходы, связанные с поддержанием дома в надлежащем состоянии (Instandhaltungskosten) в принципе не могут быть возложены на квартиросъемщика. Последние зачастую не указаны в Betriebskostenabrechnung открыто, а завуалированы в качестве других расходов. В этом случае можно потребовать от наймодателя предоставить доказательства возникших расходов (например, соответствующие счета).
Обратить внимание следует и на то, что сама сумма конкретных расходов может уже указать на наличие ошибки в расчете. Так, например, расходы на дезинсекцию (Ungezieferbekaempfung) как правило, являются очень низкими (например, расходы на яды и т. д.). Большая сумма расходов на дезинсекцию может указывать на то, что была проведена не регулярная (профилактическая) обработка, а одноразовая «операция» по борьбе с насекомыми/грызунами. Такие расходы не могут быть возложены на квартиросъемщика, так как они не являются Betriebskosten в смысле закона (LG Muenchen WM 2001, 245).
Именно при проверке обоснованности конкретных расходов выявляется большинство ошибок перерасчета. К сожалению, в рамках настоящей статьи не возможно перечислить все возможные источники ошибок при проверке обоснованности Betriebskostenabrechnung. Не все квартиросъемщики знают, что далеко не все расходы наймодатель имеет право выставить ему в счет. В случае возникновения сомнений в правильности Betriebskostenabrechnung лучше обратиться за помощью к адвокату. Для малоимущих существует возможность получить помощь от государства на возмещение адвокатских расходов.
